【インタビュー/不動産】崩壊？不動産バブル―「証券化」「外資」ブレーキ[08/09/25]

　「日本でも不動産バブル崩壊か」の声が聞こえる。米国では低所得者向け高金利住宅
ローン（サブプライムローン）問題をきっかけに証券大手リーマン・ブラザーズが経営破綻（は
たん）して金融危機に発展した。わが国では、不動産・建設企業の大型倒産が相次いで
いる。不動産市場に何が起きているのか。みずほ証券チーフ不動産アナリストの石沢卓志
さんに聞いた。

◇「リーマン」が追い打ち　市場低迷は当面続く

　民間信用調査機関によると、０６年から増加している企業倒産を業種別にみると、不動
産・建設関連企業が最も多い。とりわけ今年６月以降、スルガコーポレーション、真柄建設、
ゼファー、アーバンコーポレイション、創建ホームズと、東証１、２部上場企業の大型破綻が
相次いだ。

　こうした不動産・建設関連の倒産は「三つのパターンに分けられる」と石沢さんはいう。（１）
マンションが売れない「マンション不況」や戸建て住宅の不振で、開発事業者が破綻した
（２）マンション開発の落ち込みと、原材料費の高騰のダブルパンチに見舞われた中堅ゼネ
コンが行き詰まった（３）「不動産流動化事業」と呼ばれる、不動産の証券化をしてきた企業
の資金繰りが悪化した−ケースだ。

　（１）と（２）は日本の国内事情による。最近の深刻なマンション不況の理由は単純だ。価
格が上がりすぎたからである。

　住宅価格の目安として使われる「年収倍率」は、通常５倍が適当とされる。７月の東京都
の調査（都平均）では、一時期は６倍まで落ちていた倍率が８倍に上昇している。原因は、
地価が下落していたときの土地に建てられたマンションが、割安価格で大量供給されていた
のがほぼ一巡。１、２年前から売り出された新築マンションは、地価が値上がりしてから仕入
れたものだからだ。さらに資材の高騰で建設費も上昇している。

　しかし、価格が上がると、たちまち売れなくなった。マンション売り出しの最初の月の契約率
は売れ行きの指標とされるが、昨年８月以降、ほとんどの月で目安となる７０％を割り込ん
でいる。マンションは供給過剰となり、在庫が増え、開発事業者の経営を圧迫してきた。た
だ、石沢さんは「このパターンはバブルとはいえない」との見方だ。

　供給過剰という点では、都心の再開発や大規模ビルの建設もよく似ている。これまでの大
量供給で、都内のオフィスビルは、家賃の値上がりがピークを越す一方、空室率が上がり始
めた。「六本木ヒルズ」（東京都港区）に入居するリーマンの日本法人をはじめ、一等地ビル
のテナントだった外資系金融機関が、サブプライム問題で軒並み縮小傾向にあることも響い
ている。

　そのうえ、東京駅前の中央郵便局の建て替え高層化をはじめ、１１年までに、丸の内・大
手町地区だけで、新たに計６０万平方メートルのオフィスビルが計画されている。供給過剰は
これからなのだ。

　石沢さんが問題視するのが、不動産流動化にからむ不動産投資の動向だ。倒産のパタ
ーン（３）の関連である。リーマン・ショックとも無縁でない。「この部分では確実にバブルが起
きた」と指摘する。単純に転売を繰り返した、８０年代後半の土地バブルと違って、今回は
「証券化」「ファンド」そして「外資」の存在がバブルを膨らませたと、石沢さんはみる。

（>>2-に続く）

ソース：毎日新聞
http://mainichi.jp/select/biz/news/20080925dde012020002000c.html

（>>1の続き）

　不動産流動化とは、低収益の不動産を買い入れ、リニューアルや再開発をすることで価
値を上げて転売する。自ら証券化して、投資家に売ることもあれば、不動産投資信託（リ
ート）や私募の投資ファンドに売るケースもある。後押ししたのは、銀行の不動産融資だった。
不動産には慎重だったはずの銀行は、一般企業の設備投資が進まないなかで、０５年ごろ
から不動産融資を拡大していた。

　この流れを増幅したのが、外資の参入だった。不動産証券化の象徴的存在であるリート
や外資系投資銀行などが組成する私募ファンドに、０６年秋ごろから、外国人の投資がど
っと流れ込んできた。９０年代を通じて大幅に下落した日本の不動産は、外国人の目から
は割安にみえたようだ。彼らの物色の舞台となったのが、東京の表参道や銀座などだった。
国土交通省の調査によれば、この１年間に証券化された不動産は約８・４兆円。うち６〜
７割は外資によるものと推計されている。

