【住宅/政策】『200年住宅』、計算倒れか--税優遇のメリットより、初期コスト大？ [06/18]

念願のマイホーム。しかし30年後の価値はゼロ――。

日本の住宅の平均寿命は30年。100年超すという欧米に比べて圧倒的に短い。
「スクラップ・アンド・ビルド」を繰り返す日本の住宅は、環境という観点から
見ると問題が多い。そこで国土交通省は住宅の長期使用を促そうと、この6月4日に
「200年住宅」の普及を目指す「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を施行した。

耐震性や劣化対策の基準をクリアし、長期優良住宅として認定されれば、税制優遇が
受けられる。10年間で最大600万円の住宅ローン減税が受けられて、さらに固定資産税
などが減額される。一般の新築住宅であれば、新築後3年間固定資産税が半額となるが、
長期優良住宅は5年間に延長される。

だが、この長期優良住宅制度、一気に普及するかは心もとない。

■「200年マンション」なし

とりわけ二の足を踏んでいるのがマンション業界だ。

「対応は検討中。長期優良住宅に対応したマンションは今のところない」（マンション
大手の三井不動産）

実は、マンションが長期優良住宅の認定を受けるにはハードルが多い。

例えば排水管。マンションではトイレやキッチンの排水管は壁の内側へと続く。しかし、
長期優良住宅は、排水管を容易に清掃したり、点検、補修できるように設置しなければ
ならない。

耐震基準でも同じ。長期優良住宅では建築基準法よりも高いレベルが求められる。
一般のマンションは住宅性能表示制度で等級「1」が普通だが、認定を受けるには
「2」以上にしなければならない。構造そのものを見直さなければならず、大幅な
コスト増につながる。

では戸建て住宅はどうか。

大手ハウスメーカーは軒並み、今回の法制度が需要を押し上げると期待する。各社とも
長期優良住宅に適合する建築プランを用意している。2008年7月には住友林業や積水
ハウスなど9社が共同で、長期優良住宅の普及などを狙って「優良ストック住宅推進
協議会」を設立。同協議会は中古住宅の価格を査定するが、優良だと判断した住宅は
骨組みは50年後、内装は15年後まで、10％の価値を認めることにした。

しかし、同協議会が言う通り、「本当に将来、価値を認めてくれるのか」と、疑問を
持つ施工主も少なくない。

「50年後に価値を認められるとしても、割に合うかどうか分からない」と業界関係者は
言う。長期優良住宅の場合、建築費が2割ほどアップするとされる。 30坪の家を建築
する際、骨組みにかかる費用は約1500万円。一方、長期優良住宅にすると1800万円ほど
かかる。50年後に180万円の価値が認められても、初期投資が300万円かかるわけで、
単純計算では120万円のマイナスになる。さらに、長期優良住宅は点検補修費用が必須。
負担はさらに増える。一方、一般住宅の場合、50年後、解体費用で120万円ほどかかるが、
点検補修費用は最小限でもいい。

※まだ続きます。

◎ソース
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20090611/197365/?P=1

>>1の続き

■固定資産税の行方読めず

コスト高になる部分は税制優遇で埋め合わせができる、というのが国の姿勢だ。だが、
住宅ローン減税は入居時期によって変わり、2014年以降は決まっていない。固定資産税
の減額措置も、2010年3月までに新築された家に限られている。それ以降は未定だ。

「将来の固定資産税は減額されないのでは、と施工主から問い合わせが来た」とハウス
メーカーの担当者は顔を曇らせる。減額措置が終わる6年目以降、長期優良住宅の価値
が下がらないならば、固定資産税は一般住宅よりも高くなるのではないか、という
懸念が出ている。

長期優良住宅を認定する自治体の対応も後手に回っている。認定を受けるには自治体に
手数料を支払い、審査を受ける。ところが、法律の施行後も手数料が決まっていない
自治体がある。岐阜県は7月の議会で決める予定だ。

