【不動産】公示地価上昇の深層 進むミニバブル崩壊 (週刊東洋経済)［08/04/01］
1 ：やるっきゃ騎士φ ★：2008/04/02(水) 11:13:38 ID:???
[1/2]
全国平均で２年連続の上昇となった公示地価が、足元では変調が始まっている。
サブプライム問題などで不動産融資の蛇口が急速に締められ、企業破綻も起き始めた。
国土交通省が３月24日に発表した公示地価（今年１月１日時点）は、全国平均で住宅地が
前年比１・３％増、商業地が前年比３・８％増と、ともに２年連続の上昇となった。
伸びが顕著だったのが大都市圏。東京圏は住宅地が２年連続、商業地が３年連続で上昇した。
名古屋圏でも商業地が３年連続で伸長。また、都心部における地価上昇が埼玉県や静岡県など
周辺地域へ広がりを見せたことも、今回の調査の特徴だった。
■不動産ファンドが資金取れず立ち往生
ここ数年の地価回復を牽引してきたのは、銀座や青山といった一等地の上昇だ。値下がりリスクを
遮断できるノンリコースローン（非遡及型融資）を活用した高レバレッジで、私募形式の
不動産ファンドが古いビルを買い上げ、再開発して転売する動きが活発化。また、不動産投資信託
（ＲＥＩＴ）が国内でも上場されるようになったことで、不動産の投資主体にとって資金調達の
選択肢が大きく広がった。
実際、都心一等地の値上がりは「平成バブル」を彷彿させるようなすさまじさだった。たとえば、
立ち退き交渉委託先が弁護士法違反事件で摘発されたスルガコーポレーションの地上げ。
同社は２００５年３月に97億円で取得した渋谷区内のビルを、わずか１年余り後の06年6月に
２２０億円もの高値で売却。概算で84億円もの利益を上げた。まさに”ミニバブル”の様相である。
しかし、公示地価上昇という”大本営発表”の裏では、バブル崩壊が進んでいる。
国交省の調査でも昨年後半から地価の変調は明らかだ。たとえば、東京・月島では上昇率が
昨年前半の14・３％から後半には２・５％まで低下。同様に東京・大京町では10・６％から
５・１％に大きく後退した。地価上昇を牽引してきた一等地については、実勢価格がすでに
下がり始めたとの見方が多い。
地価変調の大きな要因は、不動産融資の蛇口が急速に絞られたためだ。サブプライムローン
（信用力の低い人向け住宅融資）問題の影響で、外資系金融機関が日本の不動産投資から
手を引く動きが広がった。不動産ファンド関連企業の幹部は「昨年10月から資金の出方が厳しく
なった。サブプライム問題の影響が大きいＵＢＳ、メリルリンチの順で厳しくなった」と話す。
続きます。ソースは
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/5d751076a281a3982f85e54b5c386018/
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/5d751076a281a3982f85e54b5c386018/page/2/
全国平均で２年連続の上昇となった公示地価が、足元では変調が始まっている。
サブプライム問題などで不動産融資の蛇口が急速に締められ、企業破綻も起き始めた。
国土交通省が３月24日に発表した公示地価（今年１月１日時点）は、全国平均で住宅地が
前年比１・３％増、商業地が前年比３・８％増と、ともに２年連続の上昇となった。
伸びが顕著だったのが大都市圏。東京圏は住宅地が２年連続、商業地が３年連続で上昇した。
名古屋圏でも商業地が３年連続で伸長。また、都心部における地価上昇が埼玉県や静岡県など
周辺地域へ広がりを見せたことも、今回の調査の特徴だった。
■不動産ファンドが資金取れず立ち往生
ここ数年の地価回復を牽引してきたのは、銀座や青山といった一等地の上昇だ。値下がりリスクを
遮断できるノンリコースローン（非遡及型融資）を活用した高レバレッジで、私募形式の
不動産ファンドが古いビルを買い上げ、再開発して転売する動きが活発化。また、不動産投資信託
（ＲＥＩＴ）が国内でも上場されるようになったことで、不動産の投資主体にとって資金調達の
選択肢が大きく広がった。
実際、都心一等地の値上がりは「平成バブル」を彷彿させるようなすさまじさだった。たとえば、
立ち退き交渉委託先が弁護士法違反事件で摘発されたスルガコーポレーションの地上げ。
同社は２００５年３月に97億円で取得した渋谷区内のビルを、わずか１年余り後の06年6月に
２２０億円もの高値で売却。概算で84億円もの利益を上げた。まさに”ミニバブル”の様相である。
しかし、公示地価上昇という”大本営発表”の裏では、バブル崩壊が進んでいる。
国交省の調査でも昨年後半から地価の変調は明らかだ。たとえば、東京・月島では上昇率が
昨年前半の14・３％から後半には２・５％まで低下。同様に東京・大京町では10・６％から
５・１％に大きく後退した。地価上昇を牽引してきた一等地については、実勢価格がすでに
下がり始めたとの見方が多い。
地価変調の大きな要因は、不動産融資の蛇口が急速に絞られたためだ。サブプライムローン
（信用力の低い人向け住宅融資）問題の影響で、外資系金融機関が日本の不動産投資から
手を引く動きが広がった。不動産ファンド関連企業の幹部は「昨年10月から資金の出方が厳しく
なった。サブプライム問題の影響が大きいＵＢＳ、メリルリンチの順で厳しくなった」と話す。
続きます。ソースは
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/5d751076a281a3982f85e54b5c386018/
http://www.toyokeizai.net/business/industrial_info/detail/AC/5d751076a281a3982f85e54b5c386018/page/2/
2 ：やるっきゃ騎士φ ★：2008/04/02(水) 11:14:03 ID:???