　こうした流れが一変したのは、昨年夏ごろからだ。まず、金融庁が不動産融資の検査を
厳格にしたために、銀行が融資を絞り始めた。バブルへの警戒と暴力団など反社会的勢
力の排除が狙いとみられている。一方、外資のほうも、サブプライム問題による損失の穴
埋めもあって、資金を引き揚げ始めたのだ。

　リーマンは日本で不動産投資に積極的な外資の一つだった。リートの資産運用会社へ
の出資のほか、証券化やファンドを通じた不動産投資で実績は大きかったようだ。しかし、
破綻を待つまでもなく、外資系の不動産投資は急速に縮小していた。「すでに始まってい
たバブル崩壊に、リーマン・ショックが追い打ちをかけた」と石沢さん。外資が集中した表参
道では「不動産価格がこれから４割くらい下がる可能性がある」と言うのである。

　では、地価の現状はどうか。国交省が１８日に公表した基準地価（７月１日現在）では、
全国平均で昨年１６年ぶりにプラスになった商業地の地価が、今年はマイナスとなった。１７
年連続の下落となった住宅地では、前年よりも下落率が拡大した。３大都市圏では商業
地、住宅地ともに上昇しているが、上昇率は大幅に縮小している。

　中には、名古屋や仙台の商業地のように、２０％前後も地価の上昇した地点もあった。
だが、石沢さんによれば、両市では投資資金の流入が急増してオフィスビルが供給過剰と
なっているために、次回調査では下落に転じる可能性が高いという。全国的に見れば、こ
れまでわずかずつながら上昇してきた地価が、再び下落に転じているのは確実だ。

　東証に上場されているリート価格は、この１年余の間に、約半分にまで落ち込んだ。「外
資による混乱の影響は、ほぼ東京の都心部に限定される」と石沢さんはいうが、地方は景
気低迷という国内要因を抱えているわけで、日本の不動産市場は、当面厳しい状況が
続くことになりそうだ。

　■関連企業の倒産三つのパターン■
　（１）マンション、戸建ての不況
　（２）開発減少と材料費高騰の二重パンチ
　（３）「流動化」の資金繰り悪化

（了）

また新築の廃墟がたくさん見れるようになるんですね

これを待っていた
ようやくまともな値段になるな
もう少ししたら物件探し始めるか

不動産でストップだろ、金融は昔ほどは死んでないし

> 不動産・建設企業の大型倒産が相次いで いる。

これは「日本でも不動産バブル崩壊か」では無く
不動産不況真っ只中と言うのではないでしょうか。

つーか日本は地価下がり続けてたんだが・・・
異常なバブルは欧米だけだろ

これから、まだまだ下がるよ。

つーか需要を考えて供給しろよ
デベの脳はキャベツ農家にも劣る

>>6
うん。
いまさら「バブル崩壊か」ってなんだよ。
値上がりするとバブル、値下がりするとバブル崩壊
という単純な呼び方もやめて欲しいけど。

土地の転売を主とする企業は潰れる

のが常識

収入が下がってるし、成果主義になって賃金上昇も保障されないし、終身雇用も崩壊したんだから
高いマンション購入できる奴減ってるだろ、金だって借りれないだろうし

ついでに偽装まみれでいつ倒壊してもおかしくないマンションは買いたくないと思うんじゃないか

だいたい　ゼネコンが債務帳消しとかやって　社長がクビになった程度で
また　格安マンションとか作っていて　またそれを買うバカも多数
やれ　土建国家で公共事業減ったからとかで　民間マンション作っても
外資が買い支えていたのが　儲けなくなったので撤退
不景気なのに　新築マンション建てて　勝ち組気取りに入居した連中とか
外資や金融　コンピューター関連とかでも　不景気直撃

近所の物件見てももうﾔﾊﾞｲわ

ｶﾞﾗｶﾞﾗ

これだけ売れてないと、金持ってるやつも更なる値下がり期待して買わないだろ。

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ガソスレ常厨・長文スレチ迷惑ジジイ▲金（キム）銀堂▼ってご存知ですか？

自分のこと天使とか仏とか呼んじゃってる-基地外-だけど知ってるよね？
人類の為、世界平和と宇宙の平和を毎日祈ってくれてるらすぃ。
まあそれはそれでいいんですけど、ガソリン下がるとあら不思議。
「戦争起きれ！アルカイダ発進せよ！」みたく大騒ぎするんだ。
親友の小嶋くんとでさえしょっちゅうイガミあってるくらいだしね。

