【住宅/政策】『200年住宅』、計算倒れか--税優遇のメリットより、初期コスト大? [06/18]

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1ライトスタッフ◎φ ★
念願のマイホーム。しかし30年後の価値はゼロ――。

日本の住宅の平均寿命は30年。100年超すという欧米に比べて圧倒的に短い。
「スクラップ・アンド・ビルド」を繰り返す日本の住宅は、環境という観点から
見ると問題が多い。そこで国土交通省は住宅の長期使用を促そうと、この6月4日に
「200年住宅」の普及を目指す「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を施行した。

耐震性や劣化対策の基準をクリアし、長期優良住宅として認定されれば、税制優遇が
受けられる。10年間で最大600万円の住宅ローン減税が受けられて、さらに固定資産税
などが減額される。一般の新築住宅であれば、新築後3年間固定資産税が半額となるが、
長期優良住宅は5年間に延長される。

だが、この長期優良住宅制度、一気に普及するかは心もとない。

■「200年マンション」なし

とりわけ二の足を踏んでいるのがマンション業界だ。

「対応は検討中。長期優良住宅に対応したマンションは今のところない」(マンション
大手の三井不動産)

実は、マンションが長期優良住宅の認定を受けるにはハードルが多い。

例えば排水管。マンションではトイレやキッチンの排水管は壁の内側へと続く。しかし、
長期優良住宅は、排水管を容易に清掃したり、点検、補修できるように設置しなければ
ならない。

耐震基準でも同じ。長期優良住宅では建築基準法よりも高いレベルが求められる。
一般のマンションは住宅性能表示制度で等級「1」が普通だが、認定を受けるには
「2」以上にしなければならない。構造そのものを見直さなければならず、大幅な
コスト増につながる。

では戸建て住宅はどうか。

大手ハウスメーカーは軒並み、今回の法制度が需要を押し上げると期待する。各社とも
長期優良住宅に適合する建築プランを用意している。2008年7月には住友林業や積水
ハウスなど9社が共同で、長期優良住宅の普及などを狙って「優良ストック住宅推進
協議会」を設立。同協議会は中古住宅の価格を査定するが、優良だと判断した住宅は
骨組みは50年後、内装は15年後まで、10%の価値を認めることにした。

しかし、同協議会が言う通り、「本当に将来、価値を認めてくれるのか」と、疑問を
持つ施工主も少なくない。

「50年後に価値を認められるとしても、割に合うかどうか分からない」と業界関係者は
言う。長期優良住宅の場合、建築費が2割ほどアップするとされる。 30坪の家を建築
する際、骨組みにかかる費用は約1500万円。一方、長期優良住宅にすると1800万円ほど
かかる。50年後に180万円の価値が認められても、初期投資が300万円かかるわけで、
単純計算では120万円のマイナスになる。さらに、長期優良住宅は点検補修費用が必須。
負担はさらに増える。一方、一般住宅の場合、50年後、解体費用で120万円ほどかかるが、
点検補修費用は最小限でもいい。

※まだ続きます。

◎ソース
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20090611/197365/?P=1
2ライトスタッフ◎φ ★:2009/06/18(木) 19:00:06 ID:???
>>1の続き

■固定資産税の行方読めず

コスト高になる部分は税制優遇で埋め合わせができる、というのが国の姿勢だ。だが、
住宅ローン減税は入居時期によって変わり、2014年以降は決まっていない。固定資産税
の減額措置も、2010年3月までに新築された家に限られている。それ以降は未定だ。

「将来の固定資産税は減額されないのでは、と施工主から問い合わせが来た」とハウス
メーカーの担当者は顔を曇らせる。減額措置が終わる6年目以降、長期優良住宅の価値
が下がらないならば、固定資産税は一般住宅よりも高くなるのではないか、という
懸念が出ている。

