【不動産】日本一マンション契約獲得した33歳　秘訣は「地味なスーツ」 [02/03]

デフレ不況、モノが売れない時代でも、めちゃくちゃ売りまくるビジネス
エリートはいる。各界の「ナンバーワン営業マン」を取材してみると
「モノ売る人々」の法則が見えた。

一口に営業マンといってもその対象は個人、法人など様々だ。当然、商談相手に
伴い、その苦労も異なる。

大和ハウス工業・柏支店流山集合住宅営業所主任の宮崎裕介氏（33。崎は正しくは
「つくりの上部が立」）は、地権者や地主を顧客に持ち、彼らの土地にアパートや
マンションを開発している。

昨年は25棟の賃貸アパート・マンションを開発。全国1位の契約を成立させた。

■地味なスーツを着る

宮崎氏はマンション開発事業についてこう説明する。

「飛び込み営業から始まり、関係を築きつつ、『なぜ、賃貸住宅が必要なのか』
『どのような節税効果が見込めるのか』を訴えかけていく。地道な交渉の連続ですよ」

対象となる地主は70歳以上の年配者が多いゆえ工夫も必要――宮崎氏は緻密な
戦略の下、セルフプロデュースを行なっている。

「お客様に警戒心を抱かせないため派手な身なりをしない。長期的な営業ですから
第一印象のインパクトはいりません。地元に溶け込む意味を込めて、農協が販売する
スーツ、時には作業用ジャンパーを着て、長靴も履いています」

■顧客親族の命日に電話

宮崎氏の手帳には顧客の職業、家族構成はもちろん、誕生日や親族の命日まで
書き込まれてでいるという。

「何となく、お客様の家にいって、話すという無駄な訪問はしないようにしています。
その代わり、誕生日や命日の際に電話しています。特に命日は家族にも、蔑ろに
されたり、忘れられたりしていますから」

あなたのために働いているんです――。その姿勢を常に見せられるかどうかが
交渉の成否を決めるのだ。

●大和ハウス工業・柏支店流山集合住宅営業所の皆さん
http://www3.daiwahouse.co.jp/in/kashiwa/images/04/04_14.png

◎大和ハウス工業・柏支店流山集合住宅営業所
http://www3.daiwahouse.co.jp/in/kashiwa/04_14.html

◎週刊ポスト2011年2月11日
http://news.livedoor.com/article/detail/5315873/

>>1読むとますます営業なんてやりたくなくなるな

＞『どのような節税効果が見込めるのか』
＞対象となる地主は70歳以上の年配者
ためこんだ年寄りの納税ケチらせるとは
社会の敵じゃないか

よし明日イオンに行ってスーツ買ってくる

すごい、尊敬するぜ。

漏れには無理だぉ

俺の地元では長靴が正装だがなｗｗｗ

カモと思われたらしく、大東建託が営業所の全力を挙げて売り込みにきたけど
部長とかいうのがヤクザみたいな格好で萎えたわｗ
今時、金の指輪とかイタリアスーツとかきた如何わしいのが偉そうな態度
してきたの見てビビルとかないわｗｗｗ

>>3
ただ貯め込んだままにしておくのとどっちが良いと思う？

地味なスーツとか当たり前だろ・・・年長者に会うのに・・・

正に詐欺師の行動パターンだな

リスクは内緒なのか・・・

外資系保険の営業は逆にいいスーツ着たりいい車に乗ってるよね
プルデンシャルとかの営業マン

>>12
ライフプランナーですので（ｷﾘｯ

>>13
トータルライフアドバイザーって職業の人たちを思い出した。

部屋が埋まらなくて泣くんだろ

>>9
ホストかジャニーズみたいな髪型
訪問先の社長のより高そうな腕時計
不動産はしらないけど
通信だとか人材派遣の営業だと
こういうの結構いたわ

＞70歳以上の〜

要するに弱者を食い物にしてるだけ。こいつら強く断れないし。
マンション経営・アパート経営は知り合いに詐欺師がいない奴はやめた方がいい
節税効果なんて一年目二年目だけであとはむしろ納税増が賃貸経営。

元投資マンション営業マンより

ようするにジジババ騙すのが巧いってことじゃね
エバーライフにはかなわんけどさ

サクセスストーリー謳って社名売る記事は飽きたよ。
誰も買わんて。
経営厳しいの知ってるよ。

こういうのって提灯記事でしょ？

>>17
家賃収入はあるだろ

>>15
心配すんな
それをほとんど土地代だけで買ってくれる人がいるから
コース料理みたいなもんだｗ

３３歳で主任は普通か。

地方の地主は賃貸マンション、賃貸アパートを建てたりするのは
絶対にやめてた方がいい。

農協が販売するスーツ

これは凄い。

良くこんなこと、恥を感じずに居られるな・・・
自分も保証人になってみろよｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
人の金で人に立てさせて、建築費だけはいただきますよ！って、
本当に絶対に儲かるなら銀行がやってるだろ。

損するときがあるんだぞ。
と言うか、ほとんど損するわけだ。

よくもまぁ　頭が悪すぎる

>『どのような節税効果が見込めるのか』を訴えかけていく

よくわからんが営業マンが税理士でもないのにこんな話法使っていいの？

投資向けマンションの営業って、サラ金も真っ青のブラック企業じゃねーか。

んで、どこの大学出てるの？

絶対やりたくねー仕事のひとつだな・・・

>>12
成功している人間しか
見てないのでは？

>>12

俺は住○生命の女性セールスに色仕掛けで契約してしまった。彼女のためと思い
知り合いに紹介したら、今度は子供同伴で来てた。
その後ソニー生命に変えたがベンツで来やがったが、当時はまだ珍しかった、パソコン
による保険の設計プランが気に入って徹底的に話し合ってプランを完成してくれた、高級
スーツのライフプランナー君の提案に同意したよ。　　要は熱意と真剣度だと思うよ

