【不動産】減り続ける敷金・礼金　変わる不動産の取引慣行 [09/01]

マンション・アパートやオフィスビルなど、賃貸不動産の取引慣行に変化が出始めた。
敷金・敷引金や礼金といった、賃料に付随して借り手が支払う各種負担金の支払いが
縮小している。少子化や人口減少に伴う物件の供給過剰や消費者の権利意識拡大など、
社会構造自体の変化も相まって、市場での貸し手優位の構図は大きく崩れてきた。

■礼金なし３割、敷金１カ月は５割

不動産情報サービスのアットホーム（東京・大田）によると、東京23区の中古マンション
の場合、オーナーが入居者から礼金を徴収しない物件の比率は2010年は28％。07年に比べ
17.8ポイント上がった。この間に２カ月分が主流だった敷金は１カ月分へと移行。07年
に29.2％だった１カ月の比率は、10年は51.2％まで上がったが、２カ月は逆に63.2％が
40％に低下。敷金なしも3.1％から5.1％に増えている。

「支払いの根拠が不透明だ」。居住用不動産の分野では、借り手が契約更改時に支払う
更新料や敷引金など、不動産取引に付随する負担金への批判が高まっている。負担金を巡る
訴訟も多い。更新料の支払い義務付けが消費者の利益に反するかどうかが争われた裁判で、
７月の最高裁判決は更新料を有効としたが、合理的な説明のつかない支払いに対する借り手
の抵抗は強まっている。

■オフィスビルの預託金は最低水準

オフィスビルでも、各種負担金の縮小傾向は表れている。

米系不動産サービス会社、シービー・リチャードエリス（ＣＢＲＥ、東京・港）によると、
東京23区のオフィスビルの預託金平均額は、６月は賃料の8.6カ月分。直近のピークだった
08年９月の9.4カ月から0.8カ月減り、1996年の調査開始以来の最低水準となった。大阪の
預託金平均額も６月は10.1カ月分と08年３月から0.8カ月分下がり、過去最低となった。
預託金はテナントがオーナーに預ける一時金的なもので、敷金が大半を占める。

ＣＢＲＥによると、バブル期には賃料の24カ月分に相当する敷金が支払われる事例もあった。
2000年代に入ると敷金の縮小が進んで12カ月が増加。この数年は10カ月や６カ月が増えてきた。
世界的にみても預託金が存在する都市は多いが、２〜３カ月が主流で、日本は突出して長い。

■テナント獲得競争の売り物

入居テナントが支払う敷金が減っている第一の理由は、激しいテナント獲得競争にある。
入居当初の負担軽減をアピールしてテナントを獲得しようとするオーナーが多いことが影響
している。「賃料そのものを下げるより、付随条件を見直す方がいい、とのオーナー側の
判断も働いている」（シービー・リチャードエリスの前沢威夫・コンサルティング部シニア
ディレクター）。※続く

◎http://www.nikkei.com/biz/product/article/g=96958A9C93819698E0E1E2E2958DE0E1E2EAE0E2E3E3E2E2E2E2E2E2;dg=1;p=9694E2E7E2E3E0E2E3E2E1E3EBE1

>>1の続き

借り手にしてみれば、仮に１万平方メートルのオフィスに入居すれば、数億円規模のお金が
敷金として発生する。資金効率の改善に注力する企業にとり、長期間にわたって「資金が寝る」
敷金は受け入れがたい。ビルオーナーが破綻した場合、支払った敷金を回収できないリスクもある。

■借り手優位で時代遅れに

賃料に付随する各種負担金の縮小は、居住用不動産であるマンション、事業用のオフィスビル
ともに進む。そして、根拠のあいまいな支出に対するユーザーの厳しい視線も共通する。

敷金・礼金といった不動産市場のさまざまな慣行の起源には諸説ある。居住用の礼金に関しては、
関東大震災後や戦後復興期の住宅不足時が発端といわれる。貸し手優位の時代に生まれた慣習が、
人口減・借り手優位の環境下で見直しを迫られるのは、当然なのかもしれない。

