【不動産】機能不全マンション続出で浮上　管理組合の外注化の厳しい現実 (DIAMONDonline)［12/04/25］

ソースは
http://diamond.jp/articles/-/17711
http://diamond.jp/articles/-/17711?page=2

国土交通省は今春から新しいマンション管理制度の作成に着手しているが、
導入が検討されているある新制度が議論を呼んでいる。
新制度とは、マンション管理組合の運営を区分所有者以外の第三者へ委譲可能にする制度。
つまり管理組合業務そのものの外注化だ。

新制度案が浮上した背景には、管理組合はマンションの意思決定機関だが、
理事のなり手がおらず、機能不全に陥っているマンションが続出していることがある。
特に築年数が古く高齢者だらけのマンション、
所有者が居住していない投資用ワンルームマンションやリゾートマンションなどに
その傾向が目立つ。
マンション管理のコンサルティングを手がける、シーアイピーの須藤桂一社長は
「年に一度も理事会が開催されないマンションは珍しくない。程度の差はあるが
日本のマンションの1〜2割、50万〜100万戸が該当する」と指摘する。

ただ、全国マンション管理組合連合会など複数の団体は、外注化ニーズには理解を示しつつも、
「例外的な措置に」と意見書を提出し、幅広く第三者委譲を導入したい国交省をけん制した。
安易な管理組合の外注化が住民の当事者意識を希薄化させる懸念もさることながら、
利益相反の問題がクリアにならないからだ。
例えば受託者は管理や修繕の業者を選ぶ権利があるが、最適な業者ではなく、お抱えの業者を
選ぶ可能性がある。理屈上は報酬もお手盛りで決定できる。委託者となるマンションのことを
最も知っているのは管理会社だが、同じ管理会社や関連会社が受託すれば、利益相反リスクは
計り知れない。

公平性を考慮してコンサルタントや建築士、マンション管理士が受託しても、
独立性が保証されるものではない。既に第三者を装った悪徳な管理コンサルタントが各地で
問題になっている。

そもそも、後見人でもない第三者が法律行為を、それも大規模修繕や建て替えのような
巨額の契約を締結していいのか。多くの管理組合は法人格がないため、積立金の通帳の名義や
保険の契約者は管理組合代表者の個人名義となってしまうが、財産の保全は図れるのか。
問題を挙げたらキリがない。
制度が導入されたとしても、既に管理組合が機能しないマンションでは、
委譲決定や契約締結が進まないという問題が残る。

コストの壁も厚い。仮に専門家に委譲して月に2回程度働いてもらうと、「月額10万円くらいが
相場」（須藤社長）だという。小規模マンションでは厳しい支出だ。

管理組合の機能不全は、「スラム化や耐震補強工事など防災対策が進まない原因の一つにも
なっている」（須藤社長）ように事態は深刻だ。住み替えや建て替えの促進法など、総合的に
問題解決が図れる住宅制度の早急な策定が求められている。
（「週刊ダイヤモンド」編集部）

-以上です-

　　　　　　　　　　,,,_　 _ｧｭ,,..__
　　　　　　　　ィﾁｭ::ミﾐ:.:三彡:.:: :.:.:ヽ
　　　　　 　 /::彡'':.: :.::/:.:{{.::r‐‐ ::_:.: :.:..､
　　　　　 ,ｨ/:.: /:..: ::{{:..川||::!　　　　 ヾ::;;:､
　　 　 ,ｨ:.: ::.: /:. ::川:.:ヾ:.:.!{::　　　　　　ヽ::!
　　　///:.: :.:.:||ll: :.: .::.:.:ヾ::.::.i　　　　　　 ':!
　　　!:|:.:::ミ:: :.;;;川:.: :.:巛､ヾ::! ､　　　 　 　l
　　　ﾞ::ミミh::. :;:.::||l|:.:: :.}}::!l {{ ヾ　　_,,...ｨ r'' ､
　　 　 ﾞ::ミﾐ:.: ::.;:.:ミミヾ:.: :.:| ヾ､　 '´　　,　 ﾏ
　　　　 ヾ:: .:.:ミミ三 :.:州ﾘﾘ　　　 _,,..rﾃ'　　ヽ
　　　　　 ヾ::;ｨ'´￣｀''ヾ州!　　　　　　　　 ,.　 ヽ
　　　　　 　 ﾞﾚ'⌒ｒ ｨ　,;;. ..　　　　　　　 .:'　,rｨ ’
　　　　　　 　 ヽ　し　 :.: ..　　　　　　　　 ､　 ヽ
　　　　　　　,,ハ｀ｰ- ..ｨ　　　　　　　 　 　 _,.. ｨ
　　　　　　ｨ:::!　＼　　　ヽ.　　　　　　　　　 ィ{:::...
　　 　 　 /:::::!　　 ＼　 　 ｀ - ..__　　　　 　 丿::::::ヽ
　　　　／:::::::ﾍ　　　 ＼　　　　　 ` ーｧ-一'::::.:::.:::.::.!ヽ
　　 ／:::::.:..:::::::::ヽ　　　 ＼　　　　 　ﾘ::. :::.:.:.:.:::.:.:.:.::::!:::.::!