>>32
ソニー生命のプランナーの年収っていくらぐらいなんだろう。

いや、この人は素晴らしい営業マンだと思うよ

大和ハウスか・・・・

派手な格好で相手に覚えてもらうのも営業手法の一つ。
JR九州の船舶部門なんかが昔そうだった

マジかよ！ちょっと地味なスーツ買ってくる

>>33
ピンキリ
極端に売れる奴は月収1億円稼ぐ
年収1億越える営業マンも2〜30人いるんじゃないか？
売れない奴はマイナスだぜ
事務所の経費全部自腹だからな

つまり結局、ずかずか入り込んで、遠慮に付け込み印鑑を突かせるんだろ？

1棟売って利益どのくらい出るんだろ
1億の建てさせて大和にどんだけ入るのかな
で営業の歩合はどれだけなんだろ

>>31
本部からの指示でそうしてるらしいよ
友人から知り合いに格下げしたやつがそういってた
勧誘断ったら年賀状すら送ってこなくなったわ

日本の人口減り始めてるのに柏みたいな中途半端な田舎で
マンション経営・・・・・
10年後に破産だな。間違いない

空室だらけじゃ節税しようがないんだよね。

この人架空の投資話とかの出資金詐欺とかでも稼げそう

>>40
あるあるある

ちなみに千葉県の空室率は２０％な。ほかの県だと３０％近くなるぞ
つまり稼働率は７０−８０％で計算しても利益が出ないと将来
持ち出しになるぞ。あほな不動産屋にだまされちゃだめ！！

東野圭吾の「殺人の門」でも、地味で人柄の良さそうなのを連れて、爺婆のところに営業行ってたな。
小説のネタになるぐらいだから、基本なんじゃないの？

俺も昔、営業で食ってるプロの営業マンに
『カバンはハードケースでなく革のヨレヨレなのを持って行け』
と言われたことがある。その方が、絶対に信用されるそうだ。

実際やってみると『本人の中身が一番で持ち物は関係ない』
この結論に達した。

>>17
土地に建物建てると相続税が安くなるんだよ
投資マンションとは違うんだよ

土地余ってるなら、賃貸マンションは絶対ダメ
場所によるけど、駐車場が１番

後ろめたさを感じたら出来ない仕事

顔だろ。人間見た目が９割。
あと信用のおける話し方。身振り手振り。
ノンバーバル＆バーバルコミニュケーション能力だな。
頭の中身じゃない。

10年後、この人が震源となってサブプライムローン日本版が…

何もなかった地域に、つくばエクスプレス開通して駅近郊の田畑山林を超大規模区画整理して
単なる農家だった人が賃貸オーナーへなっていく過程の地域

まずは、そういった美味しい場所へ勤務させてもらえるように社内営業がんばっておけ

マジレスするとこういう個人向けの営業マンってのは、営業スキルを徹底的に叩き込まれる。
フロントでの挨拶の仕方から、会話時の壁（警戒心）取りや同調の相槌の打ち方。
全部は計算で、当たり前だけどプライベートでは「あの糞客が…」って愚痴ってるわけだ。

でも、不器用で真面目で知識も有って、本当にお客さんのためを思って営業してる奴よりも、
そういう口先と動作演技の営業マンの方が売れるんだよね。
だから騙される奴が後をたたない。
見た目と表面的な心地よさしか見てないってっ点でこういうのにひっかかる人間はスイーツと変わらないよ。

自分も営業で成績は良いほうだったからなんとなく分る
要するにいかにして客に信頼されるかがポイントで
人それぞれ得意分野の客が居るはずだが
金持ほど本当のことに拘るし誉めてもらうことに拘る

嘘つきな営業マンに見えるか、実の有る営業マンに見えるかは
その人がいかに売る為の何か努力や熱心さを持ってるかなんだよなあ
こつこつ小さな仕事から拾ってでかいものをくれる人も居るけど
基本は信頼される度合いがそのまま成績に反映するんだよな
後はその人のトークにいかにお得な現実の事情や詳しい説明があるかどうか
知識を分り易く、本音として伝える能力があれば高いものを売ることが出来る

でもまあこういう営業マンが貧困ビジネスで成功するかというと
それは又別の話しで
営業にも分野があるからな、自分の得意な客層に沿った物を売らないと上手く売れない

老人から老後の虎の子を取り上げる簡単なお仕事
老朽化して空室リスクが高まっても安心、その時にはお客さん死んでますからざまあ
死ぬまでは我慢してアフターフォローをしっかりしましょう

