【不動産】不動産ファンドの影：都心のオフィス、止まらぬ賃料上昇…年間で5割超も・業者間競争も過熱 [07/07/12]

　■景気拡大で社員増…需給逼迫

　都心を中心にオフィスの賃料上昇が止まらない。4月にオープンした新丸の内ビルディング
(千代田区)のオフィス賃料は3・3�u(1坪)当たり6万円からで国内最高とみられているが、
最近では他のエリアでも5万円を超える賃料が設定され始めている。上昇局面はいつまで
続くのか。

　≪年間で5割超も≫

　｢港区の汐留エリア、品川エリアの大型ビルでオフィス賃料坪5万円が点灯した｣。都心の
不動産仲介業者間では、最近そんな話題で持ちきりになっている。5万円といえば、新丸ビル
登場以前には丸の内でも最高額だった。わずかな期間で周辺の新興オフィス街の家賃相場が
丸の内に追いついた形だ。年間で5割を超える上昇を記録したケースもあるという。

　この主要因となっているのは、借り手の増加に対する供給オフィス物件の少なさだ。
不動産シンクタンクの生駒データサービスシステムによると、6月のオフィス空室率は丸の内・
大手町・有楽町エリアで3月比0・2ポイント低下し0・1％となった。そのほか、内幸町・霞が関・
永田町エリアが0・2％、東品川エリアで0・4％。

　空室率3％台が優良オフィスビルの分岐点といわれるなかで、都心エリアの現状はもはや
｢ほとんど空室がない状態｣(生駒データ)だ。都心の不動産仲介会社社員も｢大きな出物は
ほとんどなく、仲介案件は古い中小ビルばかり｣と嘆く。

　都心では相次いで大型ビルが建設され、一定の新規オフィスは供給されてきたが、それでも
需給が逼迫(ひっぱく)しているのは｢景気拡大が続き、大手企業を中心に社員が増加、
従来オフィスが手狭になっている企業が多いため｣(同)。また、郊外から都心へ事業拠点を
移す企業の動きもある。

　不動産仲介のビルディング企画(東京・新橋)の岩本将興取締役によると、｢最近のオフィス
賃料の急上昇は需給環境だけでは説明できない｣という。現状、新設ビルだけでなく、
既存ビルでも大型オフィスを中心に賃料上昇は急だ。｢景気がよくてもテナントに賃料上げを
納得してもらうのは難しい｣(同)ため、通常は上昇はもっと緩やかになる。岩本氏は｢急上昇の
背景には不動産投資ファンドの影がちらつく｣と指摘する。

>>2に続く


▽News Source　FujiSankei Business i.on the Web 2007年07月12日
http://www.business-i.jp/news/ind-page/news/200707120006a.nwc
▽関連
【不動産】大阪都心にオフィスビル乱立　今後登場する超高層ビルは20棟前後　「需要強くない」過剰懸念の声も[070710]
http://news21.2ch.net/test/read.cgi/bizplus/1184020569/

　≪業者間競争も過熱≫

　不動産投資ファンドは、投資家から集めた資金でオフィスビルや賃貸マンションなどを
買い取り、賃料収入利益などを投資家に配分する。そうしたファンドの保有するビルに
最近まで入居していた会社の役員は｢前年比で3割以上も賃料を引き上げるといわれ、
ほとんど交渉の余地もなく退室を余儀なくされた｣と憤る。

　ファンドにとっては、オフィス需給が逼迫する今、賃料をできるだけ引き上げて高配当を
実施したい状況。また、ファンドの乱立もあり、少しでも有望なビルを押さえようと
業者間競争も過熱気味だ。都心１等地のビルだけでなく周辺エリアの中規模ビルにも
ファンド資金が流入し始めた。それが全体的な賃料の上昇に拍車をかけている。

　逆に賃料を上げすぎて空室が増えているエリアもあるという。新宿西口や六本木の一部では、
｢坪あたり賃料が4万〜5万円前後の誰もが知っているような大型物件でもフロアごと空いている
ケースもある｣(業界関係者)。バブル崩壊後の失われた10年を経験した日本企業は、高すぎる
オフィスに徐々に警戒感を強めている。（高山豊司）

1日3万円でビルを好きなだけぶっ壊していい、そんな企画ねーかな。
港区のどっかのビルがいい。

軍艦ビルなんかいいかも

REIT相場の方は陰りが出てるし
不動産ファンドもそろそろ終了でしょ

不動産ファンドも害のほうが目立ってきたな

定期借家契約じゃないのなら家賃の値上げを飲む必要も退去する必要もないじゃん
定期借家で安く借りたのなら大家の言いなりでもしゃあないべ
定期借家で高い家賃をさらに値上げされるというのなら借りた責任者がおばかっちょｗ

数年前に汐留を通りかかったときはだだっ広い空き地に
建設中のビルが乱立するただの工事現場だったんだけど。
いつの間にそんなビジネス街に。

企業も本当に経費削減するなら、金融系以外は東京に拠点をおく必要はないと思うのだが。
米国だと本物のＩＴ産業なんかは西海岸に集まってるし。

業界ではREITと郊外の万村とかの開発が終わってるのは常識。
だから都心の大物を喰い散らかしてる。今まで安くなってた分、買う時に賃料の上昇幅を考慮してるからアホみたいな額になる。
で、ババ抜き開始。

