【コラム】マンション管理は油断すると利権化する　管理費・修繕積立金の使途チェックを [13/10/20]

　今、あるマンションの区分所有者グループに、管理についてのコンサルティングを行って
いる。そのマンションでは築１０年で大規模修繕工事を行うことになった。それも、管理
組合の口座にある修繕積立金では足りず、１住戸あたり３０万円弱の借入までしている。
まったくバカげたことと思う。

　新築物件には、たいてい長期修繕計画が立てられている。それによると、大規模修繕は
築１３年から２０年くらいまでに１回。大体が外壁の補修工事を伴う。

　これは不思議な話だ。鉄筋コンクリートのマンションは５０年から１００年の寿命がある
。外壁を１３年に１回補修しなければいけないのなら、５０年で３回、１００年なら７回も
行うことになる。すべての物件がそんなに頻繁に外壁を補修する必要があるのか、大いに
疑問である。

　確かに、施工がずさんなものなら築１０年を経ずに外壁タイルの剥離（はくり）が起こる
。しかし、すべてがそうなるわけではなく、４０年以上外壁補修をしなくても何も起こら
ない物件もある。

　つまり、長期修繕計画とは、往々にして管理会社の「長期収益計画」になっているのだ。

　私のコンサル先も、大規模修繕工事の施工を請け負ったのは、ほかならぬ当の管理会社。
まんまとしてやられたのか、誰かに工事費の一部が還流しているのか…。

　大規模修繕工事といっても、中身を精査すれば必要でないものがたくさん混ざっている
ことが多い。

　実は、マンション管理というのは利権みたいなもので、規模が大きくなればなるほど
利権化する。

　管理会社は管理費や修繕積立金を自分たちの利益になるように、あの手この手の提案を
してくる。管理組合はそこをしっかりと「管理」しなければいけない。

　ところが、管理組合の理事や理事長の中には、自分たちの責務を果たさないばかりか、
その利権で甘い汁を吸ったり、権力を弄ぶ者もいる。

ソース：ZAKZAK
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131020/ecn1310200723001-n1.htm

（つづく）

>>1のつづき

　結局、マンションというのは小さな民主主義のコミュニティーである。税金に当たるのが
管理費や修繕積立金。それがどう使われるのかを厳しくチェックしないと、とんでもない
ことになる。

　多くの人は、自分が所有している物件の管理に必要な注意を払わない。それは、いって
みれば政治に関心がないのと同種の態度だ。

　近代の民主主義社会において参政権を持っている者は、所属する共同体の運営について
責任の一端を担う。同様に、分譲マンションの区分所有権を有する者は、その管理に相応の
責任を果たさなければいけない。

　それは、選挙で１票を投じるよりも厄介な仕事を伴う。時には理事や理事長を務めること
になる。それが区分所有する者の義務であることを忘れるべきではない。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大
法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。
不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある
（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイ
ホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

-以上-

大京なんかは典型例だな。
業者連れてきて、一切の責任を負わないまま、２〜３割を中抜き。

なんで、こんないい加減なこと書いちゃうのかなあ
専門家より詳しいおじさん達から集中砲火を浴びちゃうよ

全保連みたいのもそうだな

理事長ー管理会社ー施工会社

グル

賃貸が一番ってことだ

マンションなどの集合住宅は、借りて住むところで、
買うところじゃない。

俺の取り分だけは死守するから大丈夫

月々の管理費とか修繕費の金額をみると
賃貸のほうが良いような場合がある。
よく買うよね

集合も戸建も一括で買えるなら好きなほう買えばいい。ローン組むくらいなら賃貸をおすすめする

戸数があるならヒマなじいさんで、日常清掃とか自前で

うちのマンションは創価学会が管理組合を仕切ってから
何千万単位の金の使途不明金が発生している。
総会でそれを指摘したら、理事が総出で俺に誹謗中傷の嵐。
出席してる区分所有者はほどんど学会員。他の一般区分所有者は
ほとんどが委任状。だからものすごい圧力がかけられる。
管理会社に管理業務を委託しているが、ここも創価学会。
このマンションはもう終わりかな？と思ってる。

ああこれ覚えがあるわ。
分譲マンションの一室を賃借りしたとき、上の階から水漏れがあってうちの壁紙が少し濡れたんだわ。
管理会社に電話したら、頼んでもいないのに天井の板の交換と四方の壁紙の張り替えしてくれた。

>>14
それ保険でなおる。

>>14
管理組合（分譲マンションのオーナーたちの集まり）と
管理会社（あなたの大家が委任している不動産屋）とは全く別のものだから

>>14
普通漏水は上の階の人の責任だけど、

・マンションの施工会社が費用を持った
・管理組合で入っている保険で費用を賄った

なので費用制約少なかったんじゃない。

ウチのマンションの場合は保険が多いね。
理事長したとき管理会社の人が保険で賄えますからと、
常識的な金額の倍近い見積もりもってきてた。

保険で直るけど、業者と結託して多く見積もり取って
キックバックをもらっているんだよ。
だからそういうときは必ず管理組合の指定業者のはずだから。

理事長への白紙委任状の悪用

売国カルト系列のコンサル会社もどきが
各自治体に食い込んでる！

どこそこの組合管理してます！
てな具合の怪しいパンフ系チラシに

要　注　意　！！！

原価は見せられませんｗてな

アホなコンサルがマンションを買う時に
管理費と修繕積立金をチェック汁と言い出してから
デベもそこら辺はよく考えて、意図的に低く抑えるようになったんだよ
そのツケは10年後の修繕時期に現れる
到底、その積立金だけじゃ賄えないってんで
追加負担を求められたり
必要最低限の部分しか工事ができないということになる
途中で災害とか起ころうものならその補修に使ってしまって
10年ごとの肝心な時に修繕できないという笑えないことが起こってる

所詮共同住宅。縦に重なってるから棟割長屋より始末が悪い。
逃げ出すカネも無いから、居るために金を吸い上げられながら住み続けないといけないという。
ナントカ組の人夫出し飯場かと。

ある程度の役得は仕方ないと思うけどね…

洗濯屋おす

なんぞ聞きたい事はおますか？

利権イッパイのマスゴミが何言ってるの？

ジャップらしい少しでも金を毟り取ろうとする
薄汚い根性

大規模修繕と言ってもメニューが決まってて直って欲しい所は直らない

>>22
そもそも、その１０年毎という決まりは業者の利益のための都合であって
必要なときに必要なだけ行えばよい、というのが>>1に書いてあるような
斜め読みだけど

>>13
そのマンション最悪だね
>>27
それはチョーセンジンの18番だと思うのだが・・・
決まりに従って文句も言わず金を払う悪い習慣がある
NHKの受信料なんかがそれで・・・・

>>22
大規模修繕の間に、さんざんやりたいことやって
大規模修繕の年には、こんな人居たの？と言う人が理事長をやる。
当然、金が足りないから修繕積立金の値上げの話が出るけど
その年になった理事長が突き上げくらう。使い込みしてた
過去の理事長や理事どもが「値上げ反対！値上げをするのは管理計画が悪い！」と
騒ぎ出す始末。

「世界ふれあい街歩き」をはじめとする紀行番組みると、ヨーロッパの建物が
数百年どころか千年以上前の建物が住居として使われてるのをよく見る。
地震がないから石造りで長持ちするのはわかるけど、上下水道はどうなって
いるんだろう？　できた当時は水場からくんできたんだろうけど、100年以上
前から水道を使ってるはずだよな。
自分が住んでいるマンション（17年目）は、1回目の大規模修繕は済んだけど
次か３回目あたりでは、建物全体の配管も総とっかえしなくちゃならないかと
思うと心配。

>>32
パイプ自体は問題無いけど、いろんな生活排水を流すから下水管は
どうしても内側に堆積物が発生するんだよね。
一番のネックはジョイント。ここのパッキンが劣化して漏水の原因になる。
マンションの完成年によって違うけど、特にバブル時代に建てられたマンションは
このパッキンがだいたい30年くらいで交換が必要になることが多いそうだよ。

まあ賃貸最強やな

これがあるからマンションは買わない。

安い土地買って、マンション建てて、二束三文で完売して万歳、ではなくて、どうやったらここから永遠に金を巻き上げられるんだろう…って思惑でしょ、デベって。

こないだykkのショールームに行ったら、「マンションの管理組合でサッシを交換することになった。説明されてる金額が高過ぎるので値段が知りたい」
と相談している人がいた。

修繕費でそんなことすんの？
理事長が自分の部屋を二重窓にしたいだけじゃね？それに巻き込まれてない？
とか妄想した。

>>32
ドイツあたりだと配管が外にあって交換が楽。日本は内蔵しちやうから交換難しいかたも、、、構造が複雑すぎ。

国土交通省の「マ　ン　シ　ョ　ン　管　理　に　つ　い　て」のページによると
３５年間以上の修繕計画に対して、１年目から均等割りの修繕費を積み立てることを
推奨しているけど、マンションの販売時に管理・修繕費が割高になるのを避けるために
最初は１／５くらいの金額になっているのが問題の１つ（一時金の徴収へつながる）。
また、修繕計画自体も費用が少なめになってるモノがある。

