【コラム】日本の不動産はまだ「買い」 −FINANCIAL TIMES [11/29]

★日本の不動産はまだ「買い」　外国人投資家が買い上がる理由
http://business.nikkeibp.co.jp/article/world/20071126/141571/
今夏、スキーとゴルフを楽しめる北海道のリゾート地で、日本では稀な不動産取引によって、
ひっそりと経営母体が交代した。外国企業の手から外国企業の手に渡ったのだ。

活気づくニセコ地区の広大なリゾート、花園スキー場とその周辺を買収したのは、香港の著名
実業家リチャード・リー氏。相手はオーストラリアのリゾート開発会社ハーモニー・リゾーツで、
同社はこの地を取得してからまだ3年も経っていなかった。

リー氏のような外国人投資家が、地域によっては甚だしい価格上昇が見られるのも意に介さず、
日本の不動産に活発な投資を続けている。

不動産サービス及び不動産投資マネジメント会社ジョーンズ・ラング・ラサールによれば、今年
上半期、日本の不動産取引総額は16％の伸びを示して300億ドルを超え、アジア太平洋地域
全体の取引の55％を占めるに至った。

■不動産取引のほぼ半分に外国人投資家が一枚噛む
このうち約150億ドル、日本の取引総額のほぼ半分に外国人投資家が少なくとも一枚噛んでおり、
外国人が関与した取引総額は1年前に比べ3倍になった。150億ドルという額は、今年上半期、
やはり外国人が関与した中国での不動産取引額50億ドルの3倍に当たる。

日本の高級不動産は急騰しているとはいえ、かつての資産バブルの頃の水準と比べれば依然
割安だと、不動産経済研究所のアナリスト、福田秋生氏は言う。

「日本の不動産市場にはまだ続々と外国人投資家が押し寄せている。この流れは当面、
収まりそうにない。日本は世界でも極めて珍しく、（不動産投資と国債利回りの）利回り格差が
プラスを保っている市場だからだ」。ドイツ証券東京支店の不動産投資銀行部のリサーチャー、
小夫孝一郎氏はこう指摘する。

不動産価格の急騰によって、一等地のオフィスのキャップレート（還元利回り）は約3％にまで
押し下げられたが、日本の10年物国債の利回りは1.6％程度で、利回り格差はプラスを維持している。

■一級物件を買い上げるゴールドマン、モルガン
ゴールドマン・サックスとモルガン・スタンレーは10年前、日本の不動産市場に投資し始めた。
当初は不動産市場がなお地を這っている時代だったが、両社は不動産を買い進め、今なお
目の玉が飛び出るような価格で一級物件を買っている。

既に1兆5000億円（136億7000万ドル）を日本に投資しているゴールドマン・サックスは最近、
米系ファンドのエートスと共同で、不動産開発業者シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズを
1560億円で買収した。

これ以前には、東京の裕福な買い物客のメッカである銀座のティファニー本店ビルを380億円で
取得している。日本の不動産に対する敷地面積当たりの金額では記録的な取引だ。

一方、これまで日本に2兆円投資してきたモルガン・スタンレーは今春、全日本空輸が保有する
13ホテルを取得した。買収金額は2813億円で、不動産取引としては日本で過去最高額となった。

11月初旬には、ジョーンズ・ラング・ラサールの子会社、ラサール・インベストメント・マネジメントが、
J-REIT（日本版不動産投資信託）のイーアセットを買収するとの意向を明らかにした。

>>2に続く

>>1の続き

米国のファンドにとどまらず、オーストラリアの退職年金基金やシンガポールのGIC（政府投資
公社）なども日本に対する投資を活発に展開している。

■中東のオイルマネーが流れ込む
欧州や中東の裕福な投資家らが日本の不動産に今後もいよいよ金を投じると予想するのは、
ストラテジック・リアル・エステート・アドバイザーズCEO（最高経営責任者）のピエール・ローラン氏だ。
「湾岸諸国による対日投資は、まだ氷山の一角さえも見えていない段階だ」と同氏は言う。