長期優良住宅を認定する自治体の対応も後手に回っている。認定を受けるには自治体に
手数料を支払い、審査を受ける。ところが、法律の施行後も手数料が決まっていない
自治体がある。岐阜県は7月の議会で決める予定だ。

新築住宅に対する消費者の財布の紐は固くなるばかり。期待された法律の施行だが、
どこまで需要喚起に結びつくのか、依然不透明だ。

(日経ビジネス 2009年6月15日号14ページより)

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3名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:12:00 ID:TIRQrLeS
計算倒れなんて言葉、はじめてきいた。
4名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:12:08 ID:5ILEZJxr
ところで100年住宅は元気か?
5名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:13:45 ID:IJ8D3CBM
200年あったら1回は場所によるけど大地震にあいそうだが・・・
6名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:14:16 ID:DOz7x6tq
日本人は新らし物好きだから、適当なところで壊れてもらわないと困るんだよ。
7名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:15:00 ID:JVp8wdqW
机上の論理敗れる♪
8名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:20:11 ID:QQZWTfE2
では200人物置を
9名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:24:14 ID:nkwI9BGo
200年保証?何を言ってるのかな〜

施工会社が200年存在する可能性はあるのかな?

おまけに10年単位で外壁の補修はしないとダメだしね。

その時、規模によるけど足場組むだけでも金掛かるんだよね。
10名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:25:57 ID:iJuq7xY0
長持ちしたら売れなくなるじゃん
11名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:28:09 ID:QO9yYy8D
200年もっても評価額は25年でほぼ0になる
これ日本の常識
12名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:30:25 ID:v3BQDL+9
集成梁の接着剤、200年持つのかよ。
13名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:31:11 ID:udv3M7ue
藁葺き屋根の土壁住居でいいやん
14名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:32:32 ID:UJEH0NLi
200年なんてこんなのどう考えても絵空事だろ・・
15名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:33:08 ID:/hRI0REv
>>5
関東だと、次の関東大震災を体験できるなw

1703年12月31日 元禄地震 (元禄関東地震)

1923年 9月 1日 関東地震 (大正関東地震) →関東大震災

22世紀?
16名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:38:02 ID:IQj6bXnp
税制だけで語るのもな〜
使い捨てで安さのみを求める者あらば、保守点検が容易にできる住宅を求める者もいる
17名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 19:50:56 ID:E9H4AlPu
政府のこういうのはポーズだからな
18名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:14:23 ID:jyyq+pGJ
基本的に伝統的な日本の建築においてストックになるのは梁と柱だからな。
建物自体は100年ごとぐらいに全部バラして建て直すことが前提。
建物がいらなくなったら資材をあちこちで使い回す。
明治ぐらいの農村だと築100年みたいな古い建物自体は珍しくとも、
使われている柱や梁は平安鎌倉時代からのものがあってもおかしくない
というのが日本の建築。
いっそ、建物自体を優良認定するより劣化せずに使い回せる資材を優良認定して
価値を保障してやればいいんじゃね?
チタン製構造材とかw
19名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:17:05 ID:/i37NBUE
念願のマイホームを手に入れた・・・
20名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:17:24 ID:UQm/2Tod
700万ぐらいの格安住宅3回立て直したほうがいいんじゃね
21名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:24:55 ID:DmtcVlG3
まだ法隆寺を越えられないの?
22名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:26:25 ID:S1kPtgZs
>>1
少子化→人口減少→土地建物価値暴落→意味無かったって事だな
23名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:31:10 ID:vMRZOMe9
200年保証の洞穴式住居
24名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:36:25 ID:di750f2Q
200年後はカーボンファイバーの家が主流になってんじゃない
25名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:38:24 ID:Lfocak9X
>>16
200年後の税制も保証の限りじゃないしな
26名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:39:40 ID:QE+eGjth
日本って大げさすぎんだよな
200年とは言わず100年ぐらいでよくね?
27名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:41:13 ID:6p+GYPeH
住宅って40年くらいが限度だから
ローンだって35年が限度になってるんだろ。