賃貸でなく分譲なのにマンションの住人も管理は自分たちの責任だと思ってないし、
管理組合も１０〜２０年に１回、２年間の輪番制なので手間をかけたくないので
管理会社におまかせ！になってるしね。
＃理事になっても２年かに１回も理事会や総会に出ないひともいる。

マンションの住人もお金が掛かっても早めに修繕してキレイなところに住みたい人から
最低限の修繕で済ませたいひともいる。
一番多い人は無関心な人かもだけど、一時金の徴収にはウルサイ。。。

>>32
あと、古い建物でも暖炉で使われてた煙突がそのまま配管スペースに使われたりしてる。ダクトが各部屋まで届いてるし。

>>37
サッシの交換といっても、足場組んだりして結構お金かかるんだよ。
サッシの値段の3倍から4倍が工賃含めた工事費用。
そのマンションのサッシの交換費用も気になるところだけど、
交換理由が知りたいよね。それで理事長の思惑がわかる。

国交省も今や売国カルトのやりたい放題だろね

大規模修繕とケーブルテレビについてはいろいろあるよね
でも下手に指摘をすると管理人が根も葉もない噂を立てて居づらくされる

管理人ってすごい役者。住人にとっては、よく働く親切な、おじさん・おばさん・・・
業務研修とかいって休む日は、勤務表を出しに行って給料明細をもらってくるだけだったり、
あるいはリフレッシュ休暇だったりする

タワーマンションなどは一件で莫大な顧客囲い込みになるから業者は建てまくりたいよな

>>13
まあそういうマンションは日本全土に数千はあるだろうな。
たぶんマンションはレジREITによって淘汰されると思う。

>>22
管理費や修繕積立金が多いと組合が利権化がよりひどくなるだけだぜ。
政府といっしょでなるべく小さな政府にしたほうが住民には有利だ。

>>44
タワマンの土地代や建設費から考えたら雀の涙くらいしかないがな。

>>3
連れて行かれる業者だが、まさしくその通り
俺は500万の見積出したのに、大京から管理組合宛の見積が650万になっていたのには目を疑った
奴ら、実務は何にもしてないのに、だぜ
でもまぁ、2割程度なら建築業界はまだ健全かもね

NPO集住センターとかを利用する方法もあるけど、
提案した理事に「責任」という2文字を突きつけて止めさせようとする
管理人と仲の良い理事や住人を使って反対させる
あの理事は私（管理人）のことが嫌いで追い出そうとしている、と言い回る
管理組合の理事長の転居が多いマンションは、いろいろと問題を含んでいる

構造としての寿命と、使用上の寿命と、商品としての寿命は、全くの別物。
確かに欧州の石造りの家は、それらが同じぐらいかも知らん。
しかし日本の鉄筋コンクリートの建物は、後の二つは木造住宅よりも短い。
耐震基準や環境基準も年々変わり、高成長の頃の「モダン」な建物は、全て撤去費用が嵩んで始末に負えないゴミとなった。

金を集めて積み立てるのはトラブルの元なので、年度末ごとに残金を割り戻し清算するのがベスト。

数年毎に臨時徴収が要る分は、予め、これだけ徴収するから貯金しとけ、と頻繁に通知しなされ。

管理組合の会合も出やしないのに文句ばっかり言う住人がいると
組合の理事とかよく嘆いてるよな、自分の時間を削って仕方なく理事やてるのに
金を不正に使ってるとか噂されたり任期すぎたら絶対やりたくないと言ってるよな

毎月うれしそうに集金して廻っているジジイが
きわめて怪しい

なんでもかんでも利権と言ってりゃカッコいいと思ってる典型的な生地ですね

俺、管理組合の役員(監査)。
基本的にやる人がいないからなった。
でも、俺がいる限り、おかしなことはさせん！！

ま、普通にやってて普通の人がやる分には、おかしなことにはならないんだけどね。

>>29
管理組合や管理会社丸投げだと
無駄な工事をされたり、中抜き等されるから
注意しろよという話か

管理組合の理事も住民の持ち回りで嫌々やってるから
チェック機能は働かず、管理会社の好きなようにされる
のは一部そういう部分はあるけど
そもそも修繕積立金が足らなくて好き勝手できるほどの予算はないからな
ま、町内会費と同じで多少は私的な飲み食いには使われてるであろうけどｗ

>>41
戸建ての2階部分のサッシ交換でも
10万以上取られるからな
外からはめるから足場組まないとできないとのことで

住宅設備って工務店などとつるんでて
工事しないとできないように作ってあるというか、、
やらしい慣習だよｗ

管理組合が手配するんじゃなくて
管理組合が管理会社に丸投げってのが実態だからね
管理組合の理事は住民持ち回りで嫌々してるのが大半のマンションだから
当然専門知識もないから管理会社丸投げになっちゃう
管理会社にしてみりゃ好き放題できるけど予算限られてるからさ
問題は進んで管理組合の理事になりたがるやつ
これは怪しいからチェックはすべきだな
年に一回水槽タンクを洗わなきゃならないけど
偽装して自分の懐にいれてるかもしれんしなｗ

>>1
コンクリが50年〜100年もつが外壁は20年もつのは少ない。
この榊という人はそのあたりわかって書いているから始末が悪い。
ただ、この人は管理会社のいいなりになるのは危険と言い続けているが
その点は正しい。
大げさに言わないと興味持ってもらえないけど、大げさすぎると
嘘くさくなる。難しいね。

問題のある管理会社も多いが
チェックするコンサルに問題がある場合は、もっと多い

最近は都内でも駐車場が埋まらなくなってて、この先修繕費がきついマンション続出だよ。

>>56
自分のとこ（100世帯前後）は管理会社丸投げじゃなくて、調査・設計・監理と工事は別々でした。
ベランダや共用部分の通路や階段にシート貼ったり、いろいろあったけど、修繕委員会ってのを
理事会とは別にして、委員会発足。
修繕積立金だけでは不足することから、管理組合名義の借金＋修繕積立金の約5割増しをしました。
管理組合総会でいろいろあったけど、なんとか可決。
ハト対策ネットやら水槽の修繕やら当初の設計にない追加工事もありました。
人口数万の地方都市の、数少ない分譲マンションだから、まだなんとかなっているのかな。

知ってるかもしれんが、
マンション管理費は築数年でいきなり5割upとか常套だからな。

検討してるやつは気をつけろよ。

>>37
サッシは区分所有じゃないからやるならマンションの修繕費でやることになる

>>61
平均的なマンションで修繕積立金は月3-4万（できれば5万）
取らないと充分な修繕はできないんだよね
それをさっきも書いたけどアホなコンサルが購入者に対して
下手な入れ知恵をしたがゆえに、故意に低く抑えられてるわけで

やっとマン管が活躍する時代が来たのかっ！　わくわく

>>61
管理費は毎年度の費用を元に算定してるから、そういう極端なものは少ないんじゃないかな。
自分のとこは管理費（修繕費を除く）そのものは十数年前からほとんど変わってない。
その代り、定期清掃がかなり少なくなったり、プロムナード部分の管理人が出勤しない日の
朝・夕の車両進入禁止ポールの昇降が住人まかせになったりした。
修繕積立金の方は、大規模修繕まで持つと思われた屋上防水がダメになり、大規模修繕とは
別々になったとか、グレードアップ（今までコンクリむきだしだったベランダなどのシート貼り）で
予算に収まらなくなってしまいました。それで、５割ほどの増額になっちゃいました。

>>62
ちなみにドアも共用部分だから勝手に変えれない
厳密に言えば内側は専有部分になるんだけど
管理規約で内側の塗装を変えたい場合も管理組合の許可が逝ったりする

あとバルコニーも共用部分だから、、
専有使用権を与えられてるだけで避難場所だから

サッシの交換って何よ
網戸のアミを張り替えるのなら分かるが、それだったらＤＩＹレベルだろ？
窓の構造をやり直して全く新しい２重窓とか上下スライドのローエンとかにするのか？
意味わからんｗ

>>61
修繕積立金だろ？
管理費（毎月管理会社に払う）と
修繕積立金（修繕工事の時施工会社（管理会社が代行することもあるが）に払う）は
あくまで別もんだぞ？
うちも入居後６年目で修繕積立金50％値上げした。

修繕費のupがないところは
大規模修繕時期になると追加負担という形で
数十万ー100万の請求が来るから覚悟しときなさい

>>67
古くなってくると大規模修繕の時に
ついでに替えませうって話になるんだけど
二重サッシや防音サッシにしたい場合とかあるじゃない
建物と一体になってるのと、あと景観上の問題もあって
専有部分じゃなく共用部分になるんだよ

>>67　アルミサッシが経年変化でボロボロになったから大規模修繕で一括更新かな？
（どうせ足場組むから安上がり、とか）
それとも、断熱・遮音性能向上のために二重サッシに交換か。

内の実家のアパートは自主管理やっているけど、いろいろ面倒。買い手にも敬遠されるから資産価値にも
＋になるとはいえん。丸投げもだめだが、ある程度必要経費と割り切るのも必要。マン管資格者が理事に
いれば違ってくるが試験けっこうむずい。