-続きです-
[2/2]
また、国内金融機関も不動産融資を絞っている。金融庁は一昨年末の「主要行等向け監督方針」
の中で過熱する不動産融資に対して厳格化の姿勢を明確に示した。その時点で主要行による
不動産ファンド向けノンリコースローンは６・６兆円と１年間で３割もの増加を見せていた。
前出の不動産ファンド関連企業幹部によると、昨年10-11月を境に国内金融機関による
不動産融資は急速に厳しくなったようだ。その結果として「中小規模ファンドを中心に
不動産取得の意欲が弱まってきている」（住信基礎研究所）という。
不動産ファンドとともに地価押し上げのもう一つの主役だった上場ＲＥＩＴは、昨年半ばから
下落に転じた。時価総額は昨年６月末の６兆円から今年３月には４兆円にまで急降下。
この面でも不動産マネーは退潮ぶりが明らかだ。
商業地とともに住宅地も状況悪化が鮮明。大きいのはマンション需要の冷え込み。顧客が
地価上昇についていけなくなった結果との見方が有力だ。不動産経済研究所によると、
首都圏マンションの今年２月の契約率は60・１％と前年同月比17・４％もダウン。在庫数は
１万０６４３戸と、危険水域とされる１万戸を突破した。郊外物件を中心に値引きしなければ、
在庫がさばけない状況になりつつある。調査会社・東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は
「都心６区のマンション価格は、今年２月時点で坪単価が３６０万円。２年前の水準にまで
下がっている」と語り、都心部でも値下がり傾向がすでに出始めていると指摘する。
不動産価格の変調を象徴するような企業破綻も発生した。大証ヘラクレス上場のレイコフは
３月21日、大阪地裁に民事再生法の適用を申請、負債総額はグループ３社で４２６億円だった。
直近の07年８月期は純利益８億円を計上しており、いわゆる黒字倒産。破綻の原因は
”カネ詰まり”だ。地方ホテルを中心に大量の物件を仕込んだものの、不動産融資の締め付けで
売却先の資金調達が進まず、物件を抱えたまま立ち往生。レイコフ自身も金融機関から十分な
融資を受けることができず、運転資金が続かなくなった。
「再生手続開始申立書」によると、レイコフは最後、期日白紙の小切手を複数枚振り出すことで、
取引先に対して支払日の延長を懇願するようなありさまだった。一縷の望みを託して、
仏ＢＮＰパリバグループ関連企業を引受先に新株予約権を発行することでいったん合意した
ものの、２月末に延期となり、力尽きた。
この３月には横浜市に本社を置くアジャックス（負債１２２億円）が倒産するなど、首都圏では
中堅マンション業者の破綻が相次いでいる。今後も資金調達の道を断たれた
不動産ファンド関連企業やマンション業者の破綻が避けられそうにない。
-以上です-
“三大都市圏の公示地価の変動率”というグラフは
http://www.toyokeizai.net/public/image/2008040100122845-1.jpg
関連スレは
【金融】中国：バブル崩壊の兆し、株価下落・不動産も異変…日本のバブル崩壊時並みのペースで急落 [08/03/31]
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1206917904/l50
依頼を受けてたてました。
[2/2]
また、国内金融機関も不動産融資を絞っている。金融庁は一昨年末の「主要行等向け監督方針」
の中で過熱する不動産融資に対して厳格化の姿勢を明確に示した。その時点で主要行による
不動産ファンド向けノンリコースローンは６・６兆円と１年間で３割もの増加を見せていた。
前出の不動産ファンド関連企業幹部によると、昨年10-11月を境に国内金融機関による
不動産融資は急速に厳しくなったようだ。その結果として「中小規模ファンドを中心に
不動産取得の意欲が弱まってきている」（住信基礎研究所）という。
不動産ファンドとともに地価押し上げのもう一つの主役だった上場ＲＥＩＴは、昨年半ばから
下落に転じた。時価総額は昨年６月末の６兆円から今年３月には４兆円にまで急降下。
この面でも不動産マネーは退潮ぶりが明らかだ。
商業地とともに住宅地も状況悪化が鮮明。大きいのはマンション需要の冷え込み。顧客が
地価上昇についていけなくなった結果との見方が有力だ。不動産経済研究所によると、
首都圏マンションの今年２月の契約率は60・１％と前年同月比17・４％もダウン。在庫数は
１万０６４３戸と、危険水域とされる１万戸を突破した。郊外物件を中心に値引きしなければ、