200年住宅なら180年ローンを組ませろよ。
そしたらすごい勢いでこの家が建ちまくるとおもう。

郊外で土地建物5000万の家を建てたとして
固定金利1%として200年分だと金利が1億円くらいか。
1億5千万円を180年で払うと年間で83万円。
月額だと7万円で家が手に入るってわけだな。
これなら普通のサラリーマンでも十分払えるだろ。

しかもノンリコースローンにして払えなくなったら逃げればOKにしておく。
このくらいやれば家は売れる。
28名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:43:37 ID:6p+GYPeH
180年もあればさすがにインフレが何度かあるだろうから
7万円なんて今の7円くらいの価値しかなくなるだろうしな。
29名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:44:34 ID:Yhd99fDz
>>27
んだな、メーカーが200年を保証するならノンリコースローンでもいけるはず
30名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:49:36 ID:Q/2mDmN5
200年なんて対抗できるのは江戸幕府ぐらいじゃねーか。
31名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 20:55:27 ID:O2xET1kx
現状の日本て物が良くても「中古住宅」ってだけで
かなり価値下がるからな〜。
逆に古民家とかそういった物に価値つけるようにせんと
200年住宅とかどんだけ無価値になるやら、、、
32名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 21:02:42 ID:jzn75022
>>27
7万円は計算間違い。せいぜい4万円だろうな。
33名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 21:18:25 ID:rvfjrl5r
>>32
4万ってあんた、5000万の1%は50万だぞ。
月4万じゃ利子にしかならない。
34名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 21:22:51 ID:8GlfCe+o
200年も同じ土地にすめるのは、仕事しないでいい地主だけ。
子供、孫は仕事さがして漂流します。
35名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 21:54:56 ID:Zj5ZR5V3
>>27

ローンは誰が引き継ぐの?
「引き継ぐなら新築のほうがいい」と思う人が多かったらだめじゃん。
引き継ぎしても税優遇しないとだめだろ。
36名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:01:41 ID:z2Ef/ilc
環境関連の取り組みが国には求められるので、すぐ建て替えが必要な格安住宅には税金上げたらどう?
37名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:14:24 ID:2QcrYtEd
200年住宅を対象とした50年の超長期ローンのニュースを最近見掛けた気が
38名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:16:34 ID:gnJKZZn3
家を壊す時に高い税金を課せば良いんだよ。
それだけでいまの家だって100年は延びるよ。
39名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:16:58 ID:SRJnhvmz
現時点で、
古民家ぶっ潰して三文住宅おっ建てて流行でオナニーしてる日本人が、
200年先の子孫の為に金を掛ける訳無いだろ。
アホか。
40名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:27:56 ID:CfRil7jP
その分建物の固定資産税が長く掛かったりして
41名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 22:50:56 ID:6eBQ3gAv
木造住宅はその気になれば安普請でも、修理しながら永遠に使える。
建てっぱなしでは、どんなに丈夫に作っても、100年持たすのも無理。
42名刺は切らしておりまして:2009/06/18(木) 23:19:20 ID:SnLAWaZv
>>36
むしろ安普請のほうが減価償却費で税金が安くなる罠
43名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 01:41:32 ID:r9sBxZjX
200年後にその土地がどういう状態になってるかなんてわからないしな。
市街地が遠方に移ってインフラも届かないような廃墟の中の一軒家になってたり、
天変地異や環境汚染で満足に人も住めないようなことになってる可能性だって。
44名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 03:35:13 ID:yUJg/GhZ
ヨーロッパで石組みの建物群とか見ると、家とは何たるか分かるよ。
掘っ立て小屋なんだよねぇがんばっても。
45名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 04:12:38 ID:9KiR+Qyr
壁と床と天井一体型にして基礎の上にポンッとのっけたら
それが家、みたいにしてくれよ。
ドームハウスっぽいやつをもっと。
瓦とか地震の時落ちてこないやつ。
46名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 04:22:03 ID:n6NEG+AI
発泡スチロールのドームハウスはシロアリが食わないから持つらしいね
立派にするよりむしろああいうのでいいと思う
47名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 04:50:51 ID:b9zkV5pE
ヨーロッパとの家の違いは気候が違うからでないの?
日本で石造りの家が普及しなかったのは気候と合わないからじゃない?