内装工事に関しても内装部分は専有部分なんだけど
規約によって（特約が付いてる）管理組合に申し出なければならないんだよ
許可じゃなくて申請でいいんだけどどこをどうなおすのか
いちいちうるさい

>>72
満干所持者だけど
なかなか受かりにくいのは事実
専門知識は大したことがないぞｗ

>>68
購入するときに５年後とに値上げする計画原案もらうよね。
マンションの営業さんが「みんな驚くんですよね」というようなことを
重要事項説明のときにいってた。
あくまでも案なので総会で決定しないとあがらないけどね。

たとえば郊外の中規模（70戸くらい）平均3500万円のマンションで、
管理費月1万＋修繕積立金月4万円、固定資産税年20万円だとしたら
皆さんはそれでもマンションを買いますか？

分譲制度廃止したらいいだろう

>>73
最近世間を騒がしてる脱法ハウスへの改造を防がなきゃならんから
許可制にするところも多いだろうな。

管理会社は3割から5割はピンはねするエレベーター点検とかバカ高い植木代

>>79
エレベーター点検費は１Ｒの賃貸の
小型マンションでも月7万程度はかかる
ボッタくってるのは点検会社な
植木屋もそう　

エレベーターの点検にしても水槽タンクの掃除にしても
きっちりチェックしてないと業者に手抜きされて
実際は点検せず金だけってのがあるから注意な
あんまり安いだけの業者を選ぶとその落とし穴に嵌る

10年ごとの大規模修繕
メインは外壁塗装や屋上防水工事になるんだが
クラックを修繕せずにそのまま塗装したり
ペンキも薄めて塗られたりするから
あんまり安いところだとそれが当たり前で
ど素人は気づかないからな

NPO集住センターに修繕計画や業者選定（見積）を依頼したとき
管理会社の見積と倍くらい開きがあった。
管理会社になぜ倍なのか説明を求めたとき、
81-82のような説明があったよ。

俺、来期役員だわ。
今の役員がしっかり者で、俺は怠け者だからな。
困ったもんだ。

そうなんだよなー
値上げになると色々とややこしくなる
だから金持ちは最初の大規模修繕前に出て行くことが多い

管理会社は5年以上たったら変えようとするのも手だ、コスト面の譲歩を引き出せたから

修繕積立金月額1000円のマンションもあるからな。
40戸で月4万の積立で何が出来るのか不思議なところも多いよ。

>>67
>>41だけど
高級感を出すためかなんだか知らないけど、幅の広いサッシを付けるのが
流行った時期があったんだよ。あれは窓自体が重いから窓の車輪の痛みと
レールの摩耗が結構激しいものがあるらしいんだよ。だから枠ごと交換する
必要が出てくるわけ。

だとしたら、悪くなった区分だけ交換なりすればいいけど、何故か全体を
一括で替えちゃうんだ。だから理由が聞きたいと思ったわけ。

>>76
そのマンションが新築か中古かで判断が分かれるけど
修繕積立金以外は相場というか妥当なところだと思う。

>>88
うちも同じようなサッシ。
生産中止になって長い（１５年とか）と補修部品のメーカー在庫が枯渇してる。
ただしメーカーには設計図が保管されてるからロットが数百単位で良いのなら
生産してくれる。全交換するくらいなら全５０戸のマンションで部品を５００生産してもらって
４００個は捨ててもその方が安い。
できれば同じ時期に同じデベでやったマンションは同じサッシを使ってる可能性が高いから
管理組合同士で連絡を取り合って共同で追加生産をメーカーに依頼することもできる。

しかし管理費や修繕費で数万払うなら賃貸と同じだよな
まあ、有形財産ではあるが、、ある程度の余裕がないとな
200万のアパート１室の毎月経費（管理費と修繕）２万−３万でもありえんわ
賃貸のほうがマシ・・

固定資産税もかかるしね

建て替え問題とかでてくるとやっかいだしな

知ってるか？
建て替えなら５分の４の同意で良いけど
取り壊しなら全員の合意が必要なんだぜ。

>>93
建て替えに納得できなければ反対して
管理組合に買い取ってもらえばいいだけ

仮に建て替えに賛成して
容積率緩和で高層化の恩恵を受けても
追加負担1000-2000万は必要だから
引っ越しできるのなら反対して買い取ってもらって
引越しした方が賢いんじゃないかなと思う

>>83
そうだね
管理組合が値段叩き倒した見積もりと
まともな業者のきっちりした見積もりは
どこも大体2倍の開きがある

業者はいくらでも手が抜けるんだよ
タイル貼らなきゃならないところを塗装で誤魔化したりね
手抜きしても材料費程度だと思うだろ
それも積み重なると大きいけど、、
工期が短くなるんで人件費を浮かせれるんだよ
職人も最低ランクの仕事のないど素人職人や
刑務所から出てきたようなのを使えばいいわけだしさ

>>90
窓が重くてレールが摩耗してしまってるのなら
どっちみち枠ごと交換しなきゃならないだろｗ

今さらなにを

完全な利権だろ
あほか

>>75
売買契約を締結する時に、管理規約等の全員合意書面取ってるだろ？
修繕積立金の計画も等に含まれてるから、総会の決議は不要。

たいていの管理会社は、まともな業者のきっちりした見積もりに
30〜60%の利ざやを乗せているんですよね

>>98
そうなの？

管理規約には修繕積立金の変更は総会議決事項と規定されている。
修繕積立金の値上げ計画も規約に盛り込んでおけばよいのにとフロントマンにいってけど、
そういうものではないと言われたけど。。。

標準規約にでもそう書いてあるの？？

ローンなら金利もかかる

うちの管理規約では

「次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければいけない。
　三　管理費等（注：管理費と修繕積立金）並びに共用部分等にかかわる使用料の額並びに賦課徴収方法」

とあるから、総会決議が必要だけど。

＞外壁を１３年に１回補修しなければいけないのなら

＞施工がずさんなものなら築１０年を経ずに外壁タイルの剥離（はくり）が起こる

＞４０年以上外壁補修をしなくても何も起こらない物件もある。

＞つまり、長期修繕計画とは、往々にして管理会社の「長期収益計画」になっているのだ

あほかこいつ・・・
40年メンテナンスしなくていい外壁なんてどこにあるよ・・・

これは実際そうだからな
否定するヤツは業者か管理組合側の人間
修繕するときは数社の見積もりを取って競合させるとかしないとダメ
もちろんまともな業者だけに絞ってからな

>>104
実際問題、誰が見積もりとるんですか？

１．仕様は管理会社が作成する
２．管理会社は１業者として見積もりを出す
３．管理組合が業者に見積もり依頼を出す

３を管理組合がするのは荷が重いので
管理会社に任せると、、、

あと、管理組合で管理会社と別の業者に発注した場合の
工事の管理（工事自体、居住者との調整）は誰がするの？
少なくとも居住者との調整は管理会社（管理員）にして
もらうしかないよね。

住人にも建設業関係の人もいるところが多いけど、中々、大変だよねー。
２は１の見積もりへの当て馬にしかできない場合が多いんじゃないかな。

>>104
相見積もり取るより信用できる業者一社で随意契約したほうがいい
交渉して下げてもらう
その交渉は建築の専門知識があるやつでないと意味がないけどｗ

競合させて値段を下げさせて　ってのは現場を知らない
アホなコンサルが言ってるだけｗ
工事関係は無理に値下げさせると手抜きされるんだよ
業者の言いなりでもこっちが専門知識しがないといいカモになる

これが管理会社の実態www

【下賤】マンション管理会社への転職_26棟目
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1380161557/

>>100
全員合意書面と言うのは総会の決議と同じ効力がある。
そして、新築マンションの購入時の売買契約の中に、管理規約等を承認することが分譲の条件になっている。
従って、修繕計画書に記載されている修繕積立金の値上げ計画は承認されているので、
その計画以外の金額に変更するなら、新たに総会決議が必要になるだけ。

これはマジだよしかも
今度は8割りの賛成で土地売れるようになるみたいだから
大問題が発生するぞ

そうかそうか

>>1
こいつアホちゃうの？
建物がほったらかしで100年もつと思ってんの？
定期的にメンテするから使えてるんだよ。

飛躍解約で批判するのは良くない

もとい、飛躍した解釈で批判するのは良くない

>>90
生産中止のサッシでも数百ロッドで生産してくれるのか
これは初めて知った

複数のマンションで調達するつうのはアリだな

戸建てはいいよ。
それぞれの価値観とは言え、
駐車場、日当たり、カスタマイズ、管理費なし、ガーデニング。
どれもとてもいい。
外出の時、玄関から車始動まで３０秒。忘れ物、荷物の運びいれでも楽。