仲介手数料も半額にしろ

市場原理が働かない公務員給料　馬鹿高

昔は敷金フル活用でリフォームしちゃうオーナーとか居たからなあ（笑）

実家最強



そろそろ追い出されそう…(´・ω・｀)

敷金礼金いりませんから
家賃滞納と修復が必要なレベルで汚す危険借主の見分け方を教えてください

オーナー羨ましい
何もしなくても、
お金ガバガバ

>>7
経験を積む

>>6
賃料：　無いに等しい（光熱費含む）
家政婦付き、駐車場付き

あなたのワガママ叶えます・・・。


そんな物件だもんな。

まぁ、頭悪いくせに楽して稼ごうなんて
都合のいい話ってのは長く続かんわな。

景気が悪くなるってわかっていても将来の投資とか言ってアパート建てちゃった人はホント大変だなぁ。
数年前の段階で現金で金を買っておけば今頃、礼金なし３割、敷金１カ月とか泣く泣く言わずにすんだのに

どうせ京都は変わらない

家賃が上がるだけなのにな。
採算とれなきゃ手放す大家が増えて供給も減るしな。

「貧乏人搾取ビジネス」も競争激化だから仕方がないな・・・

>>14
手放しても他の奴が安く買って安く貸すから家賃が下がるだけだろ。
不動産市場はもう供給過剰でじゃぶじゃぶだな。

日本の不動産業界はザックリしすぎなんだよ。
分譲マンションとか、どんだけ適当に広告撒散らしてんのよｗ

こんな馬鹿丸出しのプロモーション費用まで物件価格に乗せられているようじゃ、
どこか外資の販売業者に日本進出して貰いたい。

>>6
家賃払えない奴は、さっさと出て行け！！

不動産投資の旨みが減っていくが、人間が減ってるから仕方がない。

更新料ってのは物件を管理している不動産屋がオーナーと結ぶ管理契約にあるもので、
大家の儲けになるお金ではない。

>>20
その理屈だと賃借人が払う理由も無いけどな

敷金・礼金の代わりに更新料でとるんでしょう・・・
更新料は大家にとってもウザい問題で、これが高いと
住んでる人が出ていく可能性があがるから。
更新料の文句は大家に言うといいことあるよ

慣例だから従えってのがそもそもおかしい
こないだ更新料とられた際に
絶対に文句つけないことみたいな念書かかされたし

金払って東京に住むとか、ありえんわ

礼金、更新料無しのUR最強

0物件が増えたように更新料なしという物件検索のチェックボックスが
ついてそれでおしまい。つまり検索の時点で更新料あり物件が出ないだけ。
大家さんは不動産屋がネット広告してたら閲覧件数把握した方がいいよ。
もう少なくて更新料なしにしたら閲覧件数増えるから。

>>20
その嘘は誰得？

１年分前払いするので保証人無しでよろ　って大家的にはどうなの？

変わってないよ。
極一部の例外を取り上げて、全体が変わったように見せかけても、実感なし。

敷金礼金更新料名目で金を取るのは理不尽。
家賃に一本化したほうがフェア。

>>27
ｋｗｓｋ

>>30 は真実はそう思うよ。
あとは管理費だね。管理費自体を払うのはやぶさかでは無いのだが、
きちんと使用明細を入居者に開示すべきだと思う。家賃は貸し主への報酬だが、
管理費はあくまで共益部分のはずなので。

あと20年もしたら団塊の連中が皆死んで、土地も部屋も余りまくりだろ？
日本全体が過疎化だわな。

>>28
きさんが部屋で自殺したら誰が責任とるんや？あ？

>>23
だからそんなトンデモ念書にサインしちゃ駄目だって・・・
家賃滞納でもなかなか追い出せないのに
そんな一方的な念書を断ったぐらいで退去させられると思う？

>>32
ありがとう

>>3
そういう問題じゃ無いだろ、乞食。

>>34
自殺するような人間の入居を認めた大家の自己責任ですがなにか？

礼金とか更新料とかは供給不足時代の名残です
次の借り手がすぐに見つかる時代は、
契約期間ごとに借り手が出ていったほうが得です
礼金が入りますから
更新料はその減収分を保証するための金
次の借り手がすぐに見つからない時代には合理性がありません
それより根拠がないのが更新事務手数料
不動産屋が仲介手数料を契約期間ごとに契約書を作りなおすことで
とろうということです
消費者には手数がかかるだけでなんのサービスも発生していません
どうしても更新事務手数料を払わせたいなら大家が負担するのが
筋でしょう