新築住宅に対する消費者の財布の紐は固くなるばかり。期待された法律の施行だが、
どこまで需要喚起に結びつくのか、依然不透明だ。

(日経ビジネス 2009年6月15日号14ページより)

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計算倒れなんて言葉、はじめてきいた。

ところで１００年住宅は元気か？

200年あったら1回は場所によるけど大地震にあいそうだが・・・

日本人は新らし物好きだから、適当なところで壊れてもらわないと困るんだよ。

机上の論理敗れる♪

では200人物置を

200年保証？何を言ってるのかな〜

施工会社が200年存在する可能性はあるのかな？

おまけに１０年単位で外壁の補修はしないとダメだしね。

その時、規模によるけど足場組むだけでも金掛かるんだよね。

長持ちしたら売れなくなるじゃん

200年もっても評価額は25年でほぼ0になる
これ日本の常識

集成梁の接着剤、200年持つのかよ。

藁葺き屋根の土壁住居でいいやん

２００年なんてこんなのどう考えても絵空事だろ・・

>>5
関東だと、次の関東大震災を体験できるなｗ

1703年12月31日 元禄地震　（元禄関東地震）
↓
1923年 9月 1日　関東地震　（大正関東地震）　→関東大震災
↓
22世紀？

税制だけで語るのもな〜
使い捨てで安さのみを求める者あらば、保守点検が容易にできる住宅を求める者もいる

政府のこういうのはポーズだからな

基本的に伝統的な日本の建築においてストックになるのは梁と柱だからな。
建物自体は100年ごとぐらいに全部バラして建て直すことが前提。
建物がいらなくなったら資材をあちこちで使い回す。
明治ぐらいの農村だと築100年みたいな古い建物自体は珍しくとも、
使われている柱や梁は平安鎌倉時代からのものがあってもおかしくない
というのが日本の建築。
いっそ、建物自体を優良認定するより劣化せずに使い回せる資材を優良認定して
価値を保障してやればいいんじゃね？
チタン製構造材とかｗ

念願のマイホームを手に入れた・・・

700万ぐらいの格安住宅3回立て直したほうがいいんじゃね

まだ法隆寺を越えられないの？

>>1
少子化→人口減少→土地建物価値暴落→意味無かったって事だな

２００年保証の洞穴式住居

２００年後はカーボンファイバーの家が主流になってんじゃない

>>16
200年後の税制も保証の限りじゃないしな

日本って大げさすぎんだよな
200年とは言わず100年ぐらいでよくね？

住宅って４０年くらいが限度だから
ローンだって３５年が限度になってるんだろ。

２００年住宅なら１８０年ローンを組ませろよ。
そしたらすごい勢いでこの家が建ちまくるとおもう。

郊外で土地建物５０００万の家を建てたとして
固定金利１％として２００年分だと金利が１億円くらいか。
１億５千万円を１８０年で払うと年間で８３万円。
月額だと７万円で家が手に入るってわけだな。
これなら普通のサラリーマンでも十分払えるだろ。

しかもノンリコースローンにして払えなくなったら逃げればOKにしておく。
このくらいやれば家は売れる。

１８０年もあればさすがにインフレが何度かあるだろうから
７万円なんて今の７円くらいの価値しかなくなるだろうしな。

>>27
んだな、メーカーが200年を保証するならノンリコースローンでもいけるはず

200年なんて対抗できるのは江戸幕府ぐらいじゃねーか。

現状の日本て物が良くても「中古住宅」ってだけで
かなり価値下がるからな〜。
逆に古民家とかそういった物に価値つけるようにせんと
200年住宅とかどんだけ無価値になるやら、、、