>>111
その定期的ってのが管理会社の言いなりで、高頻度の修繕で無駄金払わされてるって話だろ。よく読めよ

>>116
「定期的」じゃなきゃ、いつやればいいんだよｗ

結局、別の業者に建物診断とか依頼しなきゃいけないわけで
場合によっては割高になりかねない

そのヘンはどっちが得かというよーな単純問題でもないでしょ

俺はその、業者側なのでな
おまえら養分様にはずっと無知でいてほしいし
寝た子を起こすようなマネは邪魔したい

>>59
これは問題になってるマンション多いね
外部貸し始めて税金納めず、追徴くらってるところもでてるし

>>95
>>職人も最低ランクの仕事のないど素人職人
外壁工事はこれが怖いね
平均レベルの職人と熟練の仕事には建物に影響するような差はでないが
素人（下手くそ）の塗装やタイル貼りは明らかに耐久性に違いがでる差がある

>>117
この榊って人はずっとこういう事を言い続けてる人だから。
組合が管理会社の言いなりになっていて、かつ数百戸以上の大規模マンションの場合には
こういうコンサルいれることで良い結果になることもあるだろう。
数十戸規模のマンションだと、書いている通り大規模修繕のタイミングを見るのに
百万前後の金かけて診断しても割に合わないのがほとんどだろうね

>>119
駐車場とマンション本体の維持管理は分けて管理しないと駄目なんだよね。
機械式で一緒になってるともう最悪。
本体の金が駐車場に流れような状態になりやすいからさんざんもめる。

でも見かけの管理費とかを安く見せるために満車で計算さて組み込まれしまう。

>>109
つまり80％を手に入れれば、時価に比べて極端に安い金額で土地の買収ができるわけだなｗ
たとえば10億円の土地で80％とれば、残りの2億円を1億円で買収できるってことだからね。
アホの裁判所に手間かけて訴えるようなまねをするくらいなら最初から買わないほうがいいし。
これじゃあマンション買うやつはいなくなるだろうね。
財産権として弱すぎて高い金だして買えない。
当然マンションも売れなくなる。
その結果地価も税収も下がる。
まあ、区分所有という素人の運営制度なんか淘汰されるべき制度なんだよね。

数十部屋持ってる事業者なら、ノウハウは自然と身につけられるから、
どんどん効率的な運営になるんだけど、
素人の区分所有者だとまともな運営なんか無理だしね。
REITのようなプロの運営者が部屋を賃貸で供給して一般人は借りて、
資金調達は一般人から調達するというスタイルが一番優れてるんだよね。
運営者も資金も入居者もすべて市場から調達できるわけだから。

利権化いうけどちゃんと管理費払わず管理会社なしの中国のマンションみたいになるよりマシだろ

誰かにまかせるっていうのはそういうことだ。そこに少なからぬコストもかかるんだよ

>>122
今までは税務署ごとに扱いが違っていたけれど
去年、国税の公式見解がでて税務署も今はこの基準にそってるみたい。
区分所有者優先でなければ全部一括となるという基準。
国交省からの照会で明確にされたからマン管業界でもそのうち対応するんだろう。

取引等に係る税務上の取扱い等に関する照会(同業者団体等用)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117/

コンサルティングで儲けたいて言う宣伝記事

修繕を建築・販売会社の関連会社に任せずに、相見積り取らせるだけでだいぶ状況変わる。
むしろ、関連会社の人が、「他社に仕事取られたらクビになる」って言って
一番安い値段提示してくれた。

大体マンションなんて買わずに借りれば良いだけの話。

どんなに小さくても戸建て買った方がいいに決まってる。

>>121
榊本人も知っているけど、彼はコピーライターだから
マンション管理関係の知識なんてほとんどないよ

賃貸が最強、これから消費税も上がるからな

>>1
＞REITのようなプロの運営者が部屋を賃貸で供給して一般人

ん？リートって投資屋だぞｗ
管理運営は不動産屋（管理会社）に丸投げだけど

>>115
ん？
戸建ての維持費って
マンションどころじゃないんけど？ｗ
駐車場も都市部だと出し入れ難儀するほどの広さだったりする
都市型3階建て住宅なんか部屋にして壁で支えて強度を
維持しなければならないのを無理に駐車場に改造して
大きな地震が来たら傾くような物件が多い
日当たりもいい立地の物件ならいいんだけどそうじゃない物件も多い
最初は日当たりが良くても近所にマンションができて日が当たらなくなった
なんてザラだしさ　
庭もあってないようなもの　マンションの一階の庭みたいな

管理会社の工事ぼったくりはひでーわ

コンサルはその場しのぎで契約価格の値下げだけして逃げるのが多いからこういうのに騙されるあほな住民は相応のとばっちりが来るからな。

知り合いの公務員宿舎は駐車場付きで破格の値段だったよ
無能な公務員を定期的に意味も無く異動させて手当と宿舎をあてがう公務員制度ってなんなの？？？
いかなる公務の公務員に対しても税金であてがう宿舎の必要性は一切なし

やっぱマンションは新築を賃貸だなw

>>136
近隣の民間住宅で15-20万のが5万とか
駐車場が3万のところ5千円とか
公務員宿舎は古いのが多いけど
最近立て替えられて新しくなってるな
それとて10万以内だしな

公務員は住宅費を教育費やレジャーに使って
金がないのが多い　定年前に慌てて金をためて
家を買う

>>123
現実には、その８０％をまとめるのでさえ困難な状態なのですが・・・

それだけ区分所有が難しいって話なんだけどね。

>>137
築浅分譲貸は15-20万掛かるから
家賃補助がある会社じゃないと借りれないから買うんだよ

賃貸向けは10万程度に収めようと思うと
賃貸用の作りでショボイし狭いし

>>134
大規模修繕以外だと急ぎのも多くて管理会社任せになること多いから
3割高のぼったくりでもそのまま発注というケースが多いね

>>141
ぼったくり、っていうのかな。

自分の仕事でも原価１００万円のものをお客に売るときは１５０万円くらいになるよね。
部品等のBtoBはもう少し低いかもだけど。

＃学生or公務員or無職、主婦なの？！

>>141
3割ピンハネしてるんだったら問題だけど
管理会社が直した方がいいと考えてる部分まで
見積もりに含まれてることが多かったりする

管理会社と業者がつるんで（接待とかリベート渡されて）
ボってるとこも多いけどねｗ

>>109
おまえ、マンション管理の実態を知らんだろ

8割の賛成なんて、まだ絶望的な数字だから

うちのマンションは大規模工事の場合は管理会社紹介の会社と理事紹介の会社と計数社であいみつ取るが、
それはそれで揉めるし、クリーンでもないよ
工事会社を紹介する理事ってのは大体その工事会社からウマーしてるしさ

一般的なマンションは管理会社に丸投げして
相見積とって値段下げさせて
細かく工事に何が含まれてるか
どう工事するかなどチェックするしか方法はないけどね　
住民や理事は素人集団だからさ　仕方がない

築23年の中古に引越したけど、２年前に外壁修理、去年はメイン玄関と各戸のドアの取り替え工事があった。
他には通路の床と駐車場の整備と。

確実に言えるのは修繕工事の管理と施工を同じ会社にやらせちゃダメってことだ。

>>76
修繕積立金が4万というのは、共有部平米あたり月額いくら？

フツーのマンションでそこまでいくのは、かなり古くて過去の修繕で資金枯渇してる所かも。

逆に、まだ新しいのにそれなら、段階的値上げなしでずっとやる計画で、かつ、かなり余裕のある修繕計画を持ってる超優良マンションかも。

後者は特に入居時からでなくて途中で住民が総会決議で自らあげた場合はそう。
懐に余裕があり、長期でものを考えられる層、おそらくはまだまだ先がある30-40代中心の優良住民が多い所かも。

理事会議事録、総会議事録、それと修繕履歴と計画書を確認するとよいよ。

>>148
別の会社にしても、他の案件での付き合いとかで繋がってるから無駄。

コンサルは「信頼できる第三者の目で…」とか言うけど、第三者の目を装って客を誘導するだけってこともある。

プロを信じて任せるのなら、本当の当事者である工事会社をしっかり選んで信じる方がいいかも。
大規模修繕だと公的な記録にコンサルの名前は残らないので、工事責任を感じるのは工事会社しかない。

各県の建築士会にいって、建築士向けのリニューアルや集合住宅とかの講習会参加者名簿見て勉強してる所を選んだり、自分の足で選ぶとかもいいよ。

客をカモとしか思ってない所に当たったとしても、少なくともそういう調査する姿勢のある相手だとムチャしにくい。

そしてまともな建築士なら勉強しようとする客相手なら頑張りたくなるもの。
勉強して質問は一杯してもクレーマーになっちゃだめぽだけど。

バブル世代（1986〜1991年入社世代）との比較では、「家は資産である」
との回答が62.7%と10ポイント近く高かったほか、「ライフプラン作成率」
や「FP相談率」なども上回った。ポジティブ志向のバブル世代に対して、
デフレ世代は計画堅実なリアリズム志向であることがうかがえる。

http://www.j-cast.com/mono/2013/09/30184975.html

マンションって大規模修繕と地震倒壊がめちゃ怖い
それを我慢できればすごく住み心地がよさそう

区分所有法はザル、マンションなんて買う奴はカモでしかない。

脱法シェアハウスだって、裁判所は無問題って使用禁止の仮処分は却下の判断だったらしいぞ？
不特定多数の人間が入れ替わり立ち代り出入りするようなマンション、オートロックやモニター付き
インターホンがあったって、治安維持にそんなもん何の役にも立たんぞｗｗｗ

