【不動産】課税リスク解消でも根が深い　マンション駐車場がら空き問題 (DIAMONDonline)［12/03/07］

各地のマンションで大きな問題となっていた“駐車場がら空き問題”。
近年、急速に進んだ自動車離れに伴って「マンションに付設する駐車場でも“空き”が発生して、
都心・郊外を問わず多くの管理組合を悩ませている」とマンション管理のコンサルティングを行う
シーアイピーの須藤桂一社長は言う。大半の管理組合が駐車場の賃貸収入を管理費用や修繕費用に
充当しているためだ。

収入不足を埋めようと、多くの管理組合がマンションの住民以外への駐車場の貸し出しを
検討するのだが、これまでは“課税問題”が障害となり頓挫していた。
マンションの外部へ貸し出すと、組合の収益事業と見なされ、賃貸収入が課税対象となってしまう
リスクが懸念されていたからだ。

さらに問題なのは課税の範囲だ。税務当局へ問い合わせても、「全額が課税」「住民分は非課税」
といった回答が混在していた。要は所轄の税務署や担当者によって対応がバラバラだったのだ。
理不尽に課税されたとしても、管理組合では税務当局との交渉に限界がある。
トラブルを嫌う管理会社は組合から相談があっても「課税リスクがあるので外部貸し出しは
やらないように」と説明するケースが大半だった。

このため、1台でも外部に貸すと駐車場全体が事業と見なされ、マンション住民が借りている分も
課税対象となってしまうというのが半ば“定説”となっていた。
課税実務の曖昧さから起きる駐車場問題を解決するべく、国土交通省は国税庁へ照会を行った。
その結果、国税庁は次の三つの例を挙げ、外部貸し出しをした場合の課税対象が明確になった。
（1）募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
（2）住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に
解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。
（3）工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。
つまり住民が優先して駐車場を使えるなら、住民の使用分は非課税であることが明確になったのだ。

もっとも、課税関係はクリアになっても、空き駐車場問題が解消に向かうことは期待できない。
「概算でも法人税や地方税で手取り収入は半分になる。会計や税務申告などを専門家に依頼すれば、
それだけで数十万円の費用がかかる。10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる」
（須藤社長）からだ。

数十台を貸し出すなら大きな黒字も見込めるが、大がかりな事業の管理や募集を誰がやるのか。
理事のなり手がないなど通常の運営さえまともにできない管理組合が多いにもかかわらず、
収益事業を行えるのか、という疑問も残る。

メンテナンスや改修に数千万円を要する機械式駐車場では、空き駐車場問題はより深刻だ。
税務リスクは解消されても、根本的な解決には程遠いのが実情である。
（「週刊ダイヤモンド」編集部）

ソースは
http://diamond.jp/articles/-/16432
維持費用が高コストな機械式駐車場（写真は本文と関係ありません）
http://diamond.jp/mwimgs/c/8/250/img_c8be2065b635eb328379fee47a0dcaca26359.jpg

路駐サイコー

無駄に多い不動産ブローカーや管理組合の人件費が消えれば解決

公務員の所得を1/3にしてキャリア制度を廃止し
全ての税を一本化しなければ日本は必ず潰れる

少し景気が持ち直して、マン損住人がやっぱり駐車場を
使いたいと言い出したら、明け渡さなくちゃいけないんだろうか？
だったらリスクでかすぎて相当安くしないと
誰も借りないんじゃないか？

俺も車売っぱらったもんなぁ。
今は週末は自転車がいい。あと車がどうしても必要なときはニコニコレンタカーとか使う。
車とタバコやめると、今まできつかった生活にすごい余裕ができる。

住民が駐車場を借りて知人に止めさせれば良いじゃないか

>>7
そうすると、その住民が確定申告して税金を払うことになる。

わざわざマンションを購入するのは都市に住みたいからでしょ。
車は不便だよ。

>>5
大抵は１年や２年で入れ替えるようになってるから、その時に出てもらえばいいんじゃない？
先着順永久入れ替えなしというマンションでは無理だけど。→最近はそういうのは減ってきてるらしいが。