>>1
この前揃って餓死した資産家姉妹にもマンションを売ってたの？

こいつから買ったオーナーが
将来どうなっていったか再度検証が必要だな

建てる予定のやつは商談内容をきっちり録音しとけよｗ

きも。命日？？意味わかんね。
宣伝もきもいけどな。

本人は嫌気がさしてそのうち出家してそう。

>>54
できる営業マンの振る舞いを１から10まで一挙手一投足真似したら
できるようになるからな

ルート営業は口下手な誠実な専門知識に長けたやつが長い目で見れば
信用されるんだけれどさ
一発営業や転勤が多い業種はその場限りだから
見てくれのいいやつが得をする

詐欺師みたいなもんだろ。普通なら心が痛んで無理

こいつの商談内容を一度聴いて分析して後で突っ込みまくったる
素人のジジババ相手とは違うぞ

>>1
親族の命日に電話してくる奴の売る物なんか買いたくないわ

【生活ガイド.com】地域情報[ランキング検索]
http://www.seikatsu-guide.com/area_ranking.php

土地平均価格(住宅地)　対象：806市区　※家賃に反映

__1位　東京都 千代田区　2,247,500円／m2　番町・麹町・紀尾井町・平河町
__2位　東京都 港区　　　1,378,750円／m2　麻布永坂町・元麻布・南麻布(高台)・西麻布・南青山・六本木(鳥居坂)・白金(三光坂)・高輪
__3位　東京都 渋谷区　　　941,500円／m2　松濤・神山町・南平台町・鶯谷町(Evergreen Park Homes)・広尾・代々木・大山町・西原・上原
__4位　東京都 文京区　　　790,286円／m2　西片・本駒込(大和郷)・小日向・千駄木(林町)
__5位　東京都 中央区　　　715,000円／m2　月島・勝どき・明石町
__6位　東京都 目黒区　　　638,667円／m2　青葉台(高台)・駒場・上目黒(諏訪山)・中目黒・八雲・柿の木坂・碑文谷・自由が丘・緑ヶ丘
__7位　東京都 品川区　　　600,857円／m2　東五反田(池田山・島津山)・上大崎(長者丸・花房山)・北品川(御殿山)・旗の台(洗足)・小山
__8位　東京都 台東区　　　600,500円／m2　上野桜木
__9位　東京都 新宿区　　　568,500円／m2　市谷砂土原町・若宮町・四谷若葉・払方町・袋町・矢来町・下落合(目白近衛町)・西落合
_10位　東京都 世田谷区　　516,727円／m2　玉川田園調布・尾山台・等々力・上野毛・瀬田・岡本・深沢・代沢・赤堤・砧・成城・上祖師谷
_11位　東京都 豊島区　　　497,000円／m2　目白(徳川ビレッジ)
_12位　東京都 中野区　　　487,727円／m2　中野
_13位　東京都 杉並区　　　453,640円／m2　永福・和泉・浜田山・久我山・荻窪・南荻窪・善福寺
_14位　東京都 大田区　　　438,563円／m2　田園調布・南千束・久が原・山王・東嶺町・西嶺町
_15位　東京都 武蔵野市　　424,125円／m2　吉祥寺南町・御殿山
_16位　東京都 荒川区　　　420,500円／m2　西日暮里
_17位　東京都 北区　　　　407,000円／m2　西ヶ原
_18位　東京都 板橋区　　　376,867円／m2　常盤台
_19位　東京都 江東区　　　373,200円／m2　豊洲・富岡
_20位　東京都 三鷹市　　　347,923円／m2　井の頭
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　・
_25位　東京都 江戸川区　　319,462円／m2
_28位　東京都 葛飾区　　　299,625円／m2
_29位　東京都 墨田区　　　298,000円／m2
_31位　東京都 足立区　　　292,308円／m2
_36位　神奈川県 川崎市　　235,614円／m2　新百合ヶ丘
_42位　神奈川県 横浜市　　209,616円／m2　山手・日吉・たまプラーザ
_53位　東京都 稲城市　　　200,917円／m2
_66位　東京都 多摩市　　　183,643円／m2　聖蹟桜ヶ丘
_70位　埼玉県 さいたま市　180,370円／m2　岸町・常盤・北浦和・別所・盆栽町
_89位　東京都 町田市　　　144,537円／m2
106位　神奈川県 相模原市　124,211円／m2
111位　東京都 八王子市　　121,023円／m2
138位　千葉県 千葉市　　　113,160円／m2　西千葉

出典元
国土交通省「都道府県地価調査」　2009年

つーか自分ならこういうのに騙されないようにねって正直にアドバイスしながら
今からなら現物買いを薦める為に美術品の買取販売に戻るわー
これから中華が美術品のごく一部の資産価値の高い商品を買い漁るしな

土地なら現物１戸立てをインフレになるまで寝かすことを薦めて家の立替か
レンタル農地にすることを薦めるけどなあ
インチキ商売で営業成績上げてもつまんないよなあ

>>６１
まあいかに早く自分の得意な顧客層と知識を詰めるかと
やっぱり本物を見る目を色んな分野で持ってないと会話の中でばれるから信用されないよ
金持はそれなりにクレバーだったり損得勘定にだけは聡いからね
自分は２０代で飛び込みの営業も経験してるから見てくれは寧ろ地味な方が良いことは理解してる
要するに清潔感のある服装なら派手でなくても良いんだよ

■顧客親族の命日に電話

宮崎氏の手帳には顧客の職業、家族構成はもちろん、誕生日や親族の命日まで
書き込まれてでいるという。

「何となく、お客様の家にいって、話すという無駄な訪問はしないようにしています。
その代わり、誕生日や命日の際に電話しています。特に命日は家族にも、蔑ろに
されたり、忘れられたりしていますから」



これ百貨店の外商がよく使う手
俺はこういうの嫌い
ジジババ、女は騙されたりするんだよな
星野も選手や嫁子供の誕生日にプレゼント贈ったりしてたけどさ
嫁の受けはよかったらしいけど

命日とか・・・客からすればもはや恐怖だろ

宮崎氏の手帳には顧客の職業、家族構成はもちろん、誕生日や親族の命日まで
書き込まれてでいるという。



なにこれこわい

百貨店の外商マンで
顧客のババアの誕生日にバラ一本を渡す為に
わざわざ訪問してるバカがいたな

一応やり手といわれてる人だけれど
有名な人だけれどね

>>６７
>ジジババ、女は騙されたりするんだよな
ちょっと違うね
ジジババなら誰でも騙される訳じゃない

基本的に人は孤独だということをわかってやってるかという会話があるか無いか
金持は構われて当たり前の生活をしているから
貧乏人みたいに俺を構わないでくれなんて基本言わないのさ
命日に電話をかけるとか記念日にかける理由はたぶん本当は
その営業マンが出来る奴かどうか、マメに情報を活用するタイプかどうかのものさしを相手に与える手段であって
それをただのおべんちゃらだと取るのは基本金の無い奴かそもそも物を買う気の無い客ではない相手なんだよね

