【不動産】サラリーマンに大人気!? 賃貸住宅経営の今後 [03/29]

書店に行くとアパート経営に関する本が広いスペースをとって並べられている。
出版社の方に伺うと、これが結構売れているらしい。“アパート経営云々”という
タイトルが多いのだが、賃貸マンションや戸建住宅、ハウスメーカーなどが建てる
2階建てアパートなどを自ら所有し、それを賃貸貸しするビジネスが取り上げられている。

マンションの清掃業務をしていたおばさんが、自ら中古マンションを購入、それを自分で
管理し、大きな収益を得ているという話もテレビ番組で放映されていた。このように
賃貸住宅経営は、比較的そのビジネスを始めるハードルが低いと言える。

大手ハウスメーカーは、どこも『資産活用事業部門』と称した部門で、新築アパート
建築後の経営をサポートするという商品を発売している。遊休土地の有効活用を訴えた
商品は都市部だけでなく、地方都市の郊外においても展開されている。

また、アパート専業といわれている大東建託やレオパレス、東建コーポレーションと
いった企業（業務内容は先に述べたハウスメーカーと同様）は長年、安定成長をし続けて
いる。このように、（市場規模はその範囲を限定することが難しいためその具体的な
数字は把握できないが）建築市場の中でも、賃貸住宅経営は一定のパイを占めている
ことは確かだ。　専業大手については、04年→08年の4年間で約1.5〜2倍の売上となって
いる（アパート以外の業務も含めた総合的な売上高）。

■安定した成長もここまで？　アパート建築件数が伸び悩む理由

しかし、いくつかのハウスメーカー系の方々にヒアリングすると、アパートの建築件数は
年々伸び悩んでいるという。その理由として考えられるのは以下の2つである。

1）土地の有効活用という切り口が飽きられている
2）土地オーナー開拓をやりつくした感がある

こうした、既存のビジネスモデルに限界が来ている、といっていいだろう。

また伸び悩んでいるのは、新たな顧客のニーズをうまく捉えられていないからとも言える。
投資として新規アパートを建てる場合、その投資リターンが表面利回りに比べて、修繕費
や空室リスク、想定家賃下落リスクなどを鑑みて計算した利回りが大幅に低く想定しな
ければならず、こうしたことが投資に待ったをかけているのである。

この手の企業（ハウスメーカー系・専業系とも）は、テレビＣＭでもおなじみのように、
一括借り上げ方式を採用しているところが多い。オーナーから、建築したメーカー
（たいていはその子会社）が一旦借り上げ、それをエンドユーザーに貸すのである。

そして簡素化して述べると、あらかじめ決めていた総家賃（数ヵ年ごとに見直す）の
10％程度（これも最初に決める）をひいた金額をオーナーは受け取る。こうした、方式は
オーナーにとってその利回りが約束されることとなり、空室リスクがなくなる、という
ことで好評を得ていた。

※続く

◎ソース　http://diamond.jp/series/funai/10013/

>>1の続き

しかし、この方式にほころびが出始めている。空室率の拡大と家賃の下落により、メー
カーにとって逆ザヤが出始めているのである。これは以前から問題の芽は出ていたので
あるが、その数が増加し、各社ともこの方式を維持することに窮しているのだ。

こうしたなかで、ローコストアパートを発売するなど、より利回りの良い商品の提供を
開始したハウスメーカーも現れ始めている。これは、一般戸建住宅においてローコストを
売りにしている企業ではなく、大手ハウスメーカーの商品である。このようにハウス
メーカーのアパート建築事業は転換期を迎えているようだ。

■投資商品としての顧客ニーズを汲みとった企業だけが勝ち残る！

冒頭に述べた、中古物件を購入してのアパート経営は、物件価格が大幅下落する一方で、
賃貸価格についてはそれほど値崩れしていないというギャップから収益状況は良さそう
である。
　
またアパート経営は、“経営”という言葉どおり経営する楽しみもあり、また“経費で
落とす”ことが認められることから節税効果もあって、サラリーマンにとても魅力的な
のだ。だから多くの人が“アパート大家さん”になっている。