まっ、俺は全然詳しくないけど
48名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 05:21:03 ID:arcmiCzZ
>>47
そういう理由じゃなくて、地震が多いからって聞くけど。
日本は地震が多いから、石で作って倒壊すると悲惨。木だとまだ燃やしたりで融通が利く。
49名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 05:37:21 ID:jVEvfwfn
そもそも家の維持修繕にはコストがかからない、かけたくない
って考えてるのが多すぎだから無理だろうな。その辺りから意識変えさせないと。

家は常に手を入れていかないとすぐ痛むようになってる。
日本ほど自然災害が多く、気候変動もある国で
建てた当初からそのまま何もしないでOKなわけがない。

アメリカや欧州では、家主が週末にD.I.Yで家の修繕、外構・庭整備するのが当たり前だが
日本人は全部業者任せにしちゃうってのも、それだけ自分が住む家に関心がない証拠。

逆に言えば、家なんて壊れるに決まってるからコストかけたくない
って心理が働くのかもしれないが。
50名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 05:58:31 ID:L3Vmw3hh
国交省住宅局のやってきたことを考えるんだ

近年の耐震偽装見直しから始まって表面だけ繕った政策のオンパレード

200年住宅だって国民のためにあるんじゃない

某BL財団のためにあるのだよ
51名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 06:18:02 ID:J/ScmGJ1
そんなの当たり前。
もう増改築はできなくなる。
車と同じ。
ときどき車検があるように、これからは家も検査、検査。
それで、検査とおらなければ、家は使えない。
そして、検査のための組織が必要になる。しかも大量に!
52名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 06:31:39 ID:K1S7swV8
年金50年とか建築200年とかwww

嘘言うのなら大きく言えと言うことだなww

>>49
日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

日本の自然環境考えたら建替えた方が効率的。
安く建てて建て替える方がね。
補修すれば何十年かはもつが100年単位は無理だな。
53名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 06:39:49 ID:eeS0KG2n
>>49
まぁ、だから初期コスト掛けて外装や屋根材とか
メンテが楽なのを選んだりしてるのが日本人だったりするし。
54名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 06:41:41 ID:HUv1ugAA
強制力のある住宅設備の規格化をしてくれれば住宅の耐用年数は長くなるよ。
ヨーロッパだと水周りの部材だろうが木製の手回しシャッターだろうが
50年前の商品でメーカーがすでに倒産していたとしても規格化されてるので
新品の補修部品が手に入る。
日本の場合、20年前の水周り部材が壊れて数百円の補修部品が手に入らず
数十万円かかる全交換になるケースが非常に多い。あらゆる部材がこんな感じ
なので30年くらい経った住宅いろんな個所が次々に全交換が必要になり建て替えた方が
安上がりだ。
55名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 06:52:13 ID:HUv1ugAA
日本の住宅が短期間で建て替えになるのは建て替えた方が安いから。
自動車と同じだよ。自動車だってお金がかかっても構わないのなら車検通して
20年以上でも問題なく使えるよ。
ただし10年以上たった古い車に何十万もだして車検通すのは割に合わないから
買い換えるだけ。
日本の住宅も設備の規格化をしてくれれば壊れても安価に直せるから使い続けた
壊れた個所だけを直して使い続けた方が得となる。
56名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 08:03:50 ID:iie4JrQr
>>11
200年間は資産価値があるものとして課税から逃げられない政策なのでは?
57名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 08:52:39 ID:Dv4GxEKY
>>52

> 日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

伊勢神宮以外でもそうなのか?