因みに郊外ではアホみたいな値で落とした駅まん前の土地が、未だに更地で3年も放置されてたりする。
だーれも建てない借りない買わない（笑）

東京の真ん中でみんなでワイワイガヤガヤやってないと働いている気分になれない
悲しい日本のサラリーマンの皆さんお元気ですか？

そういや、2007年問題とか言ってたやつらがいたな

その割にはファンドの分配金が増えねー。
これから増えてくれるのかなー。

ビル建設には時間がかかるから
供給を需要に合わせるのはやっぱり無理なんだな

所有権はまだしも賃借権となると
どうしても需給ギャップができちゃう

>>9
ある程度大きくなった企業が東京に本社を置かないと官僚どもに嫌がらせされるんだよ
それと戦う覚悟が必要になる

　

なんでわざわざ賃料の高い都心にオフィスを構えるのかね。
都心に住めるサラリーマンなんか居ないから、電車で通勤
することになる訳で、金も時間も無駄になる。

東京の都心３区は１００ｍ以下の建物は規制すべきだ。
ほんとに何とかしろ。
オフィスがあまりにも足りなすぎる。
中小ビルをまとめて高層化させろ。

メガバンクが繰り延べ税金資産を利益で置き換えるまでは、
不動産を不況にするわけに行かないだろうなあ。

大阪にはここ数年で数十棟近くのオフィスビルが建設されるから
そっちにいけばいいよ
東京都心の雑居を開発しようとて、権利が複雑で着工に数年かかるかもしれんし
それに、逼迫しすぎて価格があがったら、こちらからして迷惑

>>17
他の企業が東京にあるから。
液晶みたいに業界全体で地方に集中してるケースはあるけど
そんなこと出来る方がよっぽど特殊なんだよ。

液晶は大都市に集中してないか？シャープ、ソニー、松下・・・

>>22
それは本社だし、別メーカーだからw

>>21
そういう傾向は製造業では結構多くあるかな。
金融とかは情報が多く集まる大都市に集中したりするが。

軍艦ビルはファンドがすっ高値で買ったけど、あれは潰して立て直さないと
いまのままじゃ賃料とれないんじゃ

お前らなんのためにみなとみらいがあると思ってんだ？ｗ
これからは東京の大企業が沢山移転して大都会横浜が日本経済を引っ張っていくでしょう。
そしてみなとみらいは丸の内・大手町に匹敵する国際ビジネス拠点になる。

>>10
>因みに郊外ではアホみたいな値で落とした駅まん前の土地が、未だに更地で3年も放置されてたりする。
>だーれも建てない借りない買わない（笑）

そういう地域は既に郊外とは言わんだろｗ
辺境の地だよｗ

>>27　一応開発許可は取ってあるんだよ。でも延期延期でずーっと開発許可の看板掲げたままほったらかし。
最近は残土置き場みたいになってるな。一応都内ってことで。

御堂筋高さ制限一部地区緩和（本町交差点高層ビル４棟計画、淀屋橋交差点
高層ビル２棟計画、早ければ２０１０年解体、建設）

御堂筋高さ制限緩和　積水ハウス御堂筋本町ビル（仮称）
セントレジスホテル大阪２０１０年オープン　１１〜２７階　
１階超豪華大型ロビー　天井高さ１０ｍ
デザイン・コンセプト　御堂筋にふさわしいクラシックな外観のデザイン
http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/global/midosujipj.jpg

>>28
一応都内って、そりゃどうせ立川とか西武線沿線とかそっち方面だろ？
10年前まで郊外に扱われていた地域でも、今は到底郊外とは言えないようなところもあるよ。

>>28　そうそう。でもまぁ郊外だと思ってる。
都心に通ってる人が大多数＝郊外という解釈してる。

>>3

つ日本ブレイク工業求人案内

アンカーミス
>>31は>>30へのレス

>>26
お前こそなんのためにさいたま新都心があると思ってんだ(以下略

さいたま新都心には海がないからなぁ。

>>34
今は東京やさいたまではなくみんな横浜に目が行ってるんだよｗ
それに気づけバカｗ

>>36
日本にそこまでの力があるかねぇ。都心回帰・東京再開発でお終いじゃないの？

>今は東京やさいたまではなくみんな横浜に目が行ってるんだよｗ

ｗ

それなんて幕張の二の舞?

２３９２セキュアード反騰しているぞ＃12,000
ダイヤモンド師　データブック
理論株価61万368円　成長度A 　収益度A
松井データの検証から
07・12月期　1株益20,955円12,4倍
　　　　　　1株資産75,246円3,46倍を予想
業績右肩上がりだしセクター的に割安すぎる。PER30倍628,650円
ダイヤモンド師の理論も納得できる数値だ。
この予想にはふそうの土地1600億の影響は加味されていない。