さて、今後の新築系アパート建築であるが、ハウスメーカー系・専業系とも苦戦が予想
される。土地の有効活用、遊休資産の活用といった視点のみでは大きな成長はないだろう。
しかし一方で、投資商品としての注目度は高まっている状況だ。こうしたニーズを汲み
取り、それに適した商品（建物・経営手法）を提供すべきだろう。

あるハウスメーカーでは、すでにそうした商品開発が進んでいる。ただ単に建物価格を
下げ初期投資を抑えるという類のものではなく、投資商品としてこれまでより魅力的な
利回りを目指そうとするものだ。こうした商品をいち早く市場に提供した企業に限っては
今後成長が見込めるだろう。

では数年後はどうなるだろうか。私は、大手ハウスメーカーの中でも徐々に部門縮小する
企業が現れる一方、大きくシェアを伸ばす企業が現れると予測している。

◎吉崎誠二（船井総合研究所上席コンサルタント、リアルエステートビジネスチーム責任者）

で

全額現金で賃貸住宅を所有出来ればいいんだけどね
ローンを組んだ場合、入居が無いと悲惨だぞ〜w

勧誘電話よくかかってくるよね
税金還付を前面に出して
しかも、借り手が居ない期間は完全保障とかw

船井総合研究所

今借り手が、家賃滞納しても追い出せない法案審議中だろ・

地域情報【生活ガイド.com】:ランキング検索結果
http://www.seikatsu-guide.com/area/ranking?search[idx]=t2_c05_01

土地平均価格(住宅地)　対象：806市区　※家賃に反映

_1位　東京都 千代田区　2,247,500円／m2　番町・麹町・紀尾井町・平河町
_2位　東京都 港区　　　1,278,750円／m2　麻布永坂町・元麻布・南麻布(高台)・西麻布・南青山・六本木(鳥居坂)・白金(三光坂)・高輪
_3位　東京都 渋谷区　　　951,500円／m2　松濤・神山町・南平台町・鶯谷町(Evergreen Park Homes)・広尾・代々木・大山町・西原・上原
_4位　東京都 文京区　　　790,286円／m2　西片・本駒込(大和郷)・小日向・千駄木(林町)
_5位　東京都 中央区　　　705,000円／m2　月島・勝どき・明石町
_6位　東京都 目黒区　　　648,667円／m2　青葉台(高台)・駒場・上目黒(諏訪山)・中目黒・八雲・柿の木坂・碑文谷・自由が丘・緑ヶ丘
_7位　東京都 品川区　　　600,857円／m2　東五反田(池田山・島津山)・上大崎(長者丸・花房山)・北品川(御殿山)・旗の台(洗足)・小山
_8位　東京都 台東区　　　600,500円／m2　上野桜木
_9位　東京都 新宿区　　　578,500円／m2　市谷砂土原町・若宮町・四谷若葉・払方町・袋町・矢来町・下落合(目白近衛町)・西落合
10位　東京都 世田谷区　　526,727円／m2　玉川田園調布・尾山台・等々力・上野毛・瀬田・岡本・深沢・代沢・赤堤・砧・成城・上祖師谷
11位　東京都 豊島区　　　497,000円／m2　目白(徳川ビレッジ)
12位　東京都 中野区　　　487,727円／m2　中野
13位　東京都 杉並区　　　453,640円／m2　永福・和泉・浜田山・久我山・荻窪・南荻窪・善福寺
14位　東京都 大田区　　　448,563円／m2　田園調布・南千束・久が原・山王・東嶺町・西嶺町
15位　東京都 武蔵野市　　414,125円／m2　吉祥寺南町・御殿山
16位　東京都 荒川区　　　410,500円／m2　西日暮里
17位　東京都 北区　　　　407,000円／m2　西ヶ原
18位　東京都 板橋区　　　366,867円／m2　常盤台
19位　東京都 江東区　　　363,200円／m2　豊洲・富岡
20位　東京都 三鷹市　　　347,923円／m2　井の頭