百貨店の外商がよく使う手は嫌いだってのには同意するけど
それと同じ事を百貨店でない個人の営業がやるから受けるんだろうなたぶんこの人の場合

仙台まで電車30分圏、築後2年駅3分の2DKアパートは、

ほぼ全戸空室のままだ

>>71
ま、そういうのが好きな顧客を集中的に攻めれば
てっとり早く金になるけどね

学会員とかそういうのを連想させるな。
誰の命日だよ？どうやって知るんだよ？？　
新聞の訃報か。配偶者がなくなり心身がしっかりしていないときに営業かけるのか。

まあ日本一になるには、それくらいの背景が必要かもしれんがな。

>>73
外商経験が少しでもあれば知ってるだろうけど
外商の営業の中には顧客の年寄りの日々のおかずまで買わされてる人もいるぞｗ
早い話しが召使

>てっとり早く金になる
そんなの今どきあったら百貨店が売り上げを落とす訳が無いじゃないかｗ
本当に手っ取り早く売りたかったかったら
自分で商材を選んで営業職を渡る事しかないよ
金持はいかに本物を持つとめんどくさいかを親切に説明するだけで
贋作の巨大な美術複製品を100万でぽんと買ってくれるような人種なんだよ
金持ほど情報に飢えてる人種は居ないからな

>>75
それ成金じゃねえの
ホントの金持ちは保守的だから
こういった小細工はすべてセールスと解釈するんだよ

>>72
＞ 仙台まで電車30分圏

遠いわ
アパートなんか仙台市内でいくらでも探せるだろ

>>76
わかって無いなあ
本当の金持こそ保守的だから情報と本当のことに鋭いのさ
本物は金庫に入れてお手伝いさんが持ち逃げしないように見張ってるって話しの愚痴を聞いて
だから贋作は贋作って言って、売るのさ
騙さないことを証明しないと金持は金を出さないよ

99%の嘘に金を出すのが成金
99%の真実と1%の曖昧さに金を払うのが金持なんだよ

>地元に溶け込む意味を込めて、農協が販売するスーツ、時には作業用ジャンパーを着て、長靴も履いています

下心満々じゃないか

>>78

よくわからないけど‥

>>80
だから分ってないだろって言ってるだろ
金持相手にしたら殆んど本当の事しか喋っちゃいけないんだよ
曖昧さを売るからこそ儲けが有る
その曖昧さ（将来の物の価値）を決めるのは99%の真実を相手に伝えられるかどうかなんだよ
金持なんてのは誰も見向きもしない1％の博打に勝ってきた様な人種だということを本質的にわかるべきなんだよ

つまりね、金持を鼻から騙され易いんだろうな
なんて馬鹿にしたような下心は直ぐに見透かされるってことさ

>>81
お前さん、あまり話がうまくないね

俺も訳あって営業してる。元々技術屋思考というか数学が好きの
理系オタクなので全然向いてない畑違いのようだけど、
初年度こそ苦しかったけど今年は初月から給与１４０万円、
金月も１００万以上確定してる。
滑舌悪いし話題も少ないオタクですが、文系とか高卒には無い
分析力が顧客にうけてるきがすよ。
人生どうなるかわからない、どうしてこうなた。

>>82
ホントの金持ちは偽者でも偽者を分かって買うことによって
その営業マンの本音を探るほど疑い深い慎重だってことをいいたいんだろうけど‥
視点がずれてて俺もよくわからない

この営業マンは
地主で不動産の知識はほとんどない
相続税もかかってくる
相談するにも定年退職して孤独でかつそういった知り合いもいない

という顧客を相手にしてるわけで

営業やるってだいたいオチこぼれです。
色々な経歴があるけど大きく別け二パターン。

高卒ＤＮＱ上がり＝キチガイ、詐欺師、犯罪者。
高学歴社会派＝俺、正義。

>>83
何売ってるの？
よかったら教えて

>>48
不動産取得税、固定資産税と所得増分の税金でそんなもんすぐ消えるよ
老人だから買って速攻死ねばいいけどな。
70歳じゃローン組めないからキャッシュか
おそらく値引きしないだろうから利益分もたんまりふんだくられてる
するとはっきり言うと何もやんない方が節約術としては正しい
シミュレーション上は節税なんだけどね

>>87月収を教えた以上、
教えられません。それが商売のルールです。

>>82
今眠いからね

>>83
自分も芸大で美術品の専門分野持ってて
何故か営業の世界に入ったら引き抜きが来て営業職を渡り歩いたんだよなあ
自営の家業を引き継いでから、今は全然違う分野に転向してしまったけどさ
一時期バイヤーもやってたけど得意分野のある人のほうが物を売るのには向いてるよ
万人受けする必要は無いんだよね
知識のちゃんとある人のほうが信用されるからなあ

営業マンの努力はあんまり関係ない

売れる物は売れる

良い営業マンは客に着いてるものさ
客のニーズにあった商材を選ぶの能力こそ売れる営業マン

高卒なんて話にもならんだろ。

>>91
それはある、例えば大企業の看板で売れる場合はある、競争が他になければ
情報、顧客も独占する。でも全てじゃない。
先ずはミクロ経済から初めてみろ。

営業って敷居低いから誰でも出来る訳よ。
つまり小学生並の知能でも出来る訳、実際やってる奴居る。
稼げるか稼げないかは人それぞれだけど普通常識的に考えて
小学生並の知能の奴が稼ごうと思えば詐欺しないと無理な訳よ。
それをまた営業世界の正義とするからね奴らの世界観では。

建物を建てると土地の相続税評価がこれだけ下がります
今、これだけ借金すれば相続税は払わずに済みますので土地を売る必要はありません。（←確かに）
しかも借金返済後の20〜30年後には土地建物すべて自分のものになります（←建物の価値がなくなってるがな）

10年間借り上げ保証するから空室リスクは当面の間、問題ありません
（←最初の１０年間だけな　それも空室を考慮した保証家賃　２年ごとに家賃見直し
保証金敷金は没収、修繕費は大家負担）
その後お望みなら３0年にわたって保証させていただきます
（←２年ごとに家賃見直し　なお、立地等条件が悪いと引き受けできません）

計画表をもってくる

見ると、
ほぼ満室状態が続くという前提で計算
なぜか毎年上がる傾斜家賃になってる
利回りは保証金敷金込みで計算
入居者が入れ替わるたびにかかる改装費用、１０年後との長期修繕費
固定資産税などは書いてない。
ちなみに固定資産税は建てた建物にもかかる（新築だから高い）
借り入れ利息は２〜３％で計算
家賃保証は２年ごとに見直し