>>27
７万円は計算間違い。せいぜい４万円だろうな。

>>32
4万ってあんた、5000万の1%は50万だぞ。
月4万じゃ利子にしかならない。

200年も同じ土地にすめるのは、仕事しないでいい地主だけ。
子供、孫は仕事さがして漂流します。

>>27

ローンは誰が引き継ぐの？
「引き継ぐなら新築のほうがいい」と思う人が多かったらだめじゃん。
引き継ぎしても税優遇しないとだめだろ。

環境関連の取り組みが国には求められるので、すぐ建て替えが必要な格安住宅には税金上げたらどう？

200年住宅を対象とした50年の超長期ローンのニュースを最近見掛けた気が

家を壊す時に高い税金を課せば良いんだよ。
それだけでいまの家だって100年は延びるよ。

現時点で、
古民家ぶっ潰して三文住宅おっ建てて流行でオナニーしてる日本人が、
200年先の子孫の為に金を掛ける訳無いだろ。
アホか。

その分建物の固定資産税が長く掛かったりして

木造住宅はその気になれば安普請でも、修理しながら永遠に使える。
建てっぱなしでは、どんなに丈夫に作っても、100年持たすのも無理。

>>36
むしろ安普請のほうが減価償却費で税金が安くなる罠

200年後にその土地がどういう状態になってるかなんてわからないしな。
市街地が遠方に移ってインフラも届かないような廃墟の中の一軒家になってたり、
天変地異や環境汚染で満足に人も住めないようなことになってる可能性だって。

ヨーロッパで石組みの建物群とか見ると、家とは何たるか分かるよ。
掘っ立て小屋なんだよねぇがんばっても。

壁と床と天井一体型にして基礎の上にポンッとのっけたら
それが家、みたいにしてくれよ。
ドームハウスっぽいやつをもっと。
瓦とか地震の時落ちてこないやつ。

発泡スチロールのドームハウスはシロアリが食わないから持つらしいね
立派にするよりむしろああいうのでいいと思う

ヨーロッパとの家の違いは気候が違うからでないの？
日本で石造りの家が普及しなかったのは気候と合わないからじゃない？

まっ、俺は全然詳しくないけど

>>47
そういう理由じゃなくて、地震が多いからって聞くけど。
日本は地震が多いから、石で作って倒壊すると悲惨。木だとまだ燃やしたりで融通が利く。

そもそも家の維持修繕にはコストがかからない、かけたくない
って考えてるのが多すぎだから無理だろうな。その辺りから意識変えさせないと。

家は常に手を入れていかないとすぐ痛むようになってる。
日本ほど自然災害が多く、気候変動もある国で
建てた当初からそのまま何もしないでOKなわけがない。

アメリカや欧州では、家主が週末にD.I.Yで家の修繕、外構・庭整備するのが当たり前だが
日本人は全部業者任せにしちゃうってのも、それだけ自分が住む家に関心がない証拠。

逆に言えば、家なんて壊れるに決まってるからコストかけたくない
って心理が働くのかもしれないが。

国交省住宅局のやってきたことを考えるんだ

近年の耐震偽装見直しから始まって表面だけ繕った政策のオンパレード

２００年住宅だって国民のためにあるんじゃない

某ＢＬ財団のためにあるのだよ

そんなの当たり前。
もう増改築はできなくなる。
車と同じ。
ときどき車検があるように、これからは家も検査、検査。
それで、検査とおらなければ、家は使えない。
そして、検査のための組織が必要になる。しかも大量に！

年金50年とか建築200年とかｗｗｗ

嘘言うのなら大きく言えと言うことだなｗｗ

>>49
日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

日本の自然環境考えたら建替えた方が効率的。
安く建てて建て替える方がね。
補修すれば何十年かはもつが100年単位は無理だな。

>>49
まぁ、だから初期コスト掛けて外装や屋根材とか
メンテが楽なのを選んだりしてるのが日本人だったりするし。

強制力のある住宅設備の規格化をしてくれれば住宅の耐用年数は長くなるよ。
ヨーロッパだと水周りの部材だろうが木製の手回しシャッターだろうが
５０年前の商品でメーカーがすでに倒産していたとしても規格化されてるので
新品の補修部品が手に入る。
日本の場合、２０年前の水周り部材が壊れて数百円の補修部品が手に入らず
数十万円かかる全交換になるケースが非常に多い。あらゆる部材がこんな感じ
なので３０年くらい経った住宅いろんな個所が次々に全交換が必要になり建て替えた方が
安上がりだ。