出典元
国土交通省「都道府県地価調査」　2009年


都心三区【としんさんく】の意味 国語辞典 - goo辞書
http://dictionary.goo.ne.jp/leaf/jn/224421/m0u/

東京都千代田区・中央区・港区の総称。

提供元：「大辞林 第二版」


副都心【ふくとしん】の意味 国語辞典 - goo辞書
http://dictionary.goo.ne.jp/leaf/jn/168462/m0u/

大都市の都心に準じた役目を果たす地域。都心と郊外を結ぶターミナルを中心に発展する。東京の新宿・渋谷など。

提供元：「大辞林 第二版」


山手線主要駅の位置関係
http://www.anjo.gr.jp/m/sh01/_src/sc1031/8Fa92J98H90FC907D.jpg

>>では数年後はどうなるだろうか。私は、大手ハウスメーカーの中でも徐々に部門縮小する
企業が現れる一方、大きくシェアを伸ばす企業が現れると予測している。




なんだってそうじゃんw

賃料滞納する外国人に住み着かれて
アパートを乗っ取られるだけなのにね

賃貸収入で年金暮らしみたいなものですよ〜。

ふーん、その間の修繕費、大規模修繕費、
空き室リスク、その地域の衰退リスク、
公租公課、経済状況、アパートの質低下とかオールクリアってわけか。

はい20年経ちました、で、その後どうすんの？
買い手は見つかるの？
え？取り壊されちゃうの？
まいったなー

少子化で需要減。
移民で補ったとしても中韓相手じゃ面倒が増えるだけで儲からん。

デフレなんだから現金が一番ってこった。

今後は、まともなハウスメーカーはアパート商品は出さないと見た。
長い目で見て信用問題にかかわるからだ。サブリースなんていつかは破綻する。
セキスイ、ダイワ、パナ　どこも縮小傾向だと思う。
アパート商品を出すのは、建てつづけないと会社が続かないところ
大○、レ○パ、東○

船井総合研究所

ウベハウスで建てたら欠陥建築だったｗ

＞ローコストアパートを発売するなど、より利回りの良い商品の提供を
＞開始したハウスメーカーも現れ始めている。

未来ではティッシュを取る音ですら聞こえてしまう、某有名コンテナ
ハウスアパートメントの様な物件ばかりになるわけですな。

私レオパレス商法の被害者です

サブリース商法では大家、借主は弱者。強者は受託側の
ブラック企業。いまどき個人年金とかの釣りで騙される
馬鹿は農家だけだろう。

専業大家の如何に苦労の多いことか

ガンガン立て続けてるからぶっちゃけチキンレースだよ。
投資とか言ってるけど、住宅を販売するビジネスだ。
業者がサラリーマンを狙う理由は、サラリーマンでもできる副業ビジネス
なんじゃなくて、定職についているサラリーマンは借金をさせる事が
できるからだ。投資を吹聴して借金させてスカスカの家を買わせる。
これが彼らのビジネスだ。

