【小倉】 北九州都市再開発の新しい観点�\ 【──】

【提言】 博多駅新ビル調停問題 - ＪＲ九州が調停問題で敗れ、井筒屋を継続出店させなければ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ならなくなった場合について考える

関連記事（>>20, >>92, >>98, >>147, >>230-231, >>305-307）

さて、前回（>>305-307）ではＪＲ九州の提示する複数社コンペ選考方式案において井筒屋が敗れ、
博多駅新ビルから追放された場合についての代替案について提言してきた。

今回はＪＲ九州が調停問題において井筒屋に敗れ、博多井筒屋での４０余年の実績が 「 営業権 」
として正式に有効と判断された場合について考え、ＪＲ九州の対抗策を予想していく。

ヲ・ヲォ〜レ様はどちらか一方のみに有利になるような提言はしない。あくまで現実的な発想をベー
スに提言を続けていく。
- - - - - - - - - - - - - - - -

《１》 博多郵便局を福岡中央郵便局に統合させた上で博多郵便局ビルを再開発の対象にする

現実的にはこれが最有力だろう。ＪＲ九州は現行の博多駅ビルの取り壊しと再開発をあきらめ、南
脇にあるわずかな空き地と博多郵便局ビルの取得と再開発を試みると予想される。

知ってのとおり、郵便局については先の国会において郵政民営法案が可決し、大都市駅前にある
郵便局ビルについては一部の政府首脳から早急な再開発を促す強行発言すら出ているコトからし
て、これらの取得と再開発に対しては井筒屋を 「 説得 」 するよりも要する時間は短く、ラクに進行
していくものと思われる。福岡市には大物政治屋も多くいるのでこのへんの 「 官の調整 」 は手っ取
り早く行われるだろう。

一方、博多駅新ビル計画の構造は新駅ビルの一部がホームに被さる構造になっている。これは小
倉駅と同様、新設部分に連絡口を設け、そこから新駅ビルへ出入りする構造になるものと思われる
が、ＪＲ九州はこれを現行の博多駅ビル（博多井筒屋）へは繋げないだろう。物理的には繋げるか
もしれないが、実際の運用で繋げるというコトはおそらくないだろう。せいぜい緊急避難通路程度。

実際に 「 メイン 」 として繋げるのは博多郵便局跡地再開発ビルで、これを実質的な主軸として繋
げていくものと思われる。

ＪＲ九州が、我が国の商習慣における 「 営業権 」 の概念を無視して博多井筒屋を 「 追放 」 しよう
に掛かっているのは…継続出店させた場合、井筒屋に対して休業補償と代替営業地を提供しなけ
ればならない点にある。

これは現行のテナントが井筒屋であってもそうでなくてもＪＲ九州にそれだけの補償を行う経営体力
は 「 ない 」 と見られ、仮に休業補償、あるいは代替営業地を確保して提供した場合にはＪＲ九州本
体の経営をある程度圧迫するものと思われる。もちろんそうなれば株式の上場など夢のまた夢の話
となる。

…メディアや福岡市財界の展望は地域勢力寄りになっているのでこのあたりを解説しておいた。

これらを考えた上で、新ビルに用意される売り場面積を現行の売り場面積とまったく規模の異なるも
のにしておけば、井筒屋も出て行くだろうと予想していたかもしれないが、現実には井筒屋が法廷闘
争も辞さない強硬姿勢で挑んできたものであるからして、ＪＲ九州の立場はやや気不味くなっている。

現行の博多駅ビルは過去２度の大水害を経験し、そのうち１度は周辺で死者も出ている。井筒屋に
しても水浸しになる駅ビルなど想定していなかっただろうが、それを２度も経験したにもかかわらず
現在でも何の弊害もなく営業を続けていると言うコトは、やはりそれなりに努力しているからなのだ
ろう。

ＪＲ九州は２度の大水害の時点では駅ビルの所有者ではなく、このあたりの労苦を考慮する姿勢す
ら見せていない。これらの現状を考えると、福岡市財界、七社会からＪＲ九州に対する支持を表明
する声すら出てこないのは当然と言えば当然だろう。

ＪＲ九州がはじめから喧嘩腰で井筒屋に対峙する姿勢を見せるのは、同業者のみならず、他の業
界からも失笑をかう結果に終わるだろう。

《２》 博多駅新ビルの設計を変更し、現行の売り場面積と同等程度に縮小し、宿泊部分を追加する

博多郵便局の取得と再開発をあきらめ、新駅ビルでの売り場面積は現行と同規模とし、新たに宿
泊部分（ホテル）を追加し、小倉駅と同等の機能に再編した上で新駅ビルを建設すると言ったもの。

博多駅周辺地域は航空法における高さ制限（約５５ｍ前後）の範囲内にあり、オフィスビルで言うと
ころの１０階建て程度しか建てられない。上層階をホテルにして容積率を上げようとしてもせいぜい
１２〜１３階建て程度が限度である。

…これも最有力の案である。

ＪＲ九州の提示している博多駅新ビル建設計画は、売り場面積を含めた規模は現実的ではなく、開
業早々にしてＪＲ九州本体の経営を圧迫するのではないかと予想されているが、これを現実的な方
向へと修正する。

博多駅はＪＲ九州管内では最大の駅であるが、福岡市内では天神・西鉄福岡駅に次ぐ第２位の位
置付けである。

福岡市の都市構造は、九州では大分市を除く県庁所在都市と同様、「 玄関駅 」 と 「 中心街 」 が
分離されている（大分市と北九州市は玄関駅と中心街の地域が同じ）。

そのうち、玄関駅である博多駅は 「 オフィス街 」 として既に周知・定着し、周辺にはオフィスビルと
ホテルが建ち並ぶ。現状の博多駅周辺地域の特性を考えると、商業施設の売り場面積は現状と同
規模とし、宿泊施設の面積を新規に創設したほうがリスクは少なく、需要は見込めると言える。

もちろん、ＪＲ九州の提示する総床面積約２０万平米と言うのは現実的ではない。現行の博多駅ビ
ル南側の土地も再開発した上で約４〜５万平米程度が限度だろう。

かつての小倉駅ビルの改築案では、２３階建ての原案を 「 需要がない 」 の一言で１４階建てにま
で縮小した。博多駅新ビルで２０万平米の総床面積に 「 需要がある 」 のかどうか数値で実証して
みるべきだろう。

- - - - - - - - - - - - - - - -

…今回はこのへんで。