> 補修すれば何十年かはもつが100年単位は無理だな。

つ 法隆寺
58名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 11:00:07 ID:A/dfozm/
「すみませんが道路計画が持ち上がりましたので立ち退いていただきます」
59名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 13:39:35 ID:xON/iwfB
>>48
少し前の九州だと地震なんて滅多にないけどな。
しかもほとんどが3以下で、それすら翌日には学校で話題に(笑

レンガはもちろん石で大量に作る技術が無かったんでしょ。
あとはやっぱり高温多湿の夏と寒冷乾燥の冬かね。。。
今はエアコンがあるから、大丈夫な気がするけど、地方でも大きい地震があるから、その辺が怖いよね。
60名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 13:54:16 ID:DoWpH3MQ
もう土地建物に価値なんて無いだろう
人生大切にしようぜ
61名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 14:12:35 ID:JkcI4xkT
>>52
>日本の家屋が20-30年周期で建替えていた理由は、神社建築がそうしてたから。

ないでしょ。社殿の定期的建替なんしてるの伊勢ぐらいだし。
社殿や仏閣の大規模修繕は定期的にやるけどさ。

そもそも庶民とお大尽では建てる家の規模も違う。
庶民はそれこそ、台風がくれば飛びそうな
掘っ立て小屋レベルにずっと住んでた。

お大尽や大名の江戸家屋敷は、先祖代々残していくし
補修にも金をかけるから建替えなんてほとんどしない。
火災で燃えた時、震災で潰れた時ぐらいだったんじゃないか?
建替え需要なんて。

今は家を建替えるのは設備面での話がほとんどだろ。
別に古くなったからでもなんでもない。ちゃんとメンテしてない
または上にもあるようにメンテしたくても出来ないから
住みにくくなっただけのこと。

>>59
関西も地震なんてこないってのが常識だったな、あの日まで。
結局人間の知恵ってのはせいぜい100年ぐらいしか受け継がれないからな。

まあそこに木があるんだからあえて、コストかけて石を切り出す必要はないからね。
技術的には可能だったろう。城郭の石積とか見ればわかる。
庄屋レベルでも土蔵は作っても組石造の建屋は作ってないから
やはりコストの問題かな。
62名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 14:26:41 ID:4eLk1V+C
> しかし30年後の価値はゼロ

上モノに固定資産税がかからないってこと?
63名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 14:38:45 ID:xON/iwfB
>>62
土地も含めて再評価できるからね。
家屋なら20万円以下の評価で免税。
64名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 15:15:13 ID:2sN9g4wv
579 名前:名無しさん@十周年[sage] 投稿日:2009/06/19(金) 15:07:44 ID:M7duWkfg0
この間NHKが現代の住宅事情を特集してたけど
今って県営や公営の古いマンションが大人気らしいな
建物や設備はウン十年前のものだけど、その分家賃が安くて申し込みが殺到
下手すると40倍の競争率とか
俺が高校生だった7、8年前までは地元の県営は閑古鳥で空き室が問題になってたけど
今や地元でも人が戻ってると聞いた

日本人全体が、本当に貧しくなってるよね・・・
65名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 21:03:41 ID:Q/XuVwSp
13年以上の車を廃車して新車を買えば減税。200年もつ家??を建てて減税。
デジタル化でアナログTVの産廃の山でエコポイント。
ワケワカラン
66名刺は切らしておりまして:2009/06/19(金) 21:07:42 ID:2dkHBTeq
200年住宅って言っても、品確法だって想定してるのは3世代、75-90年
だけどな2、00年って言葉だけが一人歩きしてる。
コンセプトとしては、イニシャルコストをランニングコストで取り返そうって話
だろ。

目的は低CO2排出社会で、企業の努力はこれ以上伸び白が無いから、民家
の性能向上を誘導中な訳だ。
67名刺は切らしておりまして
>>18
一考に価する意見だと思った