等など
素人にはわからないわな



　　　　　

>>96
どんな営業トークしてるかしらんが、
ジジババ用心深いし人生経験豊富、そんな事言っても
「先の事はわからん」の一言で門前払いｗ

じいさんばあさんみたいな客の立場からすりゃ、チャラチャラしたヤクザかホストみたいな
ありがちな不動産営業よりも、地味なスーツに身を固めた営業マンの方がまだ話を聴こうって
気になるわな。

なんで不動産営業ってあんな下品な奴ばっかり多いの？バカなの？

真面目で誠実風のキャラは受けるだろう
理想はナニワ金融道の灰原

資産5億の資産家の姉妹が餓死したのも、こいつらのせいかw

>>98
大手ハウスメーカーは大卒新卒ですぐに宅建取らされるし（ほぼ全員一発合格）
第一印象重視で採用してるからチンピラみたいなやつはいない

契約した中には契約したことにより不幸になった人もいるんだろうな
契約しなきゃよかったみたいな

>>99
ナニワ金融道とか漫画家の描く世界が全てのような錯覚してる時点は
まだまだですよ。
所詮あいつらはフィクションの世界しか描けないのでし、理論も自己流。
高卒ＤＮＱが陥りやすい壺。

>>103
俺にはお前がペテン師に見える

>>103
あれフィクションだと思えないやつは相当のドキュソだよ
金八しかり
あんなうまく収まるわけねえじゃん

>>105
フィクションよ。銀行員が裏書き知らない話とか
なんか低学歴のコンプがありありみえて非常に胡散臭い。

不動産営業（といいっても売買仲介と投資マンション営業）は裁量権が大きいからな
主体的に営業できるんだよ
その代わり、給料も固定＋歩合だし、できないと例えば大手信託販売会社だと
３ヶ月で首だったりするからリスクは大きいけど
嵌ったら面白いし、とんでもない成績を上げる営業マンが出てくるんだよね

>>106
銀行マンが裏書しらない回は見たことないな

>>108
話は素人に分かりやすく良くできてる、しかし全体的に
低学歴にコンプかどうも高学歴を世間知らずとか嘲る感じ有。
おまえが年寄りだからたまたま知ってる事で人馬鹿にするなって
感じの低学歴独特の勘違いがみられる。まんがそのものが眉唾だけど
こいつのも例外ではない。

>>1
この努力は尊敬と賞賛に値するが、マメにするだけで売れるなら誰も苦労しないよな・・・。

ダークスーツに身を包み、ラップをかまして、契約はぼったくり

>>110
「何となく、お客様の家にいって、話すという無駄な訪問はしないようにしています。
その代わり、誕生日や命日の際に電話しています。特に命日は家族にも、蔑ろに
されたり、忘れられたりしていますから」

↑こんな豆な事徹底してやってたら大企業のプレミアもあって
信頼度１２０％よ。俺は自信持ってやれんし、やらん、やる気もない。

詐欺の手口を得意満面にひけらかされてもな・・・。
お前本当にお客さんのためを思ってんの？
買うべきじゃない人には売らないのも商売人の仁義だよ。

>>112
単に交通費でないからじゃね？

>>113
いいことゆうねー。まさにそれ商売人は契約より
顧客の利益、頭の中でモノとモノ、人と人を繋げて
成立しないものはいちいち勘違いさせて迄契約しようとはおもわん。
んな錯覚なんて直ぐ冷めるからな。

最近の会社の就業規則に、スーツ着用、但し派手でない事
と書いてない方が基地外であるが

俺はせいぜい「近くに来ましたので寄らせていただきました」と
インターホン越しに顔つなぎ挨拶する程度だね
「また何かありましたら些細なことでも結構ですからご連絡ください」と
「名刺だけ」をポストに投函する程度しかできねえ
それ以上はプライバシーの侵害になって嫌がるお客さんも多いからね

>>109
浪速金融道は、官僚批判本である

命日や誕生日を調べ上げてこまめに連絡入れてくる人なんか気持ち悪くてしかたない
爺どもはこれが誠意と思うのかあほちゃうか

ちなみに、浪速金融道は本論の官僚批判をはじめた途端に作者が変死

>>114
そういう風に脇に逸れて逃げる会話よわい、っていうかする気ない。
なんて言ってもそれしてその場乗り切った後しっぺ外資が怖い。

賃貸住宅を業とする法人って無いよね。
儲からないんだよね。
相続税が軽減されますよって口説いて建てさせても
法人ならば相続税すらかからないのに、誰もやらないジャン。

住宅公団だけだよね。やってるのって。

要は詐欺だ。銀行も詐欺。　採算成り立たない！

>>122
？

>>121
「特別御値引き」と書くだけで、定価で販売、場合によっては手数料載せてるぼったくりもあります

>>122
相続税対策ってようは相続する時資産あると税金掛かるから
建築費用掛けて資産減らせって話。
ジジババは税金払うくらいなら建物建てて損しようとなる。
それがめりと。さくと分析せんといけないよ。

>>124
俺が絶対に入りたくない領域、それしてる奴沢山いる。
低地ＤＮＡを引き継ぐ奴らの生きる術だｗｗｗ

>>126
RNCだと根引きだしな
予算だけとってやり逃げだもんな

昔はこういう記事多かったけど、今じゃ珍しいよな。

>>125
建築費用は固定資産、借金は負債だろ。
相続時のメリットは、賃貸住宅が賃貸中であれば追い出し費用分だけ
相続税が軽減されること、借金すれば資産全体からマイナスに働くことじゃ
ないのか？

事業法人がなぜやらない？
三井不動産、三井不動産販売、三井リハウス、三井ホーム、
三井の賃貸住宅って無いよな。
大和も積水も自分ではやらないよな。
大企業も好立地に社員寮とか保養所があったのに、系列に賃貸経営
させないよな。

