【wktk】韓国経済ﾜｸﾃｶスレ 298won【借りぐらしのアリエンティー】

不動産市場‘バブルの崩壊’時代に進入したか
時事ジャーナル|ソン・デイン|キム・グァンス経済研究所副所長|入力2010.07.16 11:58
http://media.daum.net/economic/view.html?cateid=1067&newsid=20100716115813526&p=sisapress

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最近ソウルの不動産仲介業者には急売物件が出てきているが訪れる人はいない。
(c)時事ジャーナル イ・ジョンヒョン

◆昨年10月以後マンション新規分譲

市場と既存の住宅市場が同時に沈滞に入り込んだのに続き、最近では住宅価格が急に下がっている。 昨年下半期まで
'大幅な上昇'を叫んだ相当数の不動産情報業者の関係者たちやマスコミらも今は異口同音に住宅市場の危機を合唱
している。 だが、韓国の不動産バブル崩壊は相変らず初期段階に過ぎない。 まず韓国の住宅市場がどんな局面に
来ているのかから見よう。 ソウル、漢江（ハンガン）南の11区のマンション実質価格推移を現わした<図表1> を見よう。
多くの人々が住居価格を考える時に、名目価格の推移だけを考える。 それで住居価格はいつも上がると考える。 だが、
物価水準を反映した実質価格指数の推移を調べれば、事情は全く異なる事が解る。

国民銀行が住宅価格統計を出し始めた1986年以後、韓国は大きく分けて二度不動産バブル期を体験した。 <図表1> を
見ればソウル 江南（カンナム）地域のマンション価格が、上昇(1987〜91年5月) →下降(1991年6月〜1998年11月) →
上昇(1998年12月〜2006年末) →下降(2007年初め〜最近)という折れ線グラフを描いている。 すなわち、不動産バブルと
バブル崩壊が反復されたということだ。 2009年の上半期に住居価格が局地的に反騰したとは言われるが、住宅価格の
長期波動という観点から見れば、2次不動産バブルが崩壊となる初期過程に現れる微弱な流れであるだけだ。

ところが国民銀行の住宅価格指数は、不動産仲介業者らの言い値中心の指数だ。 住居価格が上がる時はこれを十分に
反映するが、住居価格が下がる時は、これをまともに反映しない。 しかし国土海洋部の実取引価額の流れを見れば、
すでに大勢が下落の流れに入っているということが明確にあらわれている。 これを調べるためには言い値ではなく、
国土部の実取引価額を土台に首都圏数千のマンション団地を対象に、価格パターンを算出してみなければならない。

（1/4）続きます。