【韓国/為替】韓国で進む不動産バブル　背後にドルや円建て借入[12/27]

韓国の不動産バブルとウォン高、背後にドルや円建て借り入れ
［東京　２６日　ロイター］　韓国の不動産市場でバブルが発生し、為替市場では韓国ウォンがこのところ弱含みの日本円と完全にデカップリングし、９年ぶりの高値圏にある。
背景には、日銀の超金融緩和政策によって膨らんだ円建てなど、金融機関による外貨建て借り入れがある。

＜急騰する韓国の不動産価格＞
首都ソウルのマンション価格は、今年７月に政府が不動産保有税の徴収を厳格化したことで、いったん落ち着いたものの、
１０月には価格上昇が再燃し前月比（年率換算）で２０％の上昇となった。さらに１１月には同１００％上昇し、バブル発生との見方が有力だ。
秋以降の不動産価格高騰について、野村証券金融経済研究所のシニアエコノミスト、佐野鉄司氏は「１０月に北朝鮮の核実験表明があり、韓国のサンシャイン・ポリシーが
裏切られた格好になった。退任までの１年余りの間に外交政策で得点を稼ぎたい盧武鉉大統領は、国内政策運営については集中力を欠くと市場は読んでおり、
これまでの政府の価格抑制策には反応薄なのだろう」と語る。
韓国政府は先月１５日、現政権下では昨年８月以降３度目となる不動産価格抑制策を発表。同抑制策は住宅供給の拡大や住宅担保貸し出しの規制を柱とするが、実効性は不確かだ。

＜増える外貨建て融資と外資取り入れ＞
金融政策をみると、韓国は昨年１０月から今年８月まで５回利上げを実施。政策金利である翌日物金利は過去５年間で最も高い４．５０％となった。
しかし、１０月のマネーサプライの伸び率は前年比１０．２％となり、過去３年半で最高の伸びを記録した。
マネーサプライの高い伸び率や不動産価格高騰の背景には、堅調に推移する家計向けモーゲージローンがあるが、特に目を引くのが外貨建てローンの趨勢（すうせい）だ。
外貨建てローンは１−３月期２４．４兆ウォン（前年比７．９％増）、４─６月期３０．６兆ウォン（同３１．２％増）、７─９月期３５．０兆ウォン（同４９．４％増）と
雪だるま式に拡大している。これに対して同期間のウォン建てローンの伸び率は７．７％─１１．４％にとどまる。
国際収支統計をみると、韓国の金融機関による短期借入れが１−９月で４３４億ドルに達しており、昨年１年間実績（４７億ドル）の９倍以上に膨れ上がっている。

http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200612260043.html

＜監督当局は外貨建てローンとウォン高の関係を調査へ＞
外貨建てローンの高い伸びはウォン高との関係で監督当局の目にとまっている。
韓国銀行（中央銀行）の李光周・国際局長は２０日、ウォン高が外貨建て融資の増加に関連していると見られることから、金融監督当局と共同調査を実施する意向を明らかにした。
「借り入れ外資で外貨建てローンを組んで住宅購入者に貸し出している可能性が考えられる。低金利の円を借り入れるケースが多いと思うが、金利の高いドルを借りても、
ウォン高が続けば結果的に低コストの借り入れが可能だ」と野村証券の佐野氏は言う。
韓国は２００９年にウォンの国際化と資本市場の自由化を計画しており「これが実現すれば、金利と為替市場でアービトラージ（裁定取引）が成り立つので、
日韓の金利差からウォン高／円安は続くとの予測がいっそう現実味を増し、円を借りるインセンティブは強まる」と佐野氏は分析する。
韓国金融機関の外貨建てローン増加の背景には、金利の低い円を借り入れるキャリートレードとも言える取引やドル建て借り入れなどクロスボーダーの資金の取り込みがあり、
ローンを借りた人がウォンに転換することから、ウォン高は進行する。　
今月７日には、１ドル＝９１３．６ウォンまでウォン高が進み、アジア通貨危機が起きた１９９７年以来の高値を記録した。
対円でも２５日に１円＝７.８０７２ウォンとなり、同じく９年ぶりの高値を更新した。