ここ数年東京２３区でも馬鹿みたいな安値で分譲マンション乱立したからな。
買える奴はみんな買っちまって、もう賃貸市場に上客は残っていない。

>33
団かいの息子は、相続税払えなくて土地売って税金払う。

中国富裕層も、福島の放射能浴びた土地は買わない。
土地は安くなり、平均してみなの賃金も下がるのか？

どうなるんだろな？ 地方公務員最強の時代が続くのかな？

敷礼ゼロでも、早く出てくと違約金取られるんだよ。俺のとことか(泣)

>>31
単に普通に大家の儲けだから。
一部は手数料として不動産屋に払うけど。
まぁ最近は更新料下げざるを得ずに「一部」の割合が
上がってきてるかもね。

>>33
俺の実家の方も人口は減らないが、ジジババが引っ越してくるばかりで
仕事は無く同級生はほとんど出て行き、子供の数は激減。後20年もすれば家がタダ同然で手に入ると睨んでいる。

礼金更新料なしじゃないと入居しないぞ(｀・ω・´)ってのはわかるけど、
入居してから更新料無くせとか、自分がサインした契約に文句言うのはわけわからんわ
あ、出るときの原状回復費は契約で定めが無いならとことん争えばいいよ

分譲みたいに買える不動産の運用ってほとんど損するな

>>43
勉強になりました。ｔｈｘ

「礼金」が許せない
何をお礼することがあるんだか
こっちが客だっつの

>>34
商売のリスクは自分でどうぞ
自殺した人に身内が居たら好きに訴えたらいいし

ところで、興味本位出来きたいんですが、

不動産屋の儲けって、最初の仲介料だけなんですかね？

管理費って言っても、掃除してるのは大家だったりするし。
無知ですいません。気分を悪くしたらスルーしてください。

礼金と更新料はもう払うきないからな！

俺は田舎の小さなビルのオーナーだけど、最近の借り主も馬鹿が増えてるぞ。
古い物件だから格安で出してるのに、飲食店をしたいというヤツが
「キッチンが狭いから広げてくれ。トイレも男女別に改装してくれ。
こういう事は大家が負担するのが義務だ」って言うから貸すのを断れば
「今は不況なのに大家は昔の景気の良い時代のままだな（笑）」なんて
平気で言う。
格安だからすぐに次の借り主が現れて契約が済んだ頃に
「俺の事覚えてます？。やっぱり、ここを借りたいと思います」と
平気で電話してくる。

敷金・礼金がない物件は家賃が数千円高く設定されているから払う総額は変わってない。

敷金も礼金も更新料も存在の必然性はない
家を探すたびに思うが不動産業界って腐ってるよな

>>34
保証って言っても賃料の保証してるだけだから

第一礼金てなんなんだよ
そりゃ医者やサービスマンには礼は言うしポーターにはチップを払うけど
例をよこせとか言ってるのは不動産業だけだぞ
むしろ客は俺なんだから、まずお前が俺に礼をしろ、キオスクですらお礼くらい
言ってくれるぞ。

礼金の意味がわからん
外国の友達に付き合って不動産屋回った時に訳しようがなかった。
彼曰く、なぜ私がプレゼントしなければならないのか
もっともだわ

大家だが礼金は仲介手数料に化けた。
仲介手数料払うため礼金取ってる。
消費税分は大家負担。

愛知の田舎だけど
礼金無しは7割位だな
敷金は0.5〜1ヵ月くらいだな

四人家族で住めるような広い物件は礼金1 敷金2〜3だが
空室が多いな

北海道は礼金というのがほとんどないな

借り手の属性によって家賃を変えてくる汚い大家も不公平だから何とかしろや
同じ間取りでも部屋によって家賃が違うのはまだわかるけど

>>57
いやいやだからなんで礼金に転化してるんだよw
しかも消費税を払ってやってるなんて的外れの恩着せがましさまで言って
仲介手数料払う事を前提にした家賃にするか費用として割り切れよ

