分譲マンションの建築費

　近所に計画中の分譲マンション、工事屋さんは建築費は５０〜５５万／坪という。
　デベは分譲価格１６０万後半／坪だという。隣のマンション（昨年分譲）は１４０万／坪、今分譲中は１５０万でも苦戦しているというのに。
　この建築費で、高級の附加価値付けて、売れるんか？

　だいたい、マンションの建築費って幾らくらいなの？

市場メカニズムが価格を決定する。工事屋の経費抜きで
（施主が建築の知識があって建設現場をしきれるならば（いわゆる直営））
の直接工事費で40万/坪ぐらいでいけるんじゃない。

>>2
ありがと。
それが施主は従業員４人の地元デベ。
路線価70万の土地を坪90万で買った。

どうすりゃ採算取れるのか？

建物の延べ面積は？　　土地面積は？
土地代+建設費+設計料+広告宣伝費+経費が原価だよ
逆算してみなよ

容積率２００％とする。
土地代１００万
建築費５５万（坪）
レンタブル比９５％
経費等３割

｛（１００／１．９５）＋５５｝÷０．９５÷０．７＝約１５９万

※プロジェクトの大きさによって、±２０万くらいは差が出ます。

>>1

>>5の計算は、逆算もできます。

※もちろん、正確な計算ではありません。

１は、どこに行った？

>>6
１の代りに近所の計画でやってみて。
土地代は１００万にしといて。

敷地面積 780坪、用途地域：第１種住居、法定建ぺい率：７０％、法定容積率：２００%
建築面積 400坪、延床面積 1,800坪、構造規模：鉄筋コンクリート造　地上６階
戸数：56

>>8

土地代１００万×７８０＝７８，０００万
仲介手数料　７８，０００万×０．０３＝２，３４０万（端数は切り捨て）※若干値切ります。
建築費　５５万×１８００＝９９，０００万（私の場合、容積対象面積で計算していましたが・・）
近隣対策費用　一種住居地域なので１，０００万円（周辺の住居などの状況によって変わります）
公共負担金等　　　　０（２３区内なら）　※他では、学校負担金、上下水道負担金、などが必要になる場合があります。
設計・監理料　５５万×７８０×２×３．５％（これも、デベによって異なります）＝３，０００万
立体駐車場　１００万×５６×２／３＝３，７００万
モデルルーム費用　２，０００万

以上で１８９，０４０万／０．８（広告費・粗利等）＝２３６，３００万
専有面積　７８０×１．９９（容積）×０．９７（レンタ）＝１，５０５坪
平均坪単価２３６，３００／１，５０５坪＝約１５７万

※これも、概算計算です。
　こっから、どのくらい費用を抑えられるかが腕の見せ所です。　
　今は、もうちょい安くなっていると思いますけどね。

>概算計算

じゃがいものポテトサラダみたいだ。
恥ずかしい・・

お〜い

>>5 設計監理料が 施工費の ３-５％なのに
経費等が ３割だ なんて… 利益は 別に計上してね。

>>12

あくまで、概算なので・・
ご勘弁を・・
経費には、広告費・粗利・人件費を含んでいました。
正式な試算表は、忘れちゃいました。
粗利自体は、平均で総事業費の３％くらいって聞いていました。

>>13
これだけの事業で
粗利３％だけですか？

>>14

早く売れればもっと儲かるし、時間がかかれば−になります。
売れる物件のうちには、即日完売物件という物があります。
会社の景気づけ（または社員へのご褒美）にはなりますが、
事業としては失敗です。
もっと儲かるはずだった分を、取り損ねるわけですから・・
にゃかにゃか難しいのです・・
今のマンションデベ（主に老舗）のほとんどは、自転車操業です・・

あげ

>>5
>>9

申し訳ないが、素人質問させてほしい。
容積２００％としてるのに、坪単価概算
するのに、１．９５で割ったり専有面積
出すのに１．９９かけたりしてるけど、
２．００じゃないのは何故？

レンタブル比は計算式の中で出てきてるから
レンタブル比考慮してるわけじゃないよね？

あと、この手の概算を容積対象床面で概算すると
誤差が大きくなると思います。施工床で計算して
もらえませんか。デベ様。

>>17
＞施工床で計算して
＞もらえませんか。デベ様。

あくまでも、仕入れ担当の概算なので・・



＞２．００じゃないのは何故？

ぴったりは無理なので・・
（矛盾した言い方をしてすいません。）

>>18
ナゾが解けました。ありがとうございました。

>>13
騙されてるね(藁。
デベの経費は３５％以下のことは無いよ。粗利も２０％は超えているハズ。
だけれども、不良債権で目減しているんだよな。
そうでなければＴ建物の社長がアンナ大邸宅に住んでいられるわけが無いでしょ？(藁。
小学校より広い敷地に、広大な池(体育館よりでかいぞ、ｺﾞﾙｧ！)の鯉達、、、、、、。