在庫がさばけない状況になりつつある。調査会社・東京カンテイ市場調査部の中山登志朗氏は
「都心６区のマンション価格は、今年２月時点で坪単価が３６０万円。２年前の水準にまで
下がっている」と語り、都心部でも値下がり傾向がすでに出始めていると指摘する。
不動産価格の変調を象徴するような企業破綻も発生した。大証ヘラクレス上場のレイコフは
３月21日、大阪地裁に民事再生法の適用を申請、負債総額はグループ３社で４２６億円だった。
直近の07年８月期は純利益８億円を計上しており、いわゆる黒字倒産。破綻の原因は
”カネ詰まり”だ。地方ホテルを中心に大量の物件を仕込んだものの、不動産融資の締め付けで
売却先の資金調達が進まず、物件を抱えたまま立ち往生。レイコフ自身も金融機関から十分な
融資を受けることができず、運転資金が続かなくなった。
「再生手続開始申立書」によると、レイコフは最後、期日白紙の小切手を複数枚振り出すことで、
取引先に対して支払日の延長を懇願するようなありさまだった。一縷の望みを託して、
仏ＢＮＰパリバグループ関連企業を引受先に新株予約権を発行することでいったん合意した
ものの、２月末に延期となり、力尽きた。
この３月には横浜市に本社を置くアジャックス（負債１２２億円）が倒産するなど、首都圏では
中堅マンション業者の破綻が相次いでいる。今後も資金調達の道を断たれた
不動産ファンド関連企業やマンション業者の破綻が避けられそうにない。
-以上です-
“三大都市圏の公示地価の変動率”というグラフは
http://www.toyokeizai.net/public/image/2008040100122845-1.jpg
関連スレは
【金融】中国：バブル崩壊の兆し、株価下落・不動産も異変…日本のバブル崩壊時並みのペースで急落 [08/03/31]
http://news24.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1206917904/l50
依頼を受けてたてました。
3 ：名刺は切らしておりまして：2008/04/02(水) 11:20:01 ID:+7/sCXvS
散
4 ：名刺は切らしておりまして：2008/04/02(水) 13:12:54 ID:tiAGf+6Y
死
5 ：名刺は切らしておりまして：2008/04/02(水) 17:10:19 ID:PK0P6ofo
誤
6 ：名刺は切らしておりまして：
エコノミストの声
国の借金が大変なら日銀が買い取れば良い（長期国債買入）
という海外のエコノミストの声
● バーナンキＦＲＢ議長
（ノーベル賞確実と言われている経済学者でデフレ問題の第一人者）
「日銀は国債の買い取りを増やして、減税あるいはその他の財政政策
を行うべきだ。日銀の長期国債の保有額は発行済みの日銀券残高を限度
とするという日銀の自主規制は撤廃するべきだ。」
● ポール・サミュエルソン（ノーベル賞を受賞した経済学者）
「３年間の新たな全面的な減税政策を実施するように提案する。
今後も継続して行われる公共投資は、日銀が新たに増刷する円によ
って行われるべきだ。」
（日銀が新たに増刷する円とは、日銀が長期国債を買い、それと引き
替えに出て行くお金のこと）
● ローレンス・Ｒ・クライン（ノーベル賞を受賞した経済学者）
「私の提案は、通貨の膨張です。日銀は政府の借金（国債）を買い
取るべきです。減税をやるとよい。しかし、このような財政政策と共
に教育への投資も増やすべきだ。」
http://www.tek.co.jp/p/
国の借金が大変なら日銀が買い取れば良い（長期国債買入）
という海外のエコノミストの声
● バーナンキＦＲＢ議長
（ノーベル賞確実と言われている経済学者でデフレ問題の第一人者）
「日銀は国債の買い取りを増やして、減税あるいはその他の財政政策
を行うべきだ。日銀の長期国債の保有額は発行済みの日銀券残高を限度
とするという日銀の自主規制は撤廃するべきだ。」
● ポール・サミュエルソン（ノーベル賞を受賞した経済学者）
「３年間の新たな全面的な減税政策を実施するように提案する。
今後も継続して行われる公共投資は、日銀が新たに増刷する円によ
って行われるべきだ。」
（日銀が新たに増刷する円とは、日銀が長期国債を買い、それと引き
替えに出て行くお金のこと）
● ローレンス・Ｒ・クライン（ノーベル賞を受賞した経済学者）
「私の提案は、通貨の膨張です。日銀は政府の借金（国債）を買い
取るべきです。減税をやるとよい。しかし、このような財政政策と共
に教育への投資も増やすべきだ。」
http://www.tek.co.jp/p/