賃貸で採算に乗るのは駅近オフィスか駅近の一部住宅だけだな。

マスコミの年収３００まで落ちるんだぜ？
３０００がいきなり３００よ、商売探しに必死よ

>>129
詳しくいくと、資産（建物）＝負債として
ようは、減価償却によって資産目減り（推定相続額減少）
同時に現金収入（家賃）増加って事でしょう。

マクロ経済的にみた場合、
国が投資をするか個人が投資をするかいずれにしても投資に対しては
税を軽減しようという政策上の思考が根底にあるわけ。
これを建築屋が適切にアドバイスを出来ればそれはそれで
ちゃんとした営業であると俺は思う。
詐欺との決めつけは頭が固いというしかない。

不動産そのものが最後リースになるって話か

そもそも農協のスーツってなんだよ。んなもん売ってんのか？

ギャグが思いつかない

あと、何故法人がしないかは他にもっと割りのいい投資先があるから。
なぜジジババがするかジジババにはそれしかないからと建築屋の利益にも
なるから。

>>135
老人ホーム入居で一億もカネとってたらそうなるわ

素人相手は情報の非対称が大きいから基本信用と脅迫でいける、
従い、こまめな奴が有利で知能は低くても特段問題ない。

>>131
税法にもよるが、そのある時点での相続税のマイナスにさせる要因にはなる。
これはたしかである。
手持ち現金だとしても借金だとしても完成時点で評価は下がる。
賃貸中ならば追い出し費用分評価が下がる。
（これはマクロでも投資政策でもなんでもないとおもうけどな）

しかし建築後の採算は全く別である。

簿価の低い数十年前の社員寮や保養地ですら、系列会社を利用して
賃貸で開発できないのはキャピタルロスが皆無と判断されても建築費と
修繕管理費で採算に乗らないということ。
採算は修繕管理計画より家賃収入が上回らなくてはならない。
相続税の無い法人ですらこうなわけで。

駅徒歩10分以上に開発しても、一時的にメリットはあるかもしれないが
相続税の軽減メリットだけで、不採算。
大阪の餓死した元資産家姉妹と同じことになる。
か兼業農家で採算が全く不明ななだけ。

これを詐欺というか営業というか、営業といっても
乗っかるのは爺婆だけだろうな。

レオ○○スも大○○託もあまり稼働率がよくないみたいよ。
建築費抑えている分10年後20年後が大変なようだし。
地主に帰ってきたときの状況がすごいらしいね。

軽量鉄骨のアパートでもＲＣのマンションでも30年40年は経営計画をしっかり
たてないとな。
もうかれば、爺婆以外にやる奴が五万と出てくるさ。

俺も騙し基本が頭が良いと言ってる社会を皮肉って書いてるが
田舎もんの馬鹿の知能が低い奴はそのまま受け取るので難儀してる

郊外の農地なら、もう建てるのはやめた方がいい。
街中の土地（県庁や市役所、上場企業の地元支店まで、歩いて出勤できるところ）なら、勝算アリ。
賃貸不動産は、立地が全て。どんなに立派な建物を建てても、立地の悪さを帳消しにすることは
できない。
立地の良し悪しは動態的に考えること。学生減少で大学が郊外キャンパスを閉鎖して本校キャンパス
だけで営業するようになったために、郊外キャンパス周辺のワンルームマンションがガラ空きになった、
と言う深刻な例もある。
どんな商売でも同じだが、今後の経済がどの方向に向いているかを見極めることが大切。

また、相続税対策で建てるのも、考えもの。
今後、人口減少時代が来て、郊外の土地の評価額は二束三文になる。そんな土地の相続税を心配する
のは滑稽。
将来、ハイパーインフレになったときに食糧を自給できるように、農地で残しておいた方が賢明。

あと、兼業農家だと、サラリーマン業の収入と賃貸業の赤字を相殺して節税する、というプランもあるが、
アテにしない方が良い。今後、国の財政が悪くなって行くので、税制上の優遇策は縮減していくと覚悟
すること。
あくまでも、賃貸業単独で黒字を出せるのでなければ、手を出すべきではない。

減価償却の仕切りが電話番号になってるとか、基本的な話は書いてくれない
なぜ電話なのかも

>>138
あまり細かい話は要らないお。
ようは、ジジババが投資をする対象は不動産か株、
資産を減らして、死亡時の現金収入を増やす。
これに尽きる。
法人が何故しないかは大してうまみがないからに尽きる。
個人は国に取られるくらいなら建築屋にやたほういいやてなる。

ここまで出来るのは素直に尊敬するわ

はい、拍手　３３７病死

隣の松戸では松戸駅前3分に積水が二軒もアパート建ててる
そんな立地じゃないと入らないのか　松戸が不況すぎてそうなったのか
積水に凄腕営業マンがいるのか

>>78
詐欺のテクニックでも合ったな。
馬鹿な奴はメリットだけ言って騙すと金を出す。
頭のいい奴はメリットとデメリット両方話さないと信用しない。
みたいな。

でも正直、命日とか覚えられてたら引くわｗ

>>145
不景気と言っても別に採算割れしてるんじゃないんだよ。
他より10%安ければすぐ埋まる。今なら土地も施工費用も安い。

契約が終わる2年〜3.5年後に景気が上向いて賃料相場が上がっていれば賃料上げればいい。

寝かしておく寄りはマシって状況。

>>79
こういうとこ麻生さんも見習えばよかったんだよ。
選挙では負けないし外交も上手くいってただろうに

>>83
あんたは相棒でいうと誰タイプ？

日テレ死ね

前に車販売のカリスマみたいに出てた人も
なんか水商売みたいだった。

>>3
政府民主党に金をくれてやるよりは経済に回した方がよくね？

飛び込みで来ても対応しないなぁ、必要だったらこっちから呼ぶもんな。

この人は「こういう努力をしたから自分は売れた」みたいに分析してるかもしれないけど
実際は全然違うことが多い。
人は意外と好き嫌いとかで決めるものだよ。
だから真似しても無駄に終わる営業さんがほとんどなんだよなあ。