リーマンショック以降、東京のワンルームの家賃って１万ぐらい下がっていない？

>>62
下がってるみたい。
しかも不動産屋がそれを売り文句にしている節がある。
ちょっと前だったらこのクラスの部屋は○万だったんですが値下げしたんですよーみたいに

敷金だの礼金だの更新料だのってのんびりしたこと言ってられる時代は
もうすぐにでも終焉する。そんなもの取ってるようじゃ、空室だらけに
なるくらいの人口減小が始まってる。あと10年持ちそうなのは、東京と
周辺3県だけ。
借りてる側のほうが権利上は強いので、逆に継続契約感謝料を貰う時代が来る
のではと思うくらいの人口減。
昔、治療してくれた医者に謝礼していたのと同じ習慣だが、すべて法的には
なんの根拠もない。

家賃下げたくないから渋々礼金や敷金を下げてるだけでしょ。

敷金は預けるだけだぞ？
退去するときに修繕費を請求されるよりマシだろｊｋ

敷金三ヶ月分にして保証人不要にした方が
良いような・・・

借り手が減るから「頼むから借りてくれ」と言うようになる

事務所を借りようと2~3件動産を廻った
けど、ぼったくりは未だにあるからねぇ。

敷金礼金は知らんけど、更新料なし物件は増えてるってさ。
変なとこに敏感な大家さんが変更申し出てるそうな。
新しい物件は軒並み更新料表記がない。

借りる人は、一時出費となる敷金ゼロの物件を借りたいと思うものだが
貸す人は、敷金すら都合できない人に貸したくないと思うものである。
礼金ゼロは増えて主流になることがあっても、
敷金ゼロが主流になることはないと思う。

>>70
更新料1ヶ月とるより1ヶ月早く埋まってくれたほうがいいからね

>>6
そんなふうに考えてたら、俺以外が全員でていった

敷金は、保証人と排他適用で退去時にちゃんと全額返ってくるなら六か月分でも
礼金は意味不明

「借りてやるから礼金よこせ」ってのは一度言ってみたいｗ
フリーレントはそれに近いものがあるか。

>>66
敷金を素直に返す大家がどれだけいるのかと

海外 [編集]

インドでは賃貸人が逆に賃借人にお礼のお金を払うことがある。
ただし契約にその額が決められているわけではないという。

>>14
人口も減って借り手も減る。
移民にでも貸すか？資産価値も無くなる上、路線価も下がって治安も悪くなるが。

>>76
素直には返さないが、最近は軽くゴネればすぐ折れるよ。
前置きに「いろいろ問題になってますよね」とか言って。
向こうも「素直に受け入れてくれりゃラッキー」くらいに思ってるっぽい。

ネット弁慶どもが実交渉で、そんなこと言えるわけ（ｒｙ

御前会議とやらで「私はどうなっていい」ということを言ったともいわれているが、戦後東條らが戦犯として処刑されても、自分はどうなることもなく、病気でくたばるまで生きながらえた裕仁
卑怯、卑屈、卑劣を絵にかいたような奴、マッカーサーのケツでも舐めて命乞いをして助かったんだろう

今住んでるところは更新料ないけど更新手数料取られるよ

訳のわからない手数料がどんどん増える予感

>>75
フリーレントは付帯事項が付いてないか？１年以内は違約金発生とかね、大家も社会奉仕じゃないんで家賃に転嫁するだけ

人口減少とか言うが、世帯数は増え貧困層も増える一方、首都圏で立地が駅5分ならダンピングする必要もないだろう。

かわりに敷金が長い期間分要求されリザーブされるようになるよ
できるだけ優良客を囲い込む作戦に出るだろうね

>>83
そんなの有名どころの大手だけだぞ