利便性が高い都内で土地もってるならありだけど
田舎でアパート建てるのは無謀だな

サラリーマンに賃貸住宅を売るのが一番儲かるなw

まぁ　本当に儲かるならハウスメーカーの社員が自分でやるわな

サラリーマンが、大家になれるほど給料あるわけねーだろ！
公務員の間違いじゃねえのか？

都内23区の空室率も10％超えているから立地が良くても厳しいよ。

ワンルームは入れ替えが多いから、
出て行かれるたびに新しい人探さないといけないから大変だよー。
仲介業者丸儲け。

賃貸経営やるなら駅前近くのファミリー向け中古。
８割借金でたっぷりレバレッジかけてね。
低価格低金利で今が超オススメ。

もちろん自己責任でお願いします。
私ならやっぱり、仲介料で稼ぐ側に回ります。

最近こういうの読んでも宣伝乙としか思えない
これが不況か

>>26
あと数年たったら金利上がるがなｗ

よく会社に電話がかかってくるやつ？
よく切れる人が電話してくるから怖くて手をだそうとも思わんな。

建築後２０年が経過した賃貸住宅なんて、
上物の価値はゼロですから。

あと、火事と地震でアウト。
保険に入っていれば別だけどね。

どちらにしろ、これから人口が減ってく訳だから、
住宅供給が過多になるのだけは間違いないけどね。

サラリーマンに話が回ってきた時はもう・・・

靴磨きの少年レベル！

東建コーポレーションっていつも求人してるなあ。

買いませんかって勧誘が煩かったが
売りませんかって勧誘もうざす

勧誘してくる人は同じ人だが

基本デフレの時代はキャッシュを持っとくのが・・というか、
デフレ時に借金こいて不動産とか、欲しい時が買い時の自分で
住む家だけで十分ｗ

職場によく電話かかってくるけど馬鹿そうなのばっかりｗ
�чc業とかやってて荒むだろｗｗ

ぼったくり勧誘なんかは当然即切りだが、
なんかの際にはやっぱ1軒2軒の不動産は持っておきたい
カネは余ってるし、何かいいのはないものかね

パナソニックとサムソンの３Ｄテレビの比較

3D TV Tests Continue at Consumer Reports
http://www.youtube.com/watch?v=C8haf9oIlkk

・パナソニック　50インチ　プラズマ
　画像は鮮明。
　寝転がって見ても問題なし。
　部屋のどの角度から見ても問題なし。
　黒の表示も素晴しい

・サムソン　４０インチ液晶２機種
　メガネをかけても２重に見え、３Ｄ画像に見えない。
　寝転がってみると画面がだんだん黒く〜真っ黒になり、
　カウチで寝ころんで見る人には問題。
　斜めから見ると白っぽく見える。
　黒いはずの部分でも灰色になってる。

マンション売れまくってる宣伝すごいからな

やることないから宣伝しかできないんだろうけど

賃貸で儲けるのは株より難しいぞとよく言うね

空き屋のリスク・補修・数十年後の解体・立て替えコスト・固定資産税
銀号に預けてるよりはマシか・・程度の利回りなんだけど
解体・処分もしくは立て替えなんかのコスト入れずに営業してる業者がほとんどだね。
後々問題になると思うけど。
それぐらいの事もわからず投資してるのなら、自業自得というか。。

あなたの傍で　ああ　暮らせるならば
つらくはないわ　この東京砂漠
あなたがいれば　ああ　うつむかないで
歩いて行ける　この東京砂漠

もうあかん、みな考え付くことなんか同じやから
建物供給過剰になって賃貸物件だぶついてまんのや。

結局シノケンで建てた建物なんかも今は
敷金礼金０で出しよるからね。
建物に投資したら次は維持や管理に金かかる。
不動産の経営にかかわることが楽しくてという人にはええけどな
そうでなかったら手出したらあかんで。

とうにブームのピークは超えてまんのや。

借金してまで人の家の世話をするのはアホｗｗｗ

本当にうまい話なら、わざわざ人にさせるわけないのにｗ

駐車場にしとくのが一番だな。

>>45
今の若いのは車に乗らないんだぜ？

ラブホのほうが儲かりそう

>>47
うちの地元だと結構潰れてるんだけど。

去年リストラされて実家の三代目の専業大家を襲名したけど楽じゃないよ。
マンション5つと長屋10軒、一軒家20軒、駐車場全部で100台くらい。
他人任せだと結局は上手い汁は他人に吸われる。
テナントビルは止めて正解だった。不景気で近所も空だらけ。
土地もこれから新規で買おうとは思わない。
銀行屋はニタニタペコペコしてお金借りてくれとか来るけど、建て替えはギリギリ引っ張るつもり。
簡単な修理なんかは社長の俺と社員で汚れながらやってるよ。
他人には資産家と思われてるけど年収は一千万がやっとの貧乏暮し。
リーマン時代の方が会社の金で飲めたし金回りはよかった。
副業の一軒や二軒で老後なんて無理無理。
投資と考えるならあくまで転売利益だけを目指した方がいいぜ。

滞納を考えると駐車場とかレンタル倉庫とかの方がまだましだろ。

>>49
建物の維持管理と入居者への対応と大変だもんな
死んだ爺ちゃんがアパート持ってたけど
夜中に鍵なくして起に来た奴がいたらしく
立て替えた際は自分でやらず業者に管理委託していたな

>>49
地方で不動産管理会社で今時社長報酬1000万取れるんなら大したもんだ

普通に株かFXでもやるほうがはるかに儲かるし撤退も容易な件