世間の注目を集める不動産取引を積極的に進めることにかけては、日本の不動産会社やファンドも
負けていない。不動産開発業者の森トラストと不動産投資ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズは
10月、東京の虎ノ門パストラルホテルを2310億円で落札した。

だが、日本の不動産価格は軒並み上昇しているわけではなく、上場J-REITも、米国のサブプライム
ローン（信用力の低い個人向け住宅融資）問題やその他の信用懸念を巡るショックにより落ち込みを
見せている。

とはいえ、不動産需要、とりわけオフィススペースに対する需要は衰えておらず、不動産市場
そのものは、なお好調を維持すると予想されている。

■利回り見込める工業用不動産
今日の日本の不動産市場を特徴づけているのは、急騰する都市部と依然低迷したままの地方の
2極化が著しいことだ。また、従来見られなかった分野、例えばインフラ不動産や工業用不動産などに
対する関心が高まってきたことも挙げられる。

産業用施設のデベロッパー大手AMBプロパティコーポレーションは、日本におけるポートフォリオを
拡充してきた。世界全体で20億ドルに上る投資のうち約3分の1を日本が占めることになりそうだ。
同社は、日本企業が分散した物流センターを統合し、物流センターを自前で所有するよりもリースで
済ませようとする動きを巧みに利用する構えだ。

米国のプライベートエクイティ（未上場株投資）会社カーライルは日本に投資するに当たって、
重点的に工業用倉庫や店舗物件、シニア住宅に狙いを定めている。居住用物件やオフィス物件に
比べ、より魅力的な利回りが見込めるからだ。

「日本市場では、資産価格は上昇したが、投資家の大部分は利回りに注目している」と、カーライルの
アジア不動産投資担当責任者、ジェイソン・リー氏は語っている。

■上場J-REITの苦悩
日本の商業用不動産投資信託APLジャパン・トラストは市場環境の悪化を理由に、シンガポール
証券取引所での上場を先送りした。

「事業のファンダメンタルズ（基礎的条件）は良好だが、市場心理が冷え込んでいるため上場後に
価格下落のリスクがある」。当該投資信託の運用会社であるAPLジャパン・トラスト・マネジメントの
責任者デビッド・タン氏はこう説明する。

APLによれば、上場に向けてのロードショー（投資家向け説明会）では、4億1190万口の募集に対して
旺盛な需要が見られたという。だがAPLジャパン・トラストは、上場後の価格の不安定さが今後の
買収による事業拡大を妨げ、ひいてはこれまでの実績と同等の利回りの達成が困難になる恐れが
あると判断した。

会社側は「市場心理が回復すれば、今以上に多くの魅力的な物件を揃えて戻ってくる」としている。

−以上−

はいはい

またまた

情報操作でつ

乗るヤシは

何度もダマサレ

メディアがこの記事を出したと言う事は
絶対に買うな、という事か（ﾟдﾟ；）

経済は恐ろしいぜ。

FXにしろコレにしろ
こういう事を言い出した時点で
終焉が近いってことだよなｗ

非難シャルタイムズ

おおお？年末にむけ調整のはずではなかったか？

北海道はマンション５０％空ですが

外国人投資家に見放されたら終わりだー

地方の政令指定都市に住んでるけど、一段落した感じがする。優良な店子が付いてると
潰れたパチ屋を安っぽく改装しただけの物件でも買い手は居るけど、去年までの相場無視
した捨て身の売買はかなり盛り下がっている気がする。

死亡フラグ？

今日ダヴィンチ売れた。ありが�d
こんな記事見た奴が買ったのかな

会津藩の気持ちがわかったか

バブルの再来か？
サプライムでアメリカに屁をかまされて、
アメリカを信用しない投資ファンドが日本に投資？

ほー、ハーモニーリゾーツが売ったということは、オージーの個人投資のスピード
が落ちつつあるということだな。もう有名なスキーリゾートになったから成長が
ステディになりつつある今が売り時と読んだんだろうな。