>>1の人は天才だね。いくらマメでも天賦の才能がないと日本一にはなれん。

秘訣は地味なスーツってより
スーツまでマーケット戦略として
こだわれる才能と気配りがあるから結果を
生んでるんだろ

ビンボ臭いスーツ着てたら
この会社危ないんじゃないか？って思われそうだが

貧乏くさい服と年期の入った服は違う。
革靴なんかがいい例だろ。
新しい物が言い訳じゃない。

詐欺師の手口だろ

ユダヤ人曰く
ほんとうのオシャレとは、上物のスーツを土に埋めて１０年ほど寝かせたものを着るんだ
そうすれば、怪しまれない

作業着で訪問するとか定番になってて作業着でやってくる営業マン＝詐欺師って思うようになったわ

独立士業なんかだと、営業かけるんでも服装が成功=力量のバロメーターだから、ある程度金かかったスーツじゃないと色々不都合ある。
とは言え、そこまで派手なのは着ないけどね。
パテックを見せびらかしてる様な奴はアフォ
年配に、たまにいる

>>146
あと３つくらい選択肢を提示するのもありだな。
本命以外の２つは検討するとＮＧとなるようにしておくと
自然に誘導することができる。

>>164
パリスのリンゴ会議というギリシア神話があって
ヘレネ、アテネ、ビーナスにリンゴを与える審判があった
そこで、ビーナスにリンゴを与えてしまって戦争が発生した

教訓として、我々が戦争を防ぐのであれば、平等にリンゴを与えなければならないiphone

>>54
使い捨ての兵隊にそんなに親切に伝授する会社なんかねーよ馬鹿ｗ
上司「言って来い！！何でもいいから契約取れるまで帰ってくるなよ！」

>>166
あるよ？そんなのも知らないの？

客先にこれみよがしなスーツ着てくる奴は年齢関係なくDQNが多い

モノの売買ってさぁ、売りたい人がいて、買いたい人がいて、
両者の利害が一致したところで売買が成立して、それでお互いハッピーなんだろ。

なんでそこに親族の命日がでてくるん？

しらねーな
どこ？>>167

>>169
生命保険が入手できるタイミングをはかってるとかじゃないの

>>170
おまえもhpにくるかい？

hpという詐欺不動産屋があるのか？

マンションは、中古の良いのを見つけて入居率を調べて買いたたくものだろ。
売り手は、>>1　の口車に乗った老人な。

>>172
詐欺不動産はやってないはずです

本当に儲かるなら


自分で買う罠。

>>175
その考えは恥ずかしい

威勢の良い奴は意外にダメなんだよな
不快にさせない程度におとなしい奴が成績いいよ

またまたご冗談を

大した節税にもならんし、絶対に儲からない。
でも土地持ち富裕ジジイの金を吐き出させて
ドカタどもに仕事を与えてやってると考えれば
この男は、仙谷や菅なんかよりよほど日本にに貢献してるわけ。

んで、マンションが増えれば家賃も安くなるから、賃借者にもいい話。

ちょっと本気だした自分が嫌だ

ちょっとしたストーカーだな

なるほどな
明日、西友でスーツ買ってくるか

まあ、今のRC造は、配管とかちゃんと交換可能にすれば200年持つ。
よってマンションもきちんと立てれば、目減りしない資産として価値はある。

ただし、インチキデベが、見た目の豪華さだけ主眼に置いたマンションは
40年持たない。坪単価50万の建築費を減価償却する事を考えると
立地条件よくないと微妙。

まあ、それでも柏あたりなら、畑にしておくよりましだけどね。

あと、にちゃんねらーは貧乏人の集まりで、少子高齢化で住宅が余るとか言ってる低学歴クズニートばっかりだけど
高度成長期の団地とか、40年持たないことが判明してるから、これから十年後に
ものすごい住宅不足が来るよ

とりあえずチャライ格好で仕事の出来る奴を見たことが無い

>>183
コンクリってそんなに持つのか？
１００年もすれば中性化して立替必至でしょ？

とある保険調査員は、どこにでもスーツで現れ
任務をこなして去っていく、と似たたぐいの話です

20代には普通の格好でも年寄りにはチャラく見えちゃうんだよ。特に髪型。

甲板で挑発(長髪)でギターを奏でる日本海軍か

>>185

中性化が、鉄筋まで到達するのが問題なのであって
コンクリート自体の中性化は別に強度的問題はない。
よって、かぶり厚を多くとって、表面塗装を不透性にすることによって
鉄筋コンクリートでも200年持つというのが、福田内閣が推進した200年住宅。

>>184

＞ とりあえずチャライ格好で仕事の出来る奴を見たことが無い

真理

訪問販売では仏壇に手を合わせるのが年寄りに効果的って聞いたなぁ。
ねずみ講あたりのノウハウとかなりかぶるんだろうな。

>>187
高校の規則に合わせた髪型が好印象だろうなｗ

>>189
かぶり厚１０ｍｍで３０年だから、９０年＝約１００年なんでしょ？
中性化を防げば鉄筋は錆びないって理屈はわかるが
土の上に建ってるから難しいでしょ。

採算を度外視すれば２００年も行けるだろうが・・・

この会社、営業できるやつほど袖の下やったり勝手に会社作って自分に金ながしてる


と現役から聞いたことがある

小学校の出入りのスーツは
短パンに白いハイソックス　黄色い帽子とランドセル　にブレザー

と言う話はきたことはない

>>193 袖の下は当たり前
横流しは横領
製薬会社のＭＲなんて営業で医者の要望聞いて
休暇中の旅館の手配までするんだぜ

>>1を読むと年寄りから金をとる
悪徳営業にしか見えん。

15年もすればボロボロで、誰も入居しなくなるものを…
あまりの安普請に、自宅を建てるのにはココだけは使うのをやめようと思ったｗ
それが分かっただけでも良しとするべきかｗ