＜バブルを生む韓国の賃貸制度＞
韓国では月々の家賃を払う代わりに、契約時にまとまった保証金（チョンセ）を家主に払う制度がある。チョンセは物件の時価の５割程度だ。
例えば１億ウォンの物件では５０００万ウォンが家主に支払われる。チョンセは契約期間終了時に一括返金されるが、それまでは家主が自由に運用できる。

また、１億ウォンの新規物件であれば、家主は銀行から４０００万ウォンまでの不動産担保融資を受けられる。この時点で手元資金は９０００万ウォンとなり、
同額の不動産を追加購入することができる。
保有不動産と新規購入不動産を売却すると、地主は１．９億ウォンの新たな投資資金を手にすることができる。このように韓国では不動産バブルを醸成しやすい慣習が存在する。
買った物件が値上がりし、売却益を得られるという正の連鎖が続くうちは、外資取り込みの需要も低下しないとみられる。
また、予定されるウォンの国際化によりウォン高／円安が続くとの見通しは、円の借り入れに安心感をもたらしている。

以下は
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200612260043.html
でご覧ください

１５年遅れてるな。

ワロス曲線ってどうなったの？

>>4
相変わらず続いてる。

韓国人は強いよ
いざとなれば踏み倒せばいい　という考えが根底にあるから
借金するコトを全く恐れない
カプサイシンの大量摂取のせいで脳細胞が麻痺して　楽観的で自身過剰な思考
しかできないのも後押ししてるし
まっ　日本円での借り入れなんか　いざとなったら賠償金に代えればイイわけ
で　ケンチョナよ

【社会】旧朝銀破綻処理、公的資金４１億円追加投入へ…パチンコ店経営男性の架空名義預金を払い戻す最高裁判決で
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1167271067/

USDKRW=X: Basic Chart for USD to KRW - Yahoo! Finance
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=USDKRW=X&t=5d&l=on&z=m&q=l&c=

なんじゃコリァ

日本の低金利のせいで世界各国がバブり
円が安くなり
バブった国へ製品を売りつけ
儲けて

バブった国は崩壊させる。
そして円高で割り高になった円で返させる

＞韓国人は強いよ
＞いざとなれば踏み倒せばいい　という考えが根底にあるから

まあでも韓国は
借金踏み倒したら刑務所に入るけどな
日本のほうが法律は甘い（民事不介入）

韓国だけじゃなくて、イタリアやスペイン、イギリス、東欧諸国でも実質的に日本円でローンを組むのが増えてる。
実際に円を借りるんじゃなくて、ユロ円ロングポジ組んで実質的に円金利で借りる形にしてるだけだけどね。

一説によると、世界中のこういったローン残高は20兆から30兆にも上るだろうとのこと。
これに地銀や個人の外債投資やキャリートレード、FXの円ショートを合わせると200兆以上のショートがつみあがってる構図だとさ。

いつ崩れるか楽しみだなｗ

>日本のバブルを他山の石としなかった隣国・韓国。逆回転は資本流出と
>ウォン安／円高を生むはずであり、韓国の不動産バブルが破裂すれば、
>日本も火の粉をかぶらざるを得ないだろう。

日本ツアーで優勝した韓国の選手が、賞金で不動産買うとか言ってたな。

韓国のこれは、間違いなく金融のネズミ公ですね。
２００９年にキャピタル・フライト間違いなしですよ。
最後にババアを握るのは誰か・・・。
早いとこ逃げておけよ。

つ−かダウがまた更新したんだが・・
いつくずれるんだよあんまり引っ張ると怖いよ

これ違うと思うんだよな
韓国は北朝鮮と戦争をしている（休戦中）

それでソウルは国境に近いから地価が上がらなかった
戦争がなければ激安なのはみんな知っているわけで北朝鮮の崩壊が
現実を帯びてきたってことではないのかね

6カ国協議とか見てもリスクを負って投資に値すると踏んだ人が増えているはず