http://www.amazon.co.jp/dp/4121502523/

FTvs江副

日本人はバブル崩壊の影響で不動産投資に慎重なのと
相続税を払えないで美味しい物件が出てくるとは聞いたことがあるな

■不動産取引のほぼ半分に外国人投資家が一枚噛む

ヤクザもほぼ一枚噛んでるだろ

2010年までに資本主義は花火のように爆発して崩壊する！

アメリカの経済学者　ラビ・バトラ氏

「どんなに遅くとも2000年までに共産主義は断末魔の苦しい革命
を経て崩壊し、2010年までに資本主義は崩壊する。」

「資本主義の崩壊（世界同時大恐慌）は住宅バブル・原油バブルの2つのバブルの崩壊に
端を発するNY株式市場の大暴落から始まるだろう。資本主義は花火のように爆発する。」

「2010年までに世界同時大恐慌が発生して『搾取的資本主義』は崩壊する。」

「日本と世界は同時に崩壊する。大恐慌による混乱期を経てプラウト主義
経済による共存共栄の社会が実現するだろう。」

ラビ・バトラ氏の恩師　サーカー師

「共産主義は早死にするだろう。資本主義は爆竹のように弾けて終焉するだろう。」

イギリスのコラムニスト　ウィル・ハットン氏

「今回のサブプライム問題に端を発する世界金融危機によって、市場原理
主義的経済政策は終わりを迎え、米英中心の覇権は崩壊するだろう。」

経済アナリスト　藤原直哉氏

「世界同時バブル崩壊によって世界金融システムは麻痺し、日本は飢餓に陥るだろう。」

経営コンサルタント　船井幸雄氏

「資本主義崩壊によって人々は農業に回帰し、自然と共生する新時代が幕開けするだろう。」

不動産をすっ高値で買い付けて涙目な外資ファンドに頼まれて書いた記事じゃないの？

>>20
アホな価格で買収したとして、金まわりの良い店子が無限に見つかる
わけでなし、転売したくなった頃には株価暴落の煽りが不動産市場に
まで波及している恐れが無いともいえないし。

投資してくれんならありがたい話だ

>モルガン・スタンレーは今春、全日本空輸が保有する 13ホテルを取得した。

>欧州や中東の裕福な投資家らが日本の不動産に今後もいよいよ金を投じると予想する

>米国のプライベートエクイティ（未上場株投資）会社カーライルは日本に投資するに当たって、
>重点的に工業用倉庫や店舗物件、シニア住宅に狙いを定めている。

この記事の注目すべきポイントはこの3点だね。

ホテル？って感じを持つ人が多いだろうが、ホテルの支配人にたいがいユダヤ系の人を送り込んでくる。
彼らはホテル運営もさることながら、地元の不動産業者と積極的に会合を持ち情報を集めまくる。
実際、京都でもウエスティンとかがホテル運営に関わって、しばらくしてから不動産購入が始まった。

今回は地方の優良物件を狙っていて、その売り先つまり顧客が中東って読める。

こういう記事が出たときが日本人投資家にとって一番危ないですよ。
外人が売りたい時は、必ずこういった記事があちこちにばら撒かれる。


以上の内容も、既に多くの日本人投資家はわかっているという現状もある。












しかし、記事に乗せられて買うアホ日本人投資家もいる。

日本人はいつまでもやられっぱなしじゃないと思うぞ
サクッと首都移転しちゃったりして

在日米国大使館経済担当公使　ジェームス・Ｐ・ズムワルトの言葉
「米国が設計する世界秩序に、金銭面から日本政府は協力せよ。さらに軍事的協力に
おいても、日本政府は今後強化せよ。そうした世界秩序の構築は、日本の経済システム
そのものを変容させるが、その変容は米国資本に役立つものでなければならない。
そのためにはまず、金融面での改革を行い、それをさらに徹底させよ」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「姿なき占領」　本山　美彦　著　Ｐ１４５より
2007年度年次改革要望書（仮訳）
http://tokyo.usembassy.gov/pdfs/wwwfj-20071018-regref.pdf
NTTの解体,共済潰しetc.