うちの理事会でも駐車場の貸出を検討したけど、
・共用部の鍵を部外者に渡すことへの抵抗感
・トラブル発生時の処理
の問題から没になったな

ざまーずです　今まで甘い汁を吸いすぎたからなー

>>11
うちの理事会もボツになった。
あと、機械式で維持費がかかるので半分潰すという案も、
いろんな問題で難しいらしい。

>>9
昔はそれでも車だけは・・と思って持ってたんだよな
ドライブがレジャーじゃなくなったしなあ

平置きオンリーの我がマンソンは勝ち組

機械式駐車場ではなくて、トランクルームだったら良かったな。
結構契約する人がいると思うんだよね。

>駐車場の賃貸収入を管理費用や修繕費用

だから高いのかよ。　駐車場関連だけに使えよ

わざわざほかのマンションの駐車場借りなくても、�褐視ﾉ駐車場が全国チェーン展開してるからな。

物件は買い取りなのに、駐車場が賃貸とはこれいかに？

マンションの住人以外が駐車場に出入りとかセキュリティどうなってんの？
金を稼ぐことしか考えないとか須藤桂一コンサルティグ業「失格」

課税リスクじゃなく防犯リスク頭にいれろよカスがっ！！！！！！！！！！

>>16
いいね、トランクルーム。
ただ駐車場の設置は行政の指導要綱とかあって、半ば義務だったりするからな。
各建造物に機械式を設置するのと、街区ごととか地域単位でやるのとだと、後者のが効率的な気がする。

>10台以下の貸し出しなら確実に赤字になる

年６０万とか小額の収入ならそもそも税務申告すら不用だったと思うが

マンション販売の際、駐車場あるっていうのは売りだったはずなのに
余るって事は車を持つ人が減っているという事みたいだけど・・・

問題になるほど余るっていうのは、車が売れなさすぎ？

不要な空きスペースがあり、管理する意欲も無ければ
そもそも外部貸しすら出来ないし、いっそ売却してしまえばいいのでは

>>24
でも敷地内の駐車場（の一部）だけを売却なんて
現実的には無理だろ？

　うちは29戸で8台分、うち7台が機械式だけど一応全部埋まっている。でも週末くらいしか
車使ってないみたいだな。月3万円くらいとられるのに勿体ないことで。

又貸ししろよ

>>8
誰も友人から金を貰うと言ってないんだけど
知人の為に借りてお金を払って上げるだけ

建蔽率の関係で駐車場にしてるんだろ
だからトランクルームにはできないし、まして売却なんか無理

マンションなんか買う奴は頭が悪い

これからは、駐車場以前に住居もあまり出すよ。管理費修繕費不足の物件がでまくる。
特に供給過剰の首都圏一帯は。

外人需要や一極集中の支えが、原発事故で何もかもだめにしくれた。

パーキングタワーは金食い虫
これからは避けるのが無難

機械式駐車場は経費高すぎで既存もぶっこわしまくりだからな
駅近で商業地域1Ｆテナントが飲食店でないとこが真の勝ち組

マンションは駅から近いケースが多いし、車要らないだろうな
家は都心の駅徒歩10分の戸建てで一応、駐車場あるんだけどさ
間口が狭いんで停めにくいから車持ってない
嫁がちょっとしたガーデニングやったり、自転車3台悠々とめるスペースにしてるわ
家族で出かける時はレンタカー借りるし、職場も自宅から近いんで、
タクシー利用が効率的なんだよね

そんな余ってる？東京だけじゃないの？

これからは駐車場無しのマンションが主流になるな

>>31
マンションは供給過多だろうな
都心でもがんがん新しい免震商業一体型タワー建てて、古いマンションは空き室が増えるばっかり
でどうするんだって傍目に見ても心配になるわ
それから、その古いマンションの住民ではなくても、古いマンションに数人しか住んでないにも
関わらず、所有権がある為、取り壊せなないだろ
あれさ怖いんだよ
地震来たら周辺の住民や歩行者が被害にあう

都内のマンション供給過多問題は、都営住宅問題と同じになってきてるね

放射能の問題は贅沢だろうｗ
中国なんてデフォルトで関東一帯より放射能汚染が凄いし、水も空気汚染もひどい

日本なんてこれでも相当恵まれてる

外人が出て行ってくれてるなら嬉しいが、どう見ても都心から外人出て行ってないｗ
最近中国、中東、ロシア人が急激に増えてるよ

>26
もしかして、月3万も取るからみんな他の民間駐車場に入れてるんじゃ。

外に貸し出してもそんな条件じゃ誰も借りないよね。

田舎の駐車場のほうが広い2階建て集合住宅の意味が不明

田舎は建築費より土地の値段のが安いのに
2階建てにしてる意味がわからん
平屋で広いリビング、広い庭でいいじゃんってそっちのが安くて安全で
住みやすいじゃん思うし
でも二階建てなんだよな