将来的に脱法シェアハウスが出来そうなマンションなんて、資産価値ないだろ？

>>153
新しいマンションであれば地震倒壊の心配はない
むしろ、一軒家よりもよほど安全

大規模修繕は逃げろ
その前に買い換えろ

倒壊しなくても、中規模損壊による建て直し、L字型の建物での損壊差による住民間の対立等、超面倒くさいらしいぞ。
＃3.11でも倒壊ななかったけど中程度の損壊で居住不可能になり、立替必要になった建物多数だってよ。

本当は補修で対応できたものが、建て替えで肥える奴らが建て替え主張しまくりで
それが通ってしまっただけなんだよな。

建て替えじゃないと大金が動かないから、補修では業者的に旨みが少ないって事よ。

>>155
買い換える余裕のあるやつは
積立金くらい払えますがなｗ

理事長を丸め込んで小遣い渡して、やりたい放題の管理会社があるって本当か？

警備のセコムがマンソン事業をやっていて、そこのテス管理管理会社の社員が
修繕積立金を横領して国土交通省から、業務停止をくらった。
「　テス　業務停止　」でググると出てくるよ。そかも、このセコム系会社
反省、社内改善ができず、２回も社員が横領して業務停止

セコムってブラックなんだよ。今、テスは同じセコムグループの
ホームライフに吸収されている。ホームライフに注意だな

なにが　安心のセコム　だよ社員が横領なんて

長谷工、大京でさえ聞かない

>>160
セコム自体
泥棒などが入って通知行くと
犯人が逃げて安全になった後に
チェックしに行くマニュアルになってるしｗ

管理会社名で、ホームライフなんてテキトーにつけた感じwww

マンションは買っても毎月固定費が余計にかかるのが難点だよな

まず大規模維持修繕が問題だよな。
自主管理じゃなく業者に管理委託していると
住民にマンションについての知識が身につかない。
大規模維持修繕も、業者の言いなりで丸投げするしかない。

反対に、業者委託じゃなく自主管理ならば
建設当初は新しいから、マンションも壊れないし
住民もマンションの知識がそんなに無くても自主管理できる。
時が経つにつれて、知識も増えて、同時に修繕しなきゃいけない箇所も増える。
それで住民の知識や管理能力とマンションの修繕箇所が見合っている。
これだと大規模維持修繕でも、住民の知識が充実して業者の知り合いも多くなり
費用を安く抑えられる。

あと管理人室だけ、管理会社の所有になっている薄汚い手口もあるｗ
他者にマンション管理を絶対に委託させないためなんだな。

マンション購入には色々目的あるから。
住み続けるだけじゃなく転売が目的の人も居るだろ。
そうしたら震災被害を補修でごまかしたマンションなど売れやしない。
建て替えた後に売るなら損切りぐらいにはなろうが。

構造上の寿命、使用上の寿命、販売上の寿命は、全て違うもんです。

前に住んでいたマンションはバルコニーの外壁との柵・壁？に布団を干すような
馬鹿は皆無だったし、周辺マンションも同様。バルコニーに布団を垂らすのは恥じ・危険
だという意識
しかし、今のマンションや周囲のマンションは１０階以上でも布団を垂らす、馬鹿が多い。
憂つ。今のマンションを売る時たいへんだ

>>166
バルコニーの手すりには、みんな布団干してるだろ、気持ちいいから。
そうやってないかなｗ

>>166
規約違反だし危険

バルコニー内に干すのが一般的
それすら禁止のマンションも多い

>>164
自主管理って、、

煩雑だし
恨まれる仕事を誰がするねん

他の管理会社が営業に来たよ、と伝えただけで
管理会社が値下げしてきた〜

組合は、そういう駆け引きくらいはやらなきゃな

ぶっちゃけ。６０年たつと立て直した方がいい。
月の管理費とか修繕費とか考えるとマネー的には自己責任でお願いします。
最近流行のプア充とか近隣トラブルもあるので、マンションってギャンブルかも。

うちのマンションは >>167 のような民度の低い者が多い
167はバルコニーで喫煙もするだろwww
それもマナー違反。タバコの臭いが隣接戸の
洗濯ものに付く

>>168
天気の良い時にバルコニーの手すりに布団干すのは気持ちが良いだろ。
落ちないようにすれば、実害はない。

>>169
管理を業者に委託すると、規模によるけど年間数百万取られるだろ。
そのカネを自宅警備員にやって、管理させるとか
マンションの設備を更新したり追加したり出来るぞ。
前のマンションは自主管理じゃなかったけどさ
自主管理だったら、もっといろいろ出来る事があると思ったね。

>>172
細かいこと気にするな。
昼間からバルコニーでタバコ吸ってるのはごく少数だｗ
それに夜は洗濯物を取り込むだろ。

>>173
管理会社に年間2500万円払ってるけど、管理会社は「管理」する会社じゃなくて
理事会が自らすべき管理の「手伝い」をするだけの会社で、判断の責任とかは
まったく負わないんだよね。

結局自立して考えられず、自治もできない集合住宅の住民は金を払うだけのATMになる。
知識・情報・協調（がないこと）のコストがどれほど高いかを痛感するよい社会体験ですよ。

>>174
管理費年間2500万円って大きいマンションだね。
管理組合が自主管理できないということは、
マンションの土木・建築・設備等の知識がないということだ。
こういう管理組合は管理会社が持ってくる資料を眺めて総会で判子押すだけになる。
つまりは管理会社の言いなりだよ、縦横無尽に食い物にされるだけだｗ

そうじゃなく、年間2500万も払うなら、
例えば各階から一人づつ管理する人を、組合員から選抜して
掃除やゴミ出し、宅急便の受け付けとかさせればよい。
あちこち壊れている場所とか、点検させてれば良い。
いろいろやったって、まあ、ほとんど仕事なんか無いだろうなｗ
そういうのを一年交替で、一人に年間250万円払ったら10人管理人を雇えるんだよ。
10人も管理人がいるマンションなんて一流ホテルか宮殿クラスだよｗ
それが自主管理なら可能だと思うんだけどね、残念だよな。

>>175
お前、分譲マンションに住んだことないだろ。

>>176
以前はマンションだったが、今は持ち家だよ。

うちとこは500世帯規模だけど管理委託費1500万くらいだよ。もちろん投げっぱじゃなくて住人でかなりのことをやってる。
窓口業務と清掃関係が主だな。

住人に詳しい人がいると、業者や契約内容もシビアに検討してくれて大変助かるけど
自分に役員が回ってくると大変なんだよな。そういうのも楽しまないと。

マンションも大変そうだな

>>180
理事会役員やると大変

理事長に小遣いやって丸め込んでやりたい放題の管理会社もあるらしいぞ？
だから、大変じゃなくて意外と理事長は美味しいかもしれんなー。

下手に世慣れてる住民ばかりだと役割希望で監事希望ばかりになってマンション理事会が成立しなくて困る。

>>183
うちだと仕事量は理事長＞監事＞その他理事だな

あるらしいね。
使い込みしてるところとかあるらしいし。

理事長は何かあると、フロントマンや管理員から説明を利いて、判子を押したりする必用がある。
でも、理事は２ヶ月に１度程度の理事会に出れば良いだけ、全くでない人もいる。
監事は総会前に（形だけの）決算書等のチェックをするだけでおｋ。

議事録は理事会で作ったり、アクションアイテムをExcelなどで作成して、何時までに誰が何をするとか、
途中結果をe-mailで連絡するとかでちょっと手間かけても良いのかもね。
でも、住民は他人事の人が多いしね、賃貸マンションと違って自分たちで管理する必用があるって分かろうとしない。。。
３万円が４万円程度に上がるくらいで住むなら管理会社にお任せの方が手間掛からず良いかもね〜。

田舎行くと、共有財産もってて自治会長は半分専任、役員も週に２程度半日掛かったり、←当然、無給ね
お寺や神社の維持管理もする必要があったり、道端の草刈や海岸の清掃などなど
超面倒くさいけどね。。。

新築分譲マンションの１期の理事は、管理会社が候補者を選定して
本人に打診して決めるが、長谷○こ無二ティーは馬鹿社員だから
３棟１５階のラディ○ンコーストでは、１０１号室、２０１号室・・１４０１号室、１５０１号室と
端の棟の角部屋の下階〜上階を選定。
そして理事会が立ち上がった直後に、１０１号室、２０１号室・・側に隣接する更地に
新たなマンション　レジ○巣コートの計画が発覚。すると一番日照・眺望に影響する！
と他の棟での問題議案など、そっちのけで隣接マンション対策だけに注力。
新築で３００戸もあるマンションだから、いろいろ検討・決定しなければならない事が
多いのに放置。
一番の問題は、マンションを新たに建てる場合は事前の計画時から
「近隣対策費」とやらが確保されて近隣住民との駆け引きで、ばらまかれるのだが・・