『ボクってこんなに凄いんだ！』 　自慢の為にいちいち手振り晒します　（バーチャル）
その上いまだに上手いと勘違いしてる糞長文でスレ占拠。ひとりご満悦（オナニー）
話題は小魚釣り・エロ話・相模・他人の中傷・懷メロ・パクリ企画などなど。

この爺さん上から目線が大好きで相手を見下すことが得意だよ。
『きみは社会経験が足りないねぇ〜。』 これよく使ってる。
よく覚えといてね。お次はあなたの番かも知れないよ！
あっそういえば小嶋くんも言われちゃって相当落ちこんでたっけ。

これまでにとっても大勢の人たちが注意してきたんです。
でもスレチ指摘されると爺さん即逆ギレ（火病）だから手がつけらんない。
しまいには相手を粘着呼ばわりするしね。みんな困ってる。

この爺さんやっとることはとにもかくにも半島人。
鮮人だし育ちも悪いから、嘘つき、ルール破りもだ〜い好き。もちろん謝んないからね。

新人いじりと後々利用する為、最初だけ人当たりいいけど性格はどろどろ。最悪。
少しでも否定されると、、すぐ噛み付いてくるから素人さんはご注意くださ〜い！

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目くそ鼻くそアナリスト

2度も3度も潰れて復活するゼネコンは辞めてくれ

何を今さらと言う感じの記事ですね。

結局実需なき需要は短命になるってことだね

総住宅数の1割を超えた空き家

空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は昭和33年以降一貫して上昇を続け、平成10年に初めて1割を超え、11.5％（576万戸）となりました。
その空き家の内訳としては、賃貸や売却用が61.1％（352万戸）で、全体の半分以上を占めています。

http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2003/panflet/4cyou1.htm

そもそも外資が高値で土地を買い進んだだけで
そんな高値で仕入れた土地に建てた高値のマンションは
もともと日本人なら買わない罠
売れない物を作っても売れるわけないからほとんどデベの自爆だろ
なぜ土地が上がった時点で土地の仕入れをストップしなかったのだろうか？

サル脳だから

　強権獲得のきっかけは、でっち上げライブドア事件とそれに伴う「金融商品取引法」。
★消費者保護≠規制。民主党とマスコミによる「消費者保護のために規制しろ！」の錦の御旗が、日本を滅ぼす。小泉内閣は規制緩和で日本を守ったが…
▼「金融商品取引法」（ファンド規制で、不動産市場への資金流入に急ブレーキ）…投資ファンドまで規制した金融庁
▼「反社会的勢力による被害を防止するための指針」…何が悪いのか、基準があいまい
▼金融庁主導の邦銀の「貸し渋り」「貸しはがし」（銀行の資金引き上げは、不動産産業界にとって致命傷）…狙いは、権力誇示による、組織生き残りと予算獲得の悪ラツ
▼「棚卸資産に低価法の導入」（一種の不良資産化）。棚卸資産＝在庫の拡大。
　低価法…資産の取得「原価」と「時価」を比較して、低い方の価額を期末資産の評価額とする
　製造業の場合は、在庫が増えても、減産調整できるが、不動産の場合は、買い手がつかないと時価の低下も止まらず、損切りができず、損失は拡大する一方。
　在庫・増　→必要となる運転資金も増　→借入金・増　→財務悪化　→資産超過のまま、資金ショート・資金繰り破産
▼これらにより、もし、「賃貸住宅の滞納家賃保証」事業を抱える会社が倒産したら…万戸単位で、連帯保証人が存在しない保証人難民が発生し、大混乱をもたらすかも。
▼「改正貸金業法」や「過払い請求」が、日本版サブプライム問題を誘発…「消費者ローンをABS（資産担保証券）として証券化した金融商品」（＝日本版サブプライムローン）
　民事再生の場合、ローン債権だけに「過払い利息返還請求」もセット。破綻した消費者金融会社に代わって、銀行が返還に応じなければならない。
　融資先の1/3がノンバンクとまでいわれる第二地銀の経営に大ダメージ。
▼金融庁が生き残るために、検査体制を必要以上に厳格にし、そのツケが企業に回り、全国規模の巨大倒産を引き起こしている。金融庁の大罪は明白。
■《地獄への道は、善意で敷き詰められている》
　見せかけの安定に酔いしれ、良かれと思った制度・規制で、大多数の人の不幸を招くことになる。過激で見栄えのよいもの、絵になる話は、本質を表さない。失ってはじめてわかるのだろう。

◆http://gendai.net/?m=view&g=syakai&c=020&no=38219