むしろ田舎に住む意味がわからない。
車の維持費を考えたら埼玉とか千葉とか都心通勤圏内に余裕で住めるだろ。
何で好き好んで田舎に住むのかね？

駐車料金、管理費、共益費とかかかるからマンション買うの嫌なんだよな
一戸建てでもそら修繕費はかかるけどさ

>>40
台風で川が氾濫したら2階の方が有利じゃん

>>42
住宅ローン控除が終わったから、即完済したけど、
管理費、修繕積立金、固定資産税が続くから、
全く所有感無しだわ。

車の時代は終わった
若者の車離れが凄いからな

>>42
一戸建てなら自分の都合に合わせて修繕できるし、ちょっと壊れても我慢しとけばいいんだけど、
マンションだとそれができないしね。

>>40
2階建ての方が建築コストが安くなるって常識も知らない人なの？ｗ
平屋は屋根と基礎の面積が多くなるからかなり高くなるんだよ

うちのマンションは駐車場がいっぱいでむしろ足りないぐらいなんだが

これからは都心のマンションの駐車場はマンション内に作ろうとせずに、
立駐なら別棟にしていつでも潰せるようにしたほうがいいかもね。
それでもそんなに利便性は変わらないだろうし。
それで普通にマンションとは別物として契約するようにしたほうがいいかも。
当然新築の入居当初はマンション契約者に優先的に契約できるようにして、
その後は誰にでも貸し出すようにすれば良いと思う。

管理、運営を誰がするのか？
理事のなり手もいないのに、
うちのマンションでも
「月極駐車場にしよう」とか言い出す住民がいて困っているよ。

容積率や建平率の都合で余った土地が出てくる
そこに立体駐車場を作って駐車場代を取って管理費に組み込む仕組みを作れば
見た目管理費が安くなり、マンデベとつるんだ管理会社が儲かるという仕組み
立体駐車場が古くなると後で金が掛かるけれどマンデベはそんな先のことは知らない
立体駐車場を作るのはすべてマンデベの都合ですごめんなさい

>>50 コインパーキングにすれば？

カーシェアリングとか？

>>52
コインパーキングは儲からない臭いよ
家の近所のユダヤ人ファミリーが屋敷壊して、コインパーキングにしたが
全然需要無くて、半年位したら早々ともう一度更地にして、宅地にして売ってたな
宅地にしたら、一ヶ月で売れてたｗ

マンションで空き駐車場ってどこのド田舎だよ　　ありえんだろ

マンションの駐車場って数少ないから余ることは少ないんじゃねえの
しかも、住民相手だと多少安いしさ

>>55
いや、むしろ都会だろ。

田舎なら平面駐車場もとれるし
最悪立駐でも車が必需品だから需要がある。

俺の家の駐車場なんか普通に車20台は止めれるぞ

>>4
老人がなかなか死なない以上は何やっても終わってる

俺がジジイになった時も若者からそんな事言われるのかねぇ…嫌な時代だ

1550mmの高さ制限でミニバンが入らない

なんやかんや言うて　大阪でマンションがええな。。　放射脳影響少なく大都市やし。　名古屋は東海南海地震があるやろ

>>60
大丈夫だよ。俺たちはじじいまで生きられないから。

マンションがあるような立地条件では、自家用車はほぼ不要
必要に応じてタクシーを利用したほうが便利かつ安上がり

こうして空き駐車場が増える

>>63
マジか！ジジイになりたかった…

いま首都圏にマンションを買うなら神奈川しか選択肢ねーの？

八重洲地下なんて、月９万位とりやがる

>>67
銀座で月7万らしいな
それより高いところがあったとはｗ
大阪だと梅田のど真ん中で4万5千円くらいか

賃貸マンションなんか大阪は名古屋と同じくらいで
東京の半額、下手したらボッタくくり京都より安かったりする

うちのマンション東京都品川区だけど駐車スペース６台分あって
すべて空いてる
単身者向けのマンションの空いたスペースを駐車場にしてる場合は都心でも厳しい

>54
それは儲からないからじゃない。
よくある土地転がしと節税の過程。
いや儲からない時もあるけどさ。半年なら普通に計画に織り込みずみよ？

>>64
電車通勤なんてろくにいない筈なのに
高層マンションがけっこう建ってんだよねぇ
つか駅徒歩15分とかで絶対みんな車だよ田舎だし

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