話戻すけど、その坪単価５０万というのには、基礎工事（杭打ち）は入ってるの？

保守

>>21
入ってます。

あげ。

経費でも利益でもどうでもいいよ。

結局、定価の何％が施工費で、何％が土地代かわかればいい。
それをあわせた金額が、買い手に残る価値なんだから。

安く建つもんですねー

んむむ、マンソン買うの馬鹿らしいなー。

マンションの建築費は、仕様や施工する建設会社で
かなり変わってきます。例えば地方都市で
標準的な仕様のもので言うと
ゼネコン大手が坪単価５０万から５５万
その下が４５万から５０万
地元Ａ級がやると３５万から４０万
全国規模の会社に地元建設会社を入れて入札
方式にすると上のような結果が出ます。
でも、大手のＳ建設なんかは３７、８万円で
造ったりもしてます。これは大手デべとつるんでる
場合が多いです。広告の物件概要から逆算すると
いろいろと見えてきますよ。

age

.

消費者が買う時は、土地原価を除いた部分は坪あたり
１２０万とか１４０万とかなんだよね。

どうしてそんなアホらしいもんを、業界人まで買うのか不思議だ。

粗利は高くても、営業マンや宣伝経費がね。
皆が不幸になる事業、それがマンション。

age

>>30
デベは４０万で発注か？
ずいぶん儲かるネ。・・・売れればの話しね。

坪５０万は切っているよ
兵庫西部の施工費は１戸あたり１０００万は切らないと厳しい
受注は見積もり額ではなく１戸いくらで受注出来ると言うラインで見積もり提出
金額は取ってから考える

>>34
坪４０万は切っているよ・・・の誤り？
ゼネコンはベランダ・階段・通路を建築面積に入れないが、これだと戸数が多いと
３５マン／坪の声も・・・おみやげ持参の声も・・・・。

age

１／３が原価ですか？
完売すれば儲かるんだ。完成後１年経過１／２の価格で、広告費・営業経費引いても
ソンはしないんだ。３０００万円のＭ１０００万円か？

>>37
土地代がありますから、１／３じゃないです。

例えば、文京区の１００平米７０００万のマンションだとしたら、
土地代が３０坪×２００万／（300％）＝２０００万が土地代です。
（実際はもっと安いですが個人の取得費はこのくらいなので）
で、建物が多少グレード高めで１５００万。
そういうわけで７０００万の文京区１００平米は、原価３５００万未満。

江東区の１００平米５０００万マンションは、３０坪×１２０万／(400%)
で１２００万が土地代。建物は１３００万ってとこでしょう。
５０００万の江東区１００平米は、原価２５００万未満。

もちろん、建設屋の利益は込みですからね。
マンションは、家に比べて半分の価値ってとこでしょうか。

建設費の原価５０万位／坪とは安いですね。
それを消費者は１２０〜１５０万／坪（土地代除く）で
買っているとは･･･
マンションを買ったものとしては
バカバカしくなってきますね。
５０万／坪とは、施工業者（例えば鹿島や清水等のスーパーゼネコンと
他の一部上場ゼネコン）によって違うのですか？また、スーパーゼネコン
とそれ以外とでは施工上（仕上がり等）違いがあるのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃったら教えて下さい。

最近はスーパーの方が安い。
民間のダンピングはすごいよ。
昔はデベの仕事はあまりやらなかったが
最近はそんなこと言ってられないらしい。
デベの仕事は継続性があるからどんどん安くなる。
デベも建設費が安くなれば売値も安くするけどね。
しかし、都心はふっかけるけど・・

>施工業者によって違うのですか？

＞分譲マンションなんて技術の差なんか無いよ。建築ではいちばん簡単なレベルですから。
スーパーはいざ知らず、大体地元のゼネに●投げが多いよ。一番良い会社は分譲マンション
を請負わずにやっているところです。利益のあがる仕事を確保している証拠です。

酷い手抜き工事

http://www.geocities.co.jp/SweetHome-Ivory/6412/

こんなので金取るなよ！

禿同