【ﾏｽｺﾐに代わり】年次改革要望書を読み解くスレ4
http://money6.2ch.net/test/read.cgi/seiji/1190394029/

965 ：名無しさん＠３周年 [] ：2007/11/29(木) 00:16:27 ID:jo3AKFHZ
年次改革要望書対応を実際にやってた元官僚だけど、
なんでこんなにアメリカの言うことをホイホイ聞くのか、
みんな不思議だと思う。

この年次改革要望書の鍵は、
要望書（毎年秋頃に日米両国で交換）に対する回答を
翌年の日米首脳会談で報告するっていうこと。
つまり、日本が拒否し続けると、
首脳会談で総理ｖｓ大統領の一騎打ちになるわけだ。

外務省は、この首脳会談を和やかに終わらせることが第一の目標だから、
年次改革要望を巡る一騎打ちで会談が険悪になることを一番恐れる。
だからこそ、あの手この手を使い、
各省がアメリカの要求に従うように圧力をかけてくる。
（お前らが強硬な態度を取ることで、アメリカが拉致問題に非協力的に
なってもいいのか、とか）

来年の日米首脳会談は、洞爺湖サミットの前後だろう。
サミットの「成功」（＝円満に終わること）は外務省にとって
最大の使命になっているから、
例年以上の売国っぷりが見られるのは間違いない。

>>25

外資が東京に投資してたのは少し前で、今は新規はあまりない。
新たなネタ作りの始まりでしょう。

土地投機で儲けるには安値で購入が原則だし、
それを高値で売りさばけば完璧。安値で仕入れた後に
欧州系や中東系が喜びそうなネタを投下するはず。

中東が絡むと商売がスゲーやりにくいらしい

例えば、某ビルをサウジの投資会社が買ったが
テナント内にあったコンビニのメニューや酒にケチつけたりして
現場は対応に大変らしい

日本人が海外で嵌められたシナリオと一緒。
歴史は繰り返すんだな。

>>28

この話は債券化するつもり満々なんだと思われ。

>ゴールドマン・サックスは最近、 米系ファンドのエートスと共同で、
>不動産開発業者シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズを 1560億円で買収した。

サブプライムの代わりでしょ。

俺はこの手の某マネージャーにじかに聞いたことがあるんだが

「あなたが不動産のみを扱うファンド運用者であることをふまえた上でお尋ねします。
日本には海外からの資金が不動産市場に大量に流れ込んでいますが、なぜこれと同様のことが株式市場でも起きないのでしょうか。
不動産よりも遥かにキャップレートが高かったり、時価でみるとすごい規模の土地持ち企業はたくさんあります。
これらを買ったほうがお得なのではありませんか？」

そしたらこういう風に言われた

「そのとおり。日本には自社で不動産を持っている企業が多く、不動産よりも高い収益率かつ安定した企業は多い。
自分達の周りでも百貨店や鉄道企業などに着目している者はいる。
ただ日本の株式には経営上の問題がある。欧米ではあたりまえの経営が、日本ではされていない。
そういうリスクが不動産にはないことが魅力だ」

とまぁ、こんな感じの答えだった。

その後しばらくしてから、土地持ちの企業を中心に買い上がっていったファンドもあったようだけれど(このマネージャーではない)
しかし、そういう動きは未だにあまり大きくはない。

この彼が言っていたような「欧米ではあたりまえの経営」っていうのが、日本で言うところの善管注意義務にあたると俺は思うのだけど、
こういう部分が日本企業において変わっていかない限り、不動産という極々一部のマーケットのみがプチバブルになることは続くのかなと思う。

自民党はアジアゲートウェイ移民政策といい日本滅ぼす気か…

雑誌にかくということは不良物件を
売り抜ける魂胆か

外資同士でのばば抜きならほっとけばいいがな

>>31
「欧米ではあたりまえの経営」がイマイチ理解出来ない

>>31
村上ファンドも会社の土地を売りたがったけど、結局売れなかった。不等逮捕もされた。
日本人投資家でさえ、こんなありさまで、外国人のハゲタカ投資家が売ろうとしても、売れないわな。

