【建築】コラム：好調なのに株売却、大東建託の深層−長嶋 修氏 [1/23]

★好調なのに株売却、大東建託の深層−長嶋 修氏
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/g/81/index.html
マンション・アパート運営最大手の大東建託が、米大手証券のゴールドマン・サックスやリーマン・
ブラザーズなど複数の外資系金融機関と身売り交渉していることが明らかになったと、昨年から
今年にかけて、一部のメディアが報じている。

例えばゴールドマン・サックスは単独で、モルガンスタンレーとリーマン・ブラザーズは二者連合して、
米不動産ファンドのエートスと森トラストさらにユニゾンキャピタル（日本）の三者連合などが手を挙げ、
エートスの三者連合が、時価総額を15％以上上回る9000億円強の最高額を提示したとされる。

仮にMBO（株式公開買い付け）で全株式を取得した場合、買収総額は国内最大級となる可能性が
あるが、同社は「大株主の株式売却意向を受け、企業価値向上のための資本政策を総合的に
検討している」とのコメントを発表。買収交渉が進んでいることは認めたものの、現経営陣は現時点で
買収交渉の事実を否定している。

報道の勇み足であったのかもしれないし、今のところ真実はよく分からない。それでも、昭和49年に
同社を創業した多田勝美会長が、昨年10月に社長を退任したのを契機に、保有する約３割の株式の
売却を決断していることは事実のようだ。

「優良企業すらも、外資に買収されてしまう時代になってしまったのですね」。わたしにこんなメールが
いくつも送られてきた。だがことの本質は、そのようなところにはないとわたしは思っている。

■大東建託のビジネスモデル
大東建託は、遊休不動産を持つ地主に賃貸住宅経営を提案し建築・運営を請け負うビジネスモデルで
急成長した。賃貸住宅の管理戸数は業界ナンバー１。地主の土地に賃貸住宅の建設を提案し、建設を
請け負うほか、完成した物件の管理も手がけている。2007年３月期の連結売上高は5640億円、営業
利益は720億円であった。

ここのところ８期連続で増収増益、４期連続過去最高益を更新中であり、財務体質も良好な大東建託の
全株式を、多田会長が手放す理由とは一体なんだろうか。

勝手ながら氏の胸中を推察すれば、その理由には複合的な要因が考えられる。

まず、決断の大きな要因として、保険業法の改正があっただろう。大東建託の家賃保証システムは
かつて、賃貸住宅オーナーから集められた共済金によって保証されていた。つまり、家賃保証と
いっても保証のリスクは実質アパートオーナーが負う仕組みとなっていたということ。要するに
これはサブプライムローンの仕組みと同じ理屈で、大東建託は家賃の保証リスクを切り離すことが
できていたわけだ。

この「大東共済会」が、平成18年４月から施工された改正保険業法で保険業と認定されるところと
なったため、平成20年３月末で共済会を清算、連結子会社である大東管理による一括借り上げ
方式へと移行されることとなった。この「借り上げシステム」は、建物が完成して３カ月経過後から
借り上げ賃料が支払われる仕組みで、期間は30年、賃料などの条件は当初10年間固定で、
以後５年ごとに見直すものとされている。

>>2に続く

>>1の続き

大東建託が得意とする郊外の地主は保守的で、とかく保証を求めたがる。リスクをなるべくとりたくない
人種なのだ。ゆえに保証がついていることは営業現場における決め手と言っていいだろう。耕作の
意思を放棄している農家が、子どもの世代に説得されるなどして、保証をよりどころにしつつ、休耕地に
アパートを建設するのだ。

■多田会長に見えていた未来像
多田氏の読みは、時代の流れと大東建託のビジネスモデルとの乖離にも当然及んでいるだろう。

時代はこれから本格的な人口減少社会に突入する。畑のど真ん中など、一見すっとんきょうな場所に
ぽつんと立つ大東建託製のアパートの多くについて、固定保障期間の10年を過ぎたころにどの程度の
入居があるのか、安定的なアパート経営の収支が成立するに値する賃料を、永きにわたってとれるのか、
は大いに疑問だ。

新築のときはまだいいが、築10年を過ぎれば建物もそれなりに陳腐化する。内外装ともかなりの手を
加えないと、10年後の賃貸住宅市場では土俵にも乗らない可能性もある。

これまではタレントを使ったCM戦略などによる賃貸入居者層への訴求で、それなりの入居率も保って
きた。だが大東建託のビジネスモデル、つまり郊外に土地を持つ地主の土地にアパートを建ててもらう
戦略をみれば、将来もこの状況が続くとはどうみても考えにくい。

そのような中で保険業法が改正したのだ。同社は一定のリスクをとる一括借り上げシステムに
移行したものの、そのしわ寄せはやがてジワジワと、しかし確実に訪れるだろう。

例えば、建物完成後３カ月しても入居率が低い。あるいは10年後の条件改正時の保証賃料が恐ろしく
低いものになる。そうなるとアパートオーナーの不満が爆発し、アパート建築請負を契機とする
同グループの業績を蝕んでいく――。そういった未来の像が、多田氏には見えていたのかもしれない。
だからこそ、業績の良い今のうちに、つまり株価の最も高いうちに、自らの持ち株をすべて
処分しておこうと考えたのではないだろうか。

たとえ現在のビジネスモデルが、将来の大きな時代の流れにそぐわないものだとしても、変化・進化を
続けながらそれにキャッチアップしていけばいいのだが、氏は既にそのような事業意欲は失って
いるのではないか。