あれ、どうなったのかね？１期の強欲理事どもよ


しかし、管理会社の社員ってﾎﾝﾄo(ﾟДﾟ)馬鹿！３棟なら
各棟から　まんべんなく　選ぶよフツーの　おつむ　なら

持ち逃げされたの聞いたことある。

【不買運動】ＡＧＦは男性を侮辱した女性専用車両広告を使う反社会的企業です

味の素ゼネラルフーヅは女性専用車両という卑劣な男性排除によって生じた女のみの状態となた場所に広告を出して金儲けをしようとする反社会的企業です。
「〈ブレンディ〉スティック　ティーハート」
https://www.youtube.com/watch?v=00ka1JvCd0E&list=ULVeD5m44ZAy4


男性の人権を毀損したこの企業の製品・サービスに対して不買を心がけと情報拡散をしましょう！

>>187
セコム系列の管理会社テス（現ホームライフ）は注意

　ttp://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/200907190000/
　セコム系管理会社「テス」が二度目の業務停止

なにが、安心のセコムwww

>>189
うちは管理会社が通帳、理事長が印鑑だからそうそうこんなことできないが
もしかして通帳も印鑑も管理会社管理なのか？

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

★「通名」を利用して複数の身分証を使い分け携帯端末不正売買★
　容疑の在日韓国人を逮捕　埼玉

在日韓国人：文炳洙（ぶんへいしゅ）容疑者は
約１６０台のスマートフォンやタブレットなどの端末を購入、
古物商へ転売し不正に利益を得ていた。
http://sankei.jp.msn.com/region/news/131101/stm13110121480007-n1.htm

｢通名｣は信じられないことに区・市役所で簡単に変更手続きができ、
自由に何度も変更が可能。
その為｢通名テクニック｣として通名を使い分け取得された複数の架空口座が
脱税、犯罪などの温床となっている。

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

>>190
安心のセコム　系列だから、闇のイロイロな手口を知っているんだろ

１度はあったとしても、普通２度目は有り得ない

マンション買うのは勧められないけど、買うんだったらこういう掲示板はチェックしとけよ。
想像を絶する、悪質な管理会社っていうのが存在してるんだからな。

マンションコミュニティ
管理組合・管理会社・理事会
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/kanri/

管理会社のあくどい手口
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326766/

>>192
あれだけ急成長したら逆に怪しいと思わないと。

・管理人は2〜3年ごとに交代する
・管理会社は5年ごと交代、あるいは他社とのコンペで再選する
・これからマンションを買う人は、ケーブルテレビを利用しているマンションに注意

五月蝿い、だったら管理に協力セロ

>>195
ケーブルテレビが注意の理由がわからん

>>197
地上波を流すようなアンテナ立てれば無料のチャンネルでも毎月の視聴料が結構するんだよこれが

【住宅/行政】中古戸建ての評価手法見直しで「500兆円の富」創出--住宅市場で始まる「構造改革」 [11/02]
http://anago.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1383392584/

>>195
>・管理人は2〜3年ごとに交代する

意図が分からない。うちのマンションは管理会社の変更の話しが出た際、
「管理会社は変えても、管理人は　勤務先を変えた管理会社に転職してもらえるから・・」
などと発言があった。俺をしては変えても・そのままでもいいのだが

管理人と一部の住民が結託しする場合が、あるのかなあ

管理人は切れてもいない電球を切れたから交換したとか言って電球代を請求したり、細かい所で小遣い稼ぎをするからな

そんなの新任数箇月の管理人でも、やる奴はやる
理事がチャント確認しないから騙される

管理人が休みなので敷地内の猫の死骸が放置さていてみんな見てみないふり

管理組合はローマ時代のガレー船だな

所有者は漕ぎ手、管理会社は監督官
監督官に叩かれながら、管理費が払えない漕ぎ手は死亡
残った漕ぎ手の負担は大きくなる

http://blog.goo.ne.jp/3141592653589793238462420/

5月29日の管理組合の総会で半年以内に新たな管理会社を選ぶことが決議されました。半年後のギリギリの期限は11月28日です。
新たな管理会社を選ぶための臨時総会は二週間前に招集通知が我々区分所有者の住所に届かないといけませんから、11月15日までには届かないといけません。

マンション管理会社や監事は何をどうチェックしてたんだろうね、、、

www.iza.ne.jp/kiji/events/news/131107/evt13110717320040-n1.html

>>206
監事なんて会合出席さぼりたい人が希望する役職No1で昼行灯以下だからなあ。理事だって嫌々だし、理事長なんてジャンケンに負けた罰ゲームみたいな感じ。

そんなマンションでは理事長はメクラ印を突くだけの自動支払い機だし、そんなマンションを真面目にサポートする管理会社なんかない。

法的には歴代理事長と監事は賠償責任出るレベルだけど、日本は経済犯罪には緩いから、泣くのは住民か。

総会の時に出す、残高証明はどうやって作成したんだろうね、、、

＃何年も理事長をやってたらしいよ。

理事長も管理人も管理会社も、同じ人間（会社）が長くやっているとろくな事は無い

>>206 >>207
その管理会社も信用できないのだが・・・
セコム系列のテス（現　ホームライフ）

　マンション管理会社テスに業務禁止命令
　　　　　　　　　　　30日間、3年前にも同様の処分
　ttp://blog.livedoor.jp/manshonkanri/archives/1281208.html

安心のセコム　wwww

保険なんかも保証内容や金額を再確認した方がいい
管理会社に言われるままに契約しているところがほとんどだろうから

>>43>>195
>ケーブルテレビについてはいろいろあるよね
>ケーブルテレビを利用しているマンションに注意
だねｗ

>>197
ケーブルテレビの点検商法の餌食になる人が出てくる。

マンションを建てるときにいろいろとしてくれます

一回分譲住んじゃうと安っぽい賃貸には戻れない。

つーか賃貸ってなんであんなに壁薄いの？
どこの大家もケチりすぎだろ

鉄筋コンクリートなら賃貸でも15〜8cmはあるから問題ないハズ。
単身者向けはブロックだったりするからダメダメだけどね。

ウチは普通以下（建物でつぼ１００マン）の分譲マンションなので
賃貸時代のマンションを安っぽいと思ったことはないね（狭かったけど）。
風呂とか台所とか必用十分だった。

これからの冬、賃貸とか消化器設置されているか？

共用部（エントランス）は２０m間隔。
住戸部も基本は同様だが、特例として各住戸に
小型の住宅用消化器を接地することを選択できる

廊下に消火器がなければ、各住戸に消火器がないと違法

話そらそうとしているみたいだけど、
管理費・修繕積立金が適正かどうかが本題だろ？

年数が経ってて安いマンションはこういうのが怖いなあ

マンションを購入して、修繕積立金や管理費を考えると結構な額になる。

これらを住み続ける限り一生払いつづるとなると考えてしまう。

建物そのものは確実に劣化して、資産価値は減少していくのだから…。

>>214
壁を厚くしなくても入居者が入るからでしょ。
賃貸に住む人はそんなに建物に拘りがないし。

賃貸か購入かコストだけで比較するような記事が多いけど物件の種類が違う。

>>220
分譲貸しレベルの家賃になるがｗ

うちのマンション、理事会が心配性で多めに修繕費とってたら貯まりすぎて
逆にビビって2年間管理費修繕費取らなかったw

マンションなんて単なる金食いの粗大ゴミだろ
買う意味あるの？
東京だとマンションしか選択肢がない奴多いのかな

チョンが不法占拠した駅周辺のマンションは古くなっても価値があるよな。

マン管という資格があるが、全く生かされていない
試験だけは結構難しいが

役人の仕事を増やす為の資格だから

管理人やフロントが資格を取得しても、給料など上げやしないしさ

>>222
大規模修繕工事したらそれこそあっという間に減るぞ
特に機械式駐車場があればいくらあっても余ることはないな

また管理費と修繕費は分けて会計処理することが必要だね

>>173
>それに夜は洗濯物を取り込むだろ。
早朝の洗濯はマンション規約で禁止なので、午後8時前後に洗濯して、
夜中、バルコニーに干す。

>>222
余剰額は何かの満期とか退去時に戻してくれる保険的機能付きにするといいのかも。
貯蓄機能付き生命保険型修繕積立プランみたいなの。

不足すると追加徴収とか積立値上げとか、年数の経ったマンションではまとまらず揉めることばかりなので、心配性な理事会である方が将来安心でいい。

町内会費が余って数百万単位になってるらしいけど
一世帯当たり月1000円は減らすつもりはないようだ

うちは理事長が管理会社や売主と喧嘩しまくってて心配

たまに管理会社の人に会うと愚痴ってるよ

>>76
自分のとこ、修繕積み立て1万〜2万管理費1万〜2万だけど

4万円って世帯数かなり少ないんだな。

劣化したマンションなんて資産の価値ないどころか、負債にしかならんな
やっぱ賃貸か戸建て購入すべきだな

>>231
そのくらいでちょうどいい
なめられるとあいつらやり放題

>>231
住人に愚痴って理事長を悪者扱い（印象を悪く）するのが管理会社の狙い

マンション買おうかと思ってたが、こんなひどい話があるのか。。。
どいつもこいつもクズばかりで困ったのぅ
美しい国ニッポン

マンションごとに管理会社から担当者が付くが、その者をフロントと言う

フロントが、どれだけゴミ屑なのか？

【下賤】マンション管理会社への転職_26棟目
http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1380161557/