日本の住宅が短期間で建て替えになるのは建て替えた方が安いから。
自動車と同じだよ。自動車だってお金がかかっても構わないのなら車検通して
２０年以上でも問題なく使えるよ。
ただし１０年以上たった古い車に何十万もだして車検通すのは割に合わないから
買い換えるだけ。
日本の住宅も設備の規格化をしてくれれば壊れても安価に直せるから使い続けた
壊れた個所だけを直して使い続けた方が得となる。

>>11
200年間は資産価値があるものとして課税から逃げられない政策なのでは？

>>52

＞ 日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

伊勢神宮以外でもそうなのか？

＞ 補修すれば何十年かはもつが100年単位は無理だな。

つ 法隆寺

「すみませんが道路計画が持ち上がりましたので立ち退いていただきます」

>>48
少し前の九州だと地震なんて滅多にないけどな。
しかもほとんどが３以下で、それすら翌日には学校で話題に（笑

レンガはもちろん石で大量に作る技術が無かったんでしょ。
あとはやっぱり高温多湿の夏と寒冷乾燥の冬かね。。。
今はエアコンがあるから、大丈夫な気がするけど、地方でも大きい地震があるから、その辺が怖いよね。

もう土地建物に価値なんて無いだろう
人生大切にしようぜ

>>52
＞日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

ないでしょ。社殿の定期的建替なんしてるの伊勢ぐらいだし。
社殿や仏閣の大規模修繕は定期的にやるけどさ。

そもそも庶民とお大尽では建てる家の規模も違う。
庶民はそれこそ、台風がくれば飛びそうな
掘っ立て小屋レベルにずっと住んでた。

お大尽や大名の江戸家屋敷は、先祖代々残していくし
補修にも金をかけるから建替えなんてほとんどしない。
火災で燃えた時、震災で潰れた時ぐらいだったんじゃないか？
建替え需要なんて。

今は家を建替えるのは設備面での話がほとんどだろ。
別に古くなったからでもなんでもない。ちゃんとメンテしてない
または上にもあるようにメンテしたくても出来ないから
住みにくくなっただけのこと。

>>59
関西も地震なんてこないってのが常識だったな、あの日まで。
結局人間の知恵ってのはせいぜい100年ぐらいしか受け継がれないからな。

まあそこに木があるんだからあえて、コストかけて石を切り出す必要はないからね。
技術的には可能だったろう。城郭の石積とか見ればわかる。
庄屋レベルでも土蔵は作っても組石造の建屋は作ってないから
やはりコストの問題かな。

> しかし30年後の価値はゼロ

上モノに固定資産税がかからないってこと？

>>62
土地も含めて再評価できるからね。
家屋なら２０万円以下の評価で免税。

579 名前：名無しさん＠十周年[sage] 投稿日：2009/06/19(金) 15:07:44 ID:M7duWkfg0
この間NHKが現代の住宅事情を特集してたけど
今って県営や公営の古いマンションが大人気らしいな
建物や設備はウン十年前のものだけど、その分家賃が安くて申し込みが殺到
下手すると40倍の競争率とか
俺が高校生だった7、8年前までは地元の県営は閑古鳥で空き室が問題になってたけど
今や地元でも人が戻ってると聞いた

日本人全体が、本当に貧しくなってるよね・・・

13年以上の車を廃車して新車を買えば減税。200年もつ家？？を建てて減税。
デジタル化でアナログＴＶの産廃の山でエコポイント。
ワケワカラン

200年住宅って言っても、品確法だって想定してるのは3世代、75-90年
だけどな2、00年って言葉だけが一人歩きしてる。
コンセプトとしては、イニシャルコストをランニングコストで取り返そうって話
だろ。

目的は低CO2排出社会で、企業の努力はこれ以上伸び白が無いから、民家
の性能向上を誘導中な訳だ。

>>18
一考に価する意見だと思った