■優良な財務体質と疑問符の営業手法
もちろん事の真相は本人にしか分からないし、わたしは個人的に面識もない。ただ、創業者としての
責任を全うするのであれば、少なくとも同社の経営企画室に、不要の対応をさせるような事態を
招くことは避けるべきだったろう。社員も顧客も関係者全員が動揺し、地に足のつかないとでもいうような
状態になってしまっているのではないだろうか。

いずれにしても大東建託が、優良な財務体質の企業である事に変わりはない。一方で、立地性向や
長期的なアパート経営ビジョンという観点からは疑問符をつけざるを得ないその営業手法に、同社の
持続可能性を疑問視する声が一部ではあったことも事実だ。

一連の流れを契機として、同社が今後どのように変貌を遂げるのか。低金利や不動産投資ブームの
次の時代をどう乗り切るのか、引き続き注視したいと思っている。

−以上−

鳥取終了

いままでは、
テレビでCMをやっている会社　＝　安心
っていうイメージを持ってる人が多かったけど
テレビでCMをやっている会社　＝　悪徳
という真実に気がつく人がだんだん増えるかもな。

大東建託は毎日求人してるよなｗ

賃貸は軽量鉄骨の建物より鉄筋コンクリートや分譲タイプのマンションがいいよ。
騒音が全然違うから。

藤田田と同じ臭いを感じる

3行でまとめてくれ

大東、賃貸マンション建設して、１階を自分とこの事務所にしてやんの。

>>6
確かに
レオパレスに住んでたけど、隣人のいびきやギシアン音が丸聞こえだったしなあ
今は線路沿いだけどちゃんとした鉄骨のマンションに住んでる。前より静かだわ。

”６０年保証のNewロンゲスト”の早川工務店のすがたが見えます〜。

ローカル地主の家賃収入で毎日パチンコ三昧の日々も終了って事だなｗ

売り時が大事だね

落ち目である日本国のピークを読み切ったから。
ここからは、人口減少時代

正直、こんなとこに建てて誰が住むんだ？てなへき地にもアパート建ってて驚く。
まあ地方でも核家族化が進んでるんだろうけど…

要するに散々いんちきをやって売り逃げようでおｋ？

騙されるほうが悪い
濡れ手でアワの大家業がいつまでも安泰だと思うな

>>17
大東の客は農家で地主が多いけど、結構ローン組まされてるから
濡れ手に粟じゃないよ。

うちは田舎だが、最近の大東建託アパートの建ちっぷりは異常だった。
ずっと大東はヤバイヤバイって不動産業者の中では言われてたんだけどね。

>>1に書いてある通り、
家賃収入を保証して借金させるんだが、
こんなモデルどう考えても将来破綻するのは眼に見えてた。

今後、アパートを建て、
跳ね上がった固定資産税を払えずに土地を手放す人が増えるだろうね。
買い手が付く場合はいいが、大体はつかない。
借金だけ手元に残る寸法さ。
それが前面に出る前に、外資に売って、創業者は逃げた。
コイツは最低のクズだ。

片田舎のうちの市でも、年寄り地主が随分大東に乗せられてアパート建てたなぁ。
大した産業も無く毎年人口減ってる町なのに、入居者いるのかね。

大東は好立地を狩るだけ狩って去っていったが、最近また東建の営業が跋扈しはじめたｗ

ココ、レオパと同じような業態？
ああいうとこのアパートって魅力乏しいんだよね。
駅から遠いし、構造がスカスカなせいか、隣の音がダダ漏れ。
若い時は、元気もあるし、安いからいいかもしれんが、
そこそこ収入のある歳になったら、もう少し良い物件にすみたい。
若い人は、今後、益々減るし、このビジネスモデルもここらが潮時かな。
それより、こういうとこ買収しようとするGS等の勝算が興味深い。
案外、物件見ないで、数字しかみてないのかもしれんがなwwww

>>20
かなーり古めかしい市営アパートとかに入ってる人が結構いて、
そういう人が結構移り住んでくるんだよな。見た目は綺麗だし、
農家の人が立てるのは金額的に見てもせいぜい１０戸以下だから。
昔は2世帯とか3世帯住宅が基本だったけど、どんどん核家族化や
独身の人が増えてるから、人口が減っても住宅需要だけは減らなかったりするんだ

まあこれから人口減少社会だからｗ
毎年100万戸が供給されるのに買う奴は馬鹿ｗ

ってかオーナー社長が、自分で作った企業を売却するなんてアメリカじゃアタリマエなんだが？


ハインツもケロッグもフリートーもペプシコもコカコーラも、ってかほとんど全てのアメリカの大企業は
最初は創業者社長が大きくして、それをどこかの企業が買ったり、金融機関が手に入れたりしたものばかりだよ。

アパート界の佐川急便かｗ　無借金経営でキャッシュが２７００億あるのはすごいな。

おいおい大東建託と多少関係あるんだが

そりゃここ何年かの不動産バブルや個人投資熱と社員の年収まあまあといっても短期間でバンバンクビにする訳だから最終的には人件費も浮くし金も貯まるよ。
無借金経営っていっても上場してるし上場を継続しなければ経営に差し支えるって経営陣も言ってるんだよね。
ハインツもケロッグもフリートーもペプシコもコカコーラも今もあるじゃん。
先行き不安で手放して逃げ出すのとは全然意味合いが違うし。