で推測できる

フロントの水準は住民水準に比例する。
無関心住民ばかりのマンションなんて、誰が真面目に面倒見るのか。

マンションのデキは管理会社じゃなくて管理組合で決まるよ。
本来、住民が少しずつでも協力すれば、そこらの会社なんて裸足で
逃げ出すほどの各分野の専門家が揃うはず。ところが嫌々やる
小学校の掃除みたいな雰囲気を住民自らが作ることで、外部の奴に
資産が食い荒らされ放題になるわけだ。

一人二人の住人や理事が頑張ってもダメなんだよね、
少人数だと管理会社に嫌がらせをされて（悪い噂を流す等）居づらくされてしまう。
住人の半数くらいが積極的に活動しないと管理費・修繕積立金は好きなだけぼられる。

規模の大きい都営住宅とか凄いよ
役員はほぼ某宗教団体信者で占められて
防犯カメラ１０数台設置（もちろん団体系列）
管理事務所でのアルバイト、自動販売機設置、各種祭りなどの
ほぼ系列で独占。
ちなみに前の会長は数千万の使途不明金を作って逃げた

都営住宅ってｗ
そもそも分譲じゃないだろ。
それに、ほとんど賃料を払わないで住んでいる人もいるんだから賃貸としても特殊。

分譲マンションでは管理人（フロントマネージャー）が某宗教の信者で
同じ宗派の住人と仲良くなって、気に入らない住人に嫌がらせをすることはあるようです。

>>228
>早朝の洗濯はマンション規約で禁止なので、午後8時前後に洗濯して、
>夜中、バルコニーに干す。

へぇ、夜中の洗濯の方が迷惑な気がする。
夜中は洗濯禁止マンションに住んでいた人が居たな。

>>1
こういうこと書くなら具体的な事例でも出せよと思うわ
具体的な裁判の事例もなしにあるかもよと脅して金もらうとかアホの極みだろ

>>240
そんなに不満なら都営住宅管理のトップである猪瀬東京都都知事にでも訴えろよ

高層のタワーマンションとかは
どうやって、外壁の補修工事とかするんだろうね？

>>244　想像ながら・・・足場代わりのゴンドラを吊るんじゃないの？
地上からてっぺんまで足場を組むわけにはいかないだろうし。
数年前、自分が住んでるマンションで１階駐車場の関係で一部壁面が
ゴンドラ利用になりました。（１００世帯に満たない中規模マンションです）

長期修繕計画で戸別の負担額を提示しない管理会社は要注意

>>242
>へぇ、夜中の洗濯の方が迷惑な気がする。
夜の9時前に洗濯機が停止していれば、セーフ（周りからの
苦情は無い）と思う。夜、ベランダに洗濯物を干しても、
近所に迷惑をかけることはないなず。

一方、朝7時前に洗濯機を回すのは周りから苦情が来そう。
私も8時まで寝たい時があるので、苦情を理解できるため、
夜、洗濯をするようになった。

>>150
まさにその通りだわ
うるさがたの住民のおかげで施工ミスと見逃しが発覚したわ

>>238
そういや建築段階で住民を集めて
設計から管理まで住民が主体となって行っていく
コミュニティーマンションってのが一時流行ったけど
すぐに廃れたｗ

高級マンションは住民は一般のマンション以上に
管理には一切関心がないけど管理費が高い分
管理会社がきっちりしてるな
やっぱ銭次第よｗ

管理会社も管理料を叩かれるだけ叩かれて
その分、数をこなさなきゃならないから
どうしてもいい加減になってしまう罠

むしろ管理会社のフロントは
黙って言いなりになってくれる理事のいるマンションの方がやりやすいわけで
むしろ口出しするは、銭は出さんわ　マンションなんてやりにくくて仕方がないだろ
五月蠅い理事のいる管理組合に任せておけばいいわ
的になって余計におかしくなる

口出しするにしても専門知識が持った理事が
それなりの管理料などを払ってフロントに指示するのなら
よろこんで動いてくれるだろうけど、、
フロントがアホならベテランに替えったり
余所の管理会社に乗り換えりゃいいだけだしさ

そういった理事のいる管理組合はないからな

小規模なマンションだと
2部屋買えば自主管理組合を乗っ取れる

>>248>>150>>148
瑕疵担保があるはずだ。
瑕疵担保は、工事が完成してからでなく
瑕疵が見つかってから十年以内なら
無償で直してもらえる。

個人的な経験だけど、
築20年か30年､30年未満の古いマンションだったけど
明らかに建設時の手抜き工事を見つけて
管理会社が系列子会社だったけど
クレーム入れて､無料で直してもらったよ。

>>252
瑕疵を発見してから十年も責任取るわけねーだろｗ

うちのマンションも、俺が理事長の時に管理会社と同系列の修繕業者が
積立金の残高と同じ金額の見積もり持ってきたから出禁にしてやった。
キックバックとかの提案もなかったな。
独立系のコンサルに頼んで公募で業者指定したら三千万ぐらい浮いたわ。

独立系のコンサルといいつつ、馴染みの工事業者に発注されるよう誘導して荒稼ぎするだけ。
入札しても

「安ければいいと言うものではないですよ」

とか「アドバイス」して意中の会社に仕事を振るからな。

何のための入札で、お前の作った入札仕様書はじゃあ何なのかと。
値段関係なく「いい会社」選んで随契するならコンサル要らんわ。

そんなコンサルはごく一部
管理会社がよく言う手口だなｗ

中古マンションってさ、前の住人が散々払い込んできた修繕積立費の権利をそのまま
貰えちゃうんだよな？
おいしくね？

>>257
逆もしかりで払ってない場合は請求されるんじゃないっけ

滞納分があるならそれは買う前に明らかにされるからいいじゃない
それより散々払い込んできた修繕積立金の権利を継承できるのはおいしいと思うんだよなあ
買ってすぐ建て替えだなんてことになったら最高じゃない？

>>257
マンションは新築販売がしやすいように、最初は積立金は本来必要な水準を大幅に下回るレベルに設定されてる。

そうすると毎月の出費が見かけは少ないので、ローンを組んで買おうという層にアピールしやすい訳。

当然、それでは大規模修繕の際は不足するので、大幅な値上げが途中で必要になる。最初が月5000円で、五回くらい段階的に値上げして月25000円とか。

この積立の他に管理費も毎月払うので、最終的には毎月合計4万5万とかいく。
古くなって、しかも費用が嵩むとか誰も欲しがらないから、売るに売れず、貸すに貸せず、ババ引いた奴は一生そこに住むことになる。

大概、初回の修繕はできるが、二回目以降では完全に不足するか、大幅にヘボい内容でしかできないレベルに設定されてる所が多い。
月の支払額を抑える選択を総会でした場合、後者のヘボ工事になったり、管理員を置かないとか、自主管理にするとかやることになる。

この積立不足問題から逃げるために大規模修繕前後で売り抜けるのが新築マンションを買った人間の最初の関門。
中古を買うなら、財政計画と修繕計画がマトモに両立してる所を見極めないとダメ。

二回目の修繕の頃には年金生活者や賃貸に出してる外部所有者が増え、とにかく出費さえ抑えればいいとヘボになっていく選択しか総会を通らなくなるから、その前に適正化してない所はアウトだよ。

つーかマンションは立地と管理を買えって格言があるぐらい管理は重要

となりの町内会でも、長い間町内会長やってた人がポッケナイナイとか色々やってて何年か前にえらいことになったよ

>>253
工事した会社が残っていればだろうけど
瑕疵担保は瑕疵が見つかってから10年以内なら
工事会社に請求できるし、工事会社もその義務を負う。
瑕疵担保は完成してからじゃないよ。

>>261
>つーかマンションは立地と管理を買えって格言があるぐらい管理は重要

一度公的資金を貰った会社のCMだったよなｗ
出来るならば、やれるならば、管理は自主管理が一番だと思った。
いまはマンション住まいじゃないけどさ。

>>263
瑕疵を知ってから1年以内な。10年ってどっから出てきたんだよ。

>>265
一年以内かよ、10年以内だと思っていたけど。

>>3
それも含めて、決めるのは管理組合
実際は管理組合の理事長ら理事と総会だ。
つまり住民側の意識の問題。

無責任な他人に任せっきりが悪い。これも自己責任だ。

分譲は売ったら終わりだから、その後の維持計画とかは本当にいい加減もいいとこ。

「もし、ちゃんと住民が計画をちゃんと見直したら」維持できますとか、メチャクチャだよ。

年齢も資産も人生設計も違う、しかもマンション運営について無知の素人集団に出来る訳ないだろと。

自己責任だから困っても誰も助けてくれるわけでもない。
まあコンサルや管理会社のいい稼ぎ場になるばかりだね。

うちのマンションは1年点検3年点検と10年の瑕疵保証だったよ。
5年目くらいだったか瑕疵保証の範囲で壁の補修をしてもらった。
（サッシ側で結露防止用に二重壁（GL）になっているところのヒビ）