外人が買わなくて当たり前だ。

>>35
すごく端的に言うと
「資本コストに見合わない事業には投資しない」
「不必要な資本は株主に返還する」
この二つだと個人的には思う。

リスクや投資リターンの定量化技術はもう既にかなり理論的に出来上がっているのだけど、
日本企業はこういうのをお構い無しに、「事業を大きくすること」ばかりに邁進している。

P&Gのような「儲かっている事業でも売る」「比較優位な事業にのみ投資する」
そういう経営を日本企業がやってる例は数えるほどしかない。

バブル期を基準に「まだ安い」ってコメントしてる
不動産経済研究所・福田秋生アナリストはちゃんと研究してますか？
毎日鼻くそほじって机の上に並べているとしか思えない

>>37
なるほど・・・確かに納得です
ありがとうございました

知り合いのアナリストは年収３０００万（某外資保険勤務）。

渋谷の高級デリヘルの常連だ。

>>28
イスラムの教義に反するものへは投資できないからね。
酒とかポルノとか賭博とか。

>>37>>39
日本の経営者を弁護する気はさらさら無いが、欧米流がベストという訳ではない。
日本は日本のやり方で企業が発展している訳だし、投資に対する結果さえ出せば、
無理に選択と集中にこだわる必要もない。
禿系ファンドの場合は、事業の売買などが活発な国の企業の株の方が値動きが激しくなるので
投資先としては魅力だろうが、投資系の場合は一発屋的な収益向上策にそれほどこだわっているとは思えない。
キャノンやホンダを始めやるべきことをやっている会社には外人は投資してる。
欧米で事業売買が活発なのは資産家の相続対策や親戚同士や仲間内でのつけ回しなどの側面もあって
投資リターン云々というのは取って付けた言い訳であることもある。

日本で問題なのはインサイダーに対する規制が甘すぎること。
外人からしてみれば自分たちが投資した金をインサイダーで持って行かれるリスクがあるうちは、
投資できないわな。

>>1

流し読みしかしてないけど、国内対象REITは全く買う気しない。
不動産関連株もデイトレや短期のスイング以外触る気起きない。

外国の金が高値掴みしてくれるのは正直助かる。
日本の流動資金が増すのは良いことだ。

そんな間抜けな外人は。。。いないこともないが
シナかアラブくらいだろうて。

都内のキャップレートとかもうやばい状況じゃないの？？？

最後の煽りだろ　売りに入ってもう無問題

ＲＥＩＴ最後の売り抜けかよ
会社近くの空きビル多すぎだろ？
普通にｗｗテナント、賃貸厳しいぃぃ

相場だけが踊っている偽装経済国家だもんね。

この記事どう見てもだろｗｗ

>>37
まあ、「欧米」ではなくて、英米圏・アングロサクソン固有の経営常識だよな。
詳細な話は>>42が書いてくれているので省略するが、
欧米であっても、ジーメンスのコングロマリットなどは、
果たして全部比較優位な事業ばかりかと言えば実に怪しい。
比較優位というのは、確かに経済学の中では、
全知全能唯一絶対の「ﾈ申」と言ってもいい扱いをされているものだが、
抽象的にはそうでも、具体的にこれほど判定の難しいものもない。


まあ、バブル最高値を単純に基準とすれば、>>31の質問はむしろ逆で、
「株は戻しているが、土地は全然戻っていない」が正解なんだけどね。
株価は、日経新聞の馬鹿な銘柄入れ替えの影響を取り去れば、
日経平均タイプの多数銘柄の平均でも、バブル最高値の３／４まで戻している。
大証２５０を見ればわかる。
ＮＹダウ平均のような優良銘柄への絞込みを行えば、
何のことは無い、１９９７年にはバブル最高値を楽々超えていた。
在野の有志が出している株式向上委員会指数というのがあるね。

土地は、やっと「優良銘柄限定」でバブルの数字が少しだけ見えてきた状況だから、
株式で言えば、２００７年どころか、１９９６年前後のステージに過ぎない。
ただし、土地が株をこれからも果たして追いかけるか？と言えば、また別の話になるが。