【不動産】新興デベロッパーになお続く「重大局面」−金融機関の支援継続の正念場（東洋経済）［09/04/21］

　「最近、危ない会社の頭文字をとって“ＪＡＰＡＮ”なんて言われている」。不動産会社の資金繰り難が続く中、
ある業界関係者はそう苦笑する。頭文字をとった「ＪＡＰＡＮ」は昨年来言われているが、該当企業の倒産もあり、
新たに入れ替わって登場した。そんな言葉遊びがまかり通るほど不動産業界の経営危機説は日常化している。

　株式市場で不動産セクターを調べると、３月末現在、全部で１３０社あるが、このうち２０００年以降の公開
企業は全部で８２社。実に６３％に上る。ところが、昨年１月以降わずか１年の間に１９社が“倒産”しているが、
いずれも００年以降に上場した企業だ。ある業界関係者は、現在のような資金繰り難が続くと「Ｊ‐ＲＥＩＴが
解禁された００年以降に上場した企業全部に倒産懸念が出てもおかしくない」とまで言う。

　資金繰り難はここまできた。年明け以降、住宅金融支援機構の「まちづくり」融資資金に突然、中小の
マンションデベロッパーが殺到しだしたのだ。担当者は、「この制度は平成１９（０７）年からあるが、年間
１０件程度の実績だった。が、昨年１２月に不動産業者に対する緊急支援策を追加公表したところ、土日まで
問い合わせが続いた。具体化された融資案件は３カ月で４０件に及んでいる」（元木周二・まちづくり推進部
まちづくり業務グループ長）と言う。

◆資金繰りの綱渡り経営　突如、アゼルも破産

　それだけではない。３月２５日にはクレディセゾン系の不動産デベロッパー、アトリウムが保証債務等の
引当金繰り入れで債務超過が確定的になり、クレディセゾンの完全子会社化＝上場廃止を決定した。ＩＲ
担当者は「昨年のリーマンショック以降、手掛ける不動産融資保証で、資金繰り難に陥った不動産会社の
代位弁済が急増した結果だ」と言う。

　こうした厳しい資金繰りに多くの新興デベロッパーの経営も直撃されている。下表は３月２５日時点で株式を
公開している新興デベロッパーの経営安定度を四つの項目で見たものだ。自己資本比率、当座比率の両方が
２０％未満（オレンジ色表示、１０％未満は濃い色表示）で、監査法人による継続性の疑義も付いている企業は
全部で９社。これを売上高の規模で順位づけすると、プロパスト、アトリウム、アゼル、アルデプロ、サンシティ、
日本商業開発、アスコット、陽光都市開発、セイクレストとなる。

▽ソース：東洋経済　（2009/04/21　12：20）
http://www.toyokeizai.net/business/industrial/detail/AC/053cfdfa73db496bad18226f4fee7d21/page/1/
記事は>>2以降に続きます。

>>1の続きです。

　このうちアゼルは３月３０日午前８時３０分に破産申告を申請した。理由は「３月期末の運転資金調達が
不調に終わった」（ＩＲ担当者）ためだ。同社は旧日栄建設工業。マンション開発と建設事業の両輪経営で、
当座比率もプロパストと同じ５・２％と、資金繰りは厳しい状況にあった。運転資金は実質大株主のファンド
依存だったが、マンション事業の不振から、棚卸資産評価損を計上、第２四半期末に０９年３月期の業績
予想を大幅赤字に修正した。

　このため、主力銀行（りそな銀行、横浜銀行）を中心とした過去のシンジケートローンの財務制限条項に
抵触、継続企業の疑義が付いた。この継続疑義を外すと同時に、３月期末の資金調達のために、レジャー
産業として兼営してきたパチンコホール（４カ所）の売却を計画。遊技場経営の「パラッツォ東京プラザ」との
間で大田区内の２カ所のホールの売却交渉を行ってきたが、パラッツォが東京スター銀行からの資金調達に
失敗したため、アゼル側に２７億円の取り立て不能が発生。期末に控える約定返済等ができなくなった。
この間も、資産売却で時間を稼いできた結果、「事業を継続できる資産も乏しく破産に至った」（同）と言う。

　プロパストも３月３１日に第３四半期決算を発表したが、監査法人の「意見表明」が付かず、同日付けで
ジャスダック市場の監理銘柄（審査中）に移された。取引所は「株券上場廃止基準に該当するかどうかを
審査しており、決定までの日数は明確にできない」（広報担当者）と言う。同社がリリースした監査法人の
四半期レビュー報告書によると「会社より提示された経営計画等の合理性について十分な心証を得ることが
できなかった」とあり、経営実態の厳しさが伝わる。