修繕費が後から大きく上がる事を知ってる金持ちは
1回目の修繕前に出て行く。

そこに「お買い得」とか思った住人が入るのだけど
入居して直ぐに見直しという値上げがあって揉める。

これの繰り返し。




詳しい

最初はそれなりの収入のやつが新築で買うんだろうが、後に中古で格安で買う貧乏人らと管理がうまくいくはずない

姉歯物件て今どうなってんだろ？もう取り壊されたのかな。

>>269
新築住宅品質確保法という名前だったと思うが、建築会社から引き渡されてから１０年間、建築会社が主要構造部と水回りの部分につき瑕疵担保責任を負う。
ただ、そのサッシは主要構造部でもないので、単なる業界のサービス基準に沿ったものなんだろう。

>>49
それやると中古マンション売れなくなるね

>>56
管理会社から「業者の相見積とってください」って言われても
理事会が出した見積りは理事の知り合いとかだし結局繋がりがあるところだよ
しかもマンション修繕の実績もなく
塗装工事だけの見積りだったり
そりゃプレゼンで負けるわw

>>103
コンクリートが割れて雨が入ることは考慮されてない記事なんだろうね
それくらいの事は工事業者の説明や
一部鉄骨剥き出しの状態をみれば住民でも知ってると思う

>>109
敷地権の土地だけって売れるの？
持ち分割合だっていくらもないのに

>>237
担当者一人で一棟だと思ってるのかな
会社にも依るけど20〜30棟位受け持ってるはずだよ
折衝担当(総会出席)と事務担当と分業ならもっと多いかと

>>262
町内会と管理組合をごっちゃにしてる人多いよね
特に地方の人

>>227
大規模修繕も見込んでのことです。
実際、大規模修繕後もかなり残ってます。
機械式駐車場はないです。
滞納の督促も合わせてやってるようです。

大規模修繕の相積もりの際、プレゼンを理事だけにやるのでなく
見学希望の住民を募って、公の場でやってほしいものだ。
理事だけが、美味しい思いしないよう

>>281
うちのマンションはそうしているけど、結局理事以外の出席者は3人だった。
危機感を感じるくらい管理費と修繕積立金が上がらないと関心が無いようなので
放っておこうと思っている（私はマンションが売れて来春引っ越す副理事長です）。

>>283
実際に業者報告会やら各種会合参加を自由にしたり、報告やアンケートを
手厚くしてみても反応はほとんど返らない。

わずかには増えるし、大多数の無関心層を考えると少しでも意見交換できる
手ごたえにありがたさすら感じるけど、こんな状態では長期的にはマンションは
資産リスク高すぎだなぁと思わざるを得ない。

マンションレベルでこうなのだから、市、県、国の政治なんか上手くいく訳がない。
政治家に文句つける資格のある人間は日本にはいないんじゃないだろうか。

日本人は政はお上にお任せだからなぁ

マンションの理事は無報酬で文句は食らう状態だから、うまく回るわけがない。
対策としてかどうかわからんけど、理事に外部のひとが入れるようになるらしい。

>>281
普通は総会と同じ様に理事以外も集めてやる
ってか理事会が組合員に対して説明会を設ける義務があると思う
大規模だけに通常の議案進行だけじゃ説明足りないだろうし

理事に対して報酬を出してる組合もありますね
一人当たり5000円/年程度だけど

>>286
民生委員みたいなもんだな

真面目にやるなら50万でも割が合わない。

そこを5000円とか出されても、その程度で「金払っただろ！」とか侮辱されるのは憂鬱だから一切貰いたくないわ。

消火器なのだが、エントランス等の共用部は、徒歩２０Mの動線に１本づつ
設置と半年毎に点検が義務付けられているが、住戸部に関しては、
「特例」を選択でき、
各戸に１本づつ「住宅用（共用部のモノより小型のモノ）」消火器を配布
すれば半年毎の　点検義務が免除　される。ただ、消防庁の規定で５年とか
使用期限の表示がされている。

俺のマンソン、その点検義務が無い住宅用消火器を、管理会社の言いなりで
毎年点検している。
しかも、点検しているのに「使用期限」は点検項目でない！そうで、なんと
使用期限を９年も過ぎているものが全戸に置かれている。
製造年が１９９９年で使用期限５年！の消火器だぜ。
それにプラスして９年使用中だよ。それを毎年点検して金を払っているww
ドアホ！やろ住民や理事www

無関心につけ込む、某警備会社系列のマンソン管理会社
酷いよ　

匿名で理事会に提言するくらいしか方法はないかもしれないよ。
理事会が動かなかったら、それ以上のことをやるのはものすごく大変。
特定されたら管理会社の陰湿な個人攻撃を受けるのを覚悟しなければなりません。

>>286
無報酬でやってもごちゃごちゃ言われるのに
報酬何か取るとわずか年5000円でも責任がかかってくるから
取らない人も多い

5000円は管理会社や理事同士の電話代とかで消えてしまうようですが
輪番制が上手く機能していないのか
それくらいでも負担金もらわないと
持ち出しが増えるばかりで困るってことらしいです

殆どの人が無関心だったり
管理組合の在り方を理解せず
管理会社の業者丸投げは批判するけど
管理組合(理事会)から管理会社への丸投げに苦情が出ないのも問題です
理事会が無関心層だとマンションにとってはいい結果になりませんからね

所有者、理事会がマンション管理に消極的なところは
面倒事を先延ばしにする傾向にあり
積立金改定をしてなかったりしますね

意識の高い組合、所得に余裕のあるオーナー層のマンションでは
販売側の都合を踏まえて新築二年目にして改定しているところもありますね

>>290
>管理会社の陰湿な個人攻撃を受ける

もう受けています。消火器点検の際、「安全弁無し、不良」だったので
直ぐ交換されるのかと数週間待っても、管理会社等から連絡無し。
フロントに電話すると「直ぐ、対応します！」と言葉だけ。８月の点検から
２ヶ月たっても進展しないので先月自腹で消火器購入しました。

>匿名で理事会に提言する

匿名どころか、直接理事長の所に行きました。本人が帰宅しておらず
改めて、書面で問題提議書を提出し、２３日の土曜の理事会に
理事でない私が出席し、話しました。管理会社も、このスレを
チェックしている可能性もあるので詳しく書けませんが、
理事長は既にフロントに取り込まれてました。
理由の一つに、一般サラリーマンらしき人物が理事長だけで
他は６０、４０歳代？のOLもしたことがなさそうな専業主婦二人
など・・・で、驚いたことに「点検不要なのに、有償点検を押しつけされてきた事」
「点検もどきをしながら、消火器の使用期限が９年も過ぎている事」に
問題意識が無いのですよ、あの御婦人方はwww
「でも〜〜点検してもらった方が安心だから〜」とのたまうww
理事長が「お金が掛かるのですよ。必要ない点検をするより
消火器を定期交換した方が・・」と、真っ当な発言で制するのですが
フロントにコントロールされている会合では、なす術がありません。
しかし、私はこのまま引っ込みませんから。

＊こんな時間の書き込みは、F１ブラジルGPを観ているので
起きているからです。日曜に昼寝しましたから。

管理会社に取り込まれてるなら
なぜとっとと予算計上して交換しないのか不思議だ
それを放置していることは誰の得にもならない
お金のない組合なのかな

>>292
本来輪番のボランティアなんて全員がちょっとずつ持ち出して手間を交換しあうのがベストなのに、フリーライダーが増えると全く駄目だね。

増えるとどころか、全員が管理費払ってんだから全部丸投げでしょみたいなマンションだらけか。

>>293
先延ばしもそうだけど、

しないことに理屈を立てる
頑張ったように見せかける

方向に努力が向く不毛な一年が繰り返される空気になるのが一番罪深い。

1.管理会社の不正や無駄な作業の原因は管理組合の無関心
2.管理会社は何も悪くない
3.管理会社はますます繁栄する

>>297
輪番制で責任もない（苦情や文句はいわれる）
気がつかなかったフリして次の人にバトンタッチすれば無罪放免。

自分のときに面倒事はお断り。

>>299
>自分のときに面倒事はお断り

結局、自分に返ってくるんだぜ

将来、子供に譲るにしても、自分が売却するにしても
価値を高めておいた方が良いだろ

ウイン青山の伊藤理事長とイエスマン理事、監事が17年間に渡ってバカ高い管理費用を取り続けてきた管理会社セイビ・コミュニティーを再び選ぼうと
する臨時総会が11月22日の金曜日、夕方6時00から開かれます。
何も知らないで、ちゃんと区分所有者の利益のために仕事をしている伊藤理事長、理事会、監事だと思い込んでいる区分所有者の白紙委任状の束で、
再度セイビ・コミュニティを選ぼうとしています。

お忙しいとは思いますが、不当にバカ高い管理費用を取り続けることによって、我々区分所有者の利益を17年間に渡って著しく害している伊藤理事長、
イエスマン理事、監事とバカ高い管理費用を17年間受け取り続けている管理会社セイビ・コミュニティの癒着構造を断ち切るべく、臨時総会には是非ともご出席ください。。
http://blog.goo.ne.jp/3141592653589793238462420/e/3e5ac51e3aff973aa3c5d0ccc74d5ef8