　　　　　　轌山相太郎 [そりやまそうだろう]
　　　　　（群馬．明治一九年〜昭和一七年）

これといった解決策もなく他人を批判するだけ。週刊誌は気楽だな。

そりゃそうだ。自治できないならそうなる。

この記事を批判記事と読めるおまえの読解力を尊敬する
どうみても問題提起の警鐘記事

建替えといえばコープオリンピアはその後どうなってる？

トイレのないマンションの事？

建替え合意ができた稀有な例と聞いたので

マンション管理の法制化強化は国土省の権限と官員拡大を招くだけ。

マンションという語は、日本のデベロッパーが、昭和30年代初めより一部の限られた
階層を対象に、公団住宅などとは一線を画した高級路線の集合住宅を、高級感を
イメージするために「マンション」と銘打って売り出したことに由来するという。

その後、対象とする層を広げて多様なものが開発、販売されるようになっても、
「マンション」という呼び名が定着した。
しかし、英語では、Mansion（英）は、主に豪邸を示す言葉であり、日本語で
言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることは、ほとんどない。

イギリスではより限定的に、Mansion Houseといった場合は市長公邸、Mansion blockと
いった場合は高級なアパートを指す。

民間レベルでは既得権益を追求するんだなｗｗｗ

知らない者同志で集まっても話が進まない
マンションで掲示板を作るかメールで流せばやる気もでてくるはず

レイシャスというとこから迷惑な電話が来ました

積立金の持ち逃げ、管理会社の倒産で、JJI・BBAが頭抱えて社会問題になるフラグだな。

デベロッパーも管理業務に子会社食い込ませてと建替えの区分所有権買取りのシステム一元化できるから
高く売る→安く買う→建替え→高く売る→（以下、無限）

うちのマンションの理事長は工事をしまくって、バックで私服肥やしてます。

第３者に丸投げしようにもマンション管理士とか管理会社ってのはレベルが低いから現状のあり方が居住者にはベストなんじゃねえの？
管理組合名義でストックされた資産を市場に引っ張り出すのが目的なら良い策だと思うけど

大体、管理費を何年も払わず売却してトンずら。
次に買う人に管理費が１括返済を求められる。
自分勝手な人間はマンション買うべからず。
賃貸なら何もいらない。

マンションは買って住むものではない

23区内で一室200万で投売り
しかし管理費諸々が月6万とか頭悪い物件が一杯

よく知らずに買うからこうなる
集合住宅は借りるに尽きる

どこの��、韓の話かと思ったら、日本の恥丸出しじゃん

マンションなんか、朝鮮人の住む処だろ

まーた天下り先作りか

拙者の居住マンション管理人室名義人は販売会社なので安心。

>>23
国家機密漏洩罪でﾀｲ━━━━||Φ|(|´|Д|`|)|Φ||━━━━ﾎ!!

管理組合の事務局なら販売会社にやらせるのは普通だが、それでも多少の利益相反はある
のに、これはねーわ

>「年に一度も理事会が開催されないマンションは珍しくない。程度の差はあるが 
>日本のマンションの1〜2割、50万〜100万戸が該当する」と指摘する。 

日常業務は事務局丸投げでいいから、特に問題でもなければ理事会なんて開く必要ないじゃ
ないか

どんな方法を採ったとしてもマンションについて今後管理のサービスが向上していくことはないね
マスコミやマンション管理士の先生方の活躍もあり委託管理料の価格破壊は進む一方
会社は利益を確保しなきゃならないから負担はフロントへ担当物件数の増加という形で跳ね返る
どんなに小規模で手のかからないマンションでも契約やマン管法に規定された最低限必要な業務は毎月存在するので
優秀なフロントでもある一定以上の物件を担当するとそれを処理することで手一杯になってしまい
住民にとって有益な提案であっても契約上必要のないことは見送られてしまう

俺が勤めていた中小の管理会社じゃこんなかんじだったな
それでもコンプライアンスを重視し、実行していたから
中小の中では良心的な方だったかと思うがこのコンプライアンスってのがこれまた手がかかるんだな・・・

管理組合の業務を管理会社が
仕切るようにできるようになったんじゃなかったけか？？
○投げでも現状でも変わらんだろ

役人が絡む様に(天下り法人とか)絶対すっきり
完結なシステムはわざと作らないよな。何でも
ローン組みなら支払いをローンに組み入れ、
現金組なら一括で建て替え迄の費用を上乗せる
途中で売ればキャッシュが戻る。
ローン会社が管理の手配もする

>>17
その分、マンション価格が安くなる

我が国の管理（政治）も機能不全に陥って久しいな
いっそ外注に委託を(ry

管理組合＝国の運営と同じ
居住者が参加せずに荒れると文句は唯のクレ−マ−
参加したら管理会社と協議出来る能力が無ければ無能政治家と同じ
規則も理解しないで運営は出来ない
我慢も必要又知識も必要