　同社は当初、マンションデベロッパーからスタートしたが０５年頃から不動産流動化事業で急成長し、０６年
１２月に株式を公開した。０８年５月期には過去最高益を達成したが、不動産市場の局面が暗転。９月の
リーマンショックも追い打ちをかけた。レバレッジを利かせた経営で、棚卸資産と借入金が積み上がり資金
繰りの逼迫も時間の問題だった。

　年が明けると、予定していた第２四半期決算が監査法人との調整不調で発表できず、監査法人を新日本
監査法人から明誠監査法人に変更。遅延した第２四半期業績では棚卸資産評価損１７０億円を計上、通期
予想を大幅赤字に修正した。金融機関に対する支払い条件の緩和要請や０８年５月期の法人税等の一部
未払いにより継続企業の疑義が付いた。

記事は>>3以降に続きます。

>>2の続きです。

　現在、「新規プロジェクトを停止し、既存プロジェクト５０本の早期売却を進めている」（矢野義晃経営企画
部長）。が、第３四半期末で長・短借入金は８５２億円ある。返済のために、棚卸資産を第２四半期末から
２６７億円圧縮して９９３億円にしたが、依然、資金回収状況は予断を許さない。

　アトリウムは前述のように債務超過に転落することから、７月にクレディセゾンの完全子会社になり、
上場廃止を予定。同社は不動産流動化と不動産融資保証で伸びてきた会社だが、代位弁済した不動産
会社の中には「比較的大手も含まれている」（ＩＲ担当者）と言う。代位弁済に伴う求償債権額は今第３
四半期末で５６５億円（前年同期６３億円）に急増していた。

　アルデプロは中古マンションの再生事業からスタート後、プロパスト同様、不動産流動化で業績が急成長
した。が、その後は膨れ上がった棚卸資産の処理が進まずに、収益が悪化。継続疑義の注記が付いており、
金融機関からの新規借り入れはできない状態だ。

　そこで３月に入り、秋元竜弥社長自らが第三者割当増資１５億円に応じて資金供給。２年前に比べ社員を
１０分の１の４０名まで削減し、中古マンションの再生事業に特化することから「２年ほど借り入れゼロでも
やれる」（秋元社長）と言う。

　ただ、問題は期中での既存物件売却加速で債務超過になる懸念があることだ。そこで焦点になるのが、
これまで金融機関に代わる資金調達先だったゴールドマン・サックス系ファンドの対応。アルデプロは一昨年
から２回、同社を割当先とする１年満期の社債１００億円を発行。今年８月にも満期が到来する。ここで同
ファンドが三たび資金調達に応じるかどうか。債務超過対策もあり「資本勘定に直入できる株式転換も視野に
入れて協議している」（秋元社長）が、依然不透明だ。

　サンシティは不動産流動化と東北地方で販売戸数トップのマンション分譲が主力事業。が、業績悪化で
純資産が目減りし、シンジケートローンの財務制限条項に抵触した。継続企業の疑義を外すには収益の
改善が不可欠。マンション事業に集中し危機脱出を図る構えで、年明けにマンションの買い取り再販売強化
のためシンガポールの投資会社から上限２５０億円の資金も調達したが、前途多難と言える。

　残る４社も今後、棚卸資産の処分に伴う収益悪化に対して金融機関の支援をどこまで取りつけられるかが
ポイントになる。いずれも四半期決算の監査法人チェックが到来する５月が第一関門になりそうだ。

−以上です−

デベロッパー、Ｊ‐ＲＥＩＴ破綻倒産で土地が安くなるベンチャー企業、新しく商店を始める人が事業、商売を始めやすくなる。
マンションの価格が安くなれば消費が他の分野に回る

デベロッパー、Ｊ‐ＲＥＩＴの破綻倒産が景気回復の第一歩

秋元ふざけんなよ！！

もうトーセイっちゅーねん

この低金利下で儲からないなんてよっぽどバブってたんだな

結局のところ、如何に「見えない資金」で今日昨今の不動産シーンが
廻っていたかという事でしょ。

政府が土建業界に税金投入したせいで一向に崩壊しない不動産バブル
やっぱり潰すべきものは潰さないと傷口また開いてるだけじゃないか

　

この記事にある某社長は人を半殺にしたことあるからなあ

それに比べれば父さんなんて、なんともないだろ