グルーポンが個人情報入りPC紛失
http://hato.2ch.net/test/read.cgi/news/1296826901/

日本に公立教員は必要か
いっそ中国からの教員派遣により、よりよい日本人が増えそうだ
他人様の家に上がり込む時すら教員という肩書き抜きで行動できない日本の教員は
ハウスメーカーにでも勤めてくれ

しかし、ユダヤ人もフランス人もわーわー言うだけで役にたたんですな

>>155
そっそ
売れるタイプというか雰囲気といういうかあるからね

出来ないやつが出来るやつの真似をして
出来るようになったというのは
まさにそれ

ジャパネットの高田社長と塚本、中島では台本通り
全く同じことをやっても一億倍違うからな
後者ではピクともせん

土地持ちで、どっかに勤めてて定年退職してその土地をなんとかしたい
売ろうか有効活用しようか　知識もないし、知り合いもいない
というオヤジ相手にやってるんだろ

だから大手不動産で、第一印象がいい誠実そうな
気配りが細かい営業マンにコロっといかれるんだよ
大手企業や公務員辞めたやつは特に。

俺の叔父かｗ

>>202
自分がエリートで超優秀と思い込んでる、ある分野でしか通用しないプロ程
他の分野でも通用すると勘違いするからな。
特に年を取ると謙虚さがなくなって傲慢さに足をすくわれる。

俺のオヤジだｗ

お前らは他人様にケチを付けるのだけ、世界一レベルだなｗｗｗ

>>204
銀行員には褒め言葉です

-マンショックかと思った

>>203
大手企業のえらいさんや公務員は会社の看板や肩書きで
仕事をやってこれたということを忘れて、定年退職後も
すべてアゴ一つでうまくやってくれると勘違いするんだよ

見た目や処世術で手よく騙されるのが多い
まだ専門知識があれば救われるんだけれど
自分で考えて判断するという経験がないものだからコロッとやられるんだよ

俺の別の叔父（叔父の兄）かｗ

>>32
色仕掛け
ｋｗｓｋ

>>183
坪単価50万の建築費って田舎の風呂屋風住宅と同じ値段じゃないか

数年前

大和証券SMBC　　慶應

大和総研　早稲田

大和証券　明治

大和ハウス　法政

大阪の豊中で餓死した元資産家姉妹もこの手の営業に引っ掛かったんだろうな

客観的には相手をだましてるんだけど、だますほうも自分自身を無意識にだましてるんだよ。昔の自分がそうだから。

大阪の資産家姉妹も変な営業にひっかからなければ死なずに済んだのに。
こんな営業マンが評価される世の中に未来はないな。

地味なスーツなんて着たくないわー

マスゴミにおだてられて「手法」をべらべらしゃべらされるともうダメだろ。
相手も読んでるんだからさ。
経済誌のコスト節減の特集も同じ。
値段はほとんど一緒でコストは30％削ったなんて自慢げに話してる奴の
商品買いたくない

有線放送の営業の人が一番派手だったわ

>>72
鹿島台とか岩沼とか？
仙台のような地方都市の電車30分圏てのは
首都圏の電車30分圏と全く異なるので
（生活の不便さ・人口の少なさ等）、
アパート作らせてはいけないと思う・・・

その地域に作るなら一戸建てで、「のどかな生活を満喫しましょう」と提案すべき　by地元民

大阪の資産家姉妹はもろバブルの時に立ててるからな。
単にバカだっただけだろ。キチンと土地を切り売りすれば
ちゃんと生活する位の金は残ったはずなんだけど、
まともなアドバイザーが居なかったのが残念だな。

保険会社の調査員だった男は、登山にもスーツで挑む変わり者だ。
あるときアラブの豪族に同行者ともども捕らわれてしまった。
食料も水も無い砂漠に放り出され、小便を集めて冷熱で水分を取り出し
芋を採取して飢えをしのいで生き残った。同行者はみな倒れたが、
調査員だけは豪族と戦おうとした。

その姿に伝説のアーリマンを見た豪族は、観念して捕獲を取りやめた。

>>219
キートンさん、仕事みつかりましたか？

>>59
なんで命日なのかイミフだよな

卑しい仕事の仕方だな

　 　 　 　 |＼　　 　 　 　 　 ／|
　 　 　 　 |＼＼　　 　 　 ／／|
　　　　 　 : 　,>　｀´￣｀´　<　 ′
.　　　　 　 Ｖ　 　 　 　 　 　 Ｖ 　　　
.　　　　 　 i{　●　 　 　 ●　}i　　　　マミの命日に電話すればいいんだね
　　　　 　 八　 　 ､_,_, 　 　 八　　　　　
. 　 　 　 /　个 . ＿　 ＿ . 个 ',　　　　
　　　＿/ 　 il 　 ,'　　　 '.　 li　 ',＿_　

>>220
このままだと迷い猫探しの仕事になりそうです

>>1
> あなたのために働いているんです――。その姿勢を常に見せられるかどうかが
> 交渉の成否を決めるのだ。
そら、自社の商品が本当に客の役に立つと思える会社で働いていたら
そうなのかもしれんが、実際は自分だったら買いたくないような商品売るのが
営業の役目だからな。

>>1
悪徳リフォームの営業と全く同じ手口だな。
違うのは商品だけ。

>>89
うぜえから二度と書き込むなよボケカス

>>71
こいつ典型的な女の書き込み
文章を書きながら自分でなにが言いたいのか整理できない

命日を覚えて、機を見て連絡する

スーツ云々よりこっちでしょ
やったほうがいいとわかってはいるがなかなか出来ないことよ

部屋売りではなくアパート経営をさせるとは

やるな

肝心の提案内容はどうなんだろう
あの詐欺的な提案書を出して高齢かつ相談する相手もいない不動産知識０の
地主を丸め込んでいるのであろうかねｗ

年寄りを騙して居るだけ

中国人窃盗団の制服も地味なスーツです

>>231
家